2020年，一場突如其來的新冠病毒，打破了全國房地産市場的節奏，全國商品房增速開啟負增長，土拍延遲，房企開工延後。整體來看，蘇州的樓市並不那麼悲觀，GDP總體降幅大於全國，但第三産業的降幅仍符合預期，房地産開發投資降速小于全國平均水準，房企投資信心仍足。土地市場方面，疫情下供需規模明顯高於去年同期，溢價率也有所回升。新房市場方面，疫後恢復迅速，1-5月新房成交已超往年同期，新增供應大幅增加。二手房市場在2019年政策趨嚴下呈現下行趨勢，2020年表現並不樂觀，但價格呈現上升趨勢。租賃市場方面，受到第二産業下滑嚴重衝擊，租金呈現穩中趨降的趨勢，蘇州的人口流入結束高增長期，未來租金也面臨上升壓力。

疫情只是延緩購房需求的釋放，並未對購房需求形成抑制，隨著疫情的褪去，未來市場將會逐步回升，不排除市場集中成交的現象。預計二季度市場供求環比還會有較大提升。疫情中購房者對房屋品質和物業管理有著更深刻的認知，未來高品質的房屋成交佔比或將上升，成交價格或將結構性上行。

宏觀環境：疫情下第三産業降幅符合預期，房企投資信心仍存

一、第二産業受疫情衝擊嚴重，房地産開發投資降幅小于全國

（一）蘇州一季度GDP同比下降8.3%，降幅大於全國GDP降幅

疫情對蘇州經濟的影響較為嚴重，根據數據顯示，2020年第一季度，蘇州市國民生産總值為3743.93億元，同比下降8.3%，降速比全國大1.5個百分點。分不同産業來看，第二産業增速下降最大，下降幅度超過了10%。由於工業在蘇州的經濟體系中佔到舉足輕重的作用，在疫情影響下，多數企業停工停産，對工業造成了巨大的衝擊。此外，蘇州的經濟也依賴外貿，在全球疫情的爆發下，外貿訂單也大幅下降，如果全球疫情得不到緩解，預計下個季度，經濟增速仍然不會明朗。

圖：蘇州及全國GDP同比增速季度走勢（%）

表：蘇州2020年一季度各個産業生産總值及同比

數據來源：統計局，諸葛找房整理

（二）疫情下房地産開發投資增速為負，但降幅略低於全國水準

疫情期間，受到企業開工延遲影響，蘇州市的房地産開發投資增速創歷史新低，根據數據顯示，1-2月份，蘇州房地産開發投資同比下降12.3%，與去年12月相比下降17.3個百分點，3月，隨著疫情好轉，蘇州房地産投資同比僅下降3.8%，4月，房地産投資同比降幅低至1.9%，疫情期間的房地産投資同比降幅均小于全國降幅水準，房企對蘇州市的房地産投資信心較足。 

圖：蘇州房地産開發投資及累計增速月度走勢

數據來源：統計局，諸葛找房整理

（三）疫情下商品房銷售下滑明顯，同比降幅大於全國降幅水準

根據數據顯示，疫情下蘇州的商品房銷售下滑明顯，2020年1-2月，蘇州商品房銷售面積為158.27萬㎡，同比下降33.6%，降速與2019年1-12月相比擴大42.0個百分點；商品房銷售金額為329.35億元，同比下降18.4%，降速與2019年1-12月相比擴大38個百分點。自3月起，疫情好轉下商品房銷售面積逐步復蘇，至4月，商品房銷售面積同比下降22.5%。

圖：蘇州商品房銷售面積及累計增速月度走勢

數據來源：統計局，諸葛找房整理

（四）年內利好政策頻頻，人才”落戶購房補貼”齊發力

疫情期間，蘇州的房地産需求端仍處在嚴格的調控階段，供應端現寬鬆跡象，申請預售許可證條件放寬、項目銷售時間可以提前，延長土地出讓金繳納時限。此外，年內蘇州接連出臺人才落戶及購房新政，人才落戶條件放寬，對産業人才購房給予補貼。雖然落戶的放寬以及人才新政不是限購限貸政策的放鬆，短期對市場影響不大，但是一系列動作會增加市場的潛在需求，長期會促進市場的活躍度。

表：蘇州市2020年1-5月房地産市場政策匯總

     數據來源：諸葛找房整理

土地：疫情下土地供需規模不減，溢價率較去年下半年回升

蘇州土地市場規模在疫情下仍維持在高位，2020年1-5月，蘇州土地供應規劃建築面積1070.42萬㎡，同比上升102.8%；成交規劃建築面積922.11萬㎡，同比上升46.5%。疫情期間溢價率有回升態勢，整體土地市場高於去年同期，吳中區土地市場成疫情下蘇州土地市場焦點。

一、蘇州土地供需規模上升，溢價率上升

（一）土地供應規模同比翻倍，3月樓面價處於較高水準 

受疫情影響，蘇州土地2月供應下降明顯，但自3月起，蘇州土地供應維持在高位，年內土地供應較去年同期翻倍。據諸葛找房數據中心監測，2020年1-5月，蘇州土地供應規劃建築面積1070.42萬㎡，同比上升102.8%；在疫情期間，土地推出的性質較去年下半年有所提升，3月推出樓面價8506元/㎡，處在歷史高位水準，但1-5月推出樓面均價較去年同期下降28%。

圖：蘇州土地供應規劃建築面積及推出樓面價

數據來源：諸葛找房數據研究中心

（二）土地成交規模高於去年同期，價格不及去年同期

據諸葛找房數據中心監測，2020年1-5月，蘇州土地成交規劃建築面積922.11萬㎡，同比上升46.5%；土地成交樓面價6886元/㎡，同比下降29.8%。從年內數據來看，4月份土地迎來集中成交，同比上升54.8%。 

圖：蘇州土地成交規劃建築面積及成交樓面價

數據來源：諸葛找房數據研究中心

二、疫情下溢價率較去年下半年上升，房企拿地積極

5.11新政後，蘇州的溢價率直線下降，維持在10%左右，自去年9月份起，蘇州土地平均溢價率跌破10%，3月溢價率重回超越10%，疫情下房企拿地積極，溢價率明顯高於去年下半年水準。蘇州作為近兩年市場較為火熱的城市，加上蘇州的産業逐漸完善，房企在蘇州積極拿地。

圖：蘇州土地成交平均溢價率月度走勢

流拍率方面，2020年1-5月，蘇州市共流拍2宗經營性用地，分別是1月1宗，5月1宗，蘇州的土地在2019年後，流拍土地較少，土拍新政後，流拍率上升，但10月之後，流拍地塊再度減少，疫情期間，流拍率處在地位水準，僅流拍2宗地塊。

圖：蘇州土地成交流拍率走勢

數據來源：諸葛找房數據研究中心

三、吳中高價地頻出，成交總價TOP10榜單中上榜4宗

年內，蘇州吳中區土地成為全市焦點，現多宗高價地，且3宗純住宅吳中地塊溢價率超10%，高新區科技城地塊成交總價35.8億元，溢價率為10%。 

表：蘇州市2020年1-5月土地成交總價TOP10

數據來源：諸葛找房數據研究中心

新房：疫情後市場恢復迅速，新房成交量升價穩

蘇州市新房市場自2018年以來，整體呈現了量價齊升的趨勢，2019年全年新房銷售面積為671.08萬平方米，比2018年增加了9.94%,全年平均銷售價格為25409元/平方米，較2018年新房平均價格上漲了12.15%。2020年初，受疫情影響，2月份銷售面積和價格都有一定回落，但隨著疫情逐步受控，市場需求得到釋放，市場活力恢復也較快，2020年1-5月全市新房銷售面積共259.69萬平方米，較2019年1-5月同比上漲4.22%；1-5月全市銷售價格整體仍維持在2019年末以來的較高位，平均銷售價格達26452元/平方米，較2019年同期同比上漲3.23%。

一、供銷：疫後恢復迅速，1-5月新房成交已超往年同期

據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2019年全年蘇州市新房銷售面積為671.08萬平方米，較2018年增加9.94%；新增供應面積為594.68萬平方米，較2018年增加7.91%；銷供比達1.13，2018年則為1.11，銷供比基本保持平穩。具體來看，蘇州新房市場在2019年初銷售面積回落較大，隨後自“小陽春”開始發力，銷售面積大幅增長，一直延續至7月，三季度經歷短暫回落後，市場又在四季度迎來一波增長。

進入2020年，新房市場在1月份延續了上年末的火熱，單月銷售面積達58.99萬平方米，較2019年同期同比增長40.99%。伴隨著疫情爆發，2月份無新增供應，銷售面積環比下降58.33%，但表現仍好于去年同期，同比漲幅為23.77%。隨後，受益於疫情得到有效控制，市場恢復迅速，3月以來，銷售面積持續增長，同時新增供應面積亦大幅增加。整體來看，2020年1-5月全市新房銷售面積共259.69萬平方米，較2019年1-5月同比上漲4.22%；新增供應面積共236.43萬平方米，較去年同期同比上漲45.39%。總體而言，蘇州新房市場表現較為堅挺，疫情影響因素消除較快，市場上漲預期仍較強。

圖：蘇州市新房銷售面積及新增供應面積情況

數據來源：地方住建委；整理：諸葛找房數據研究中心

二、價格：新房銷售價格整體上維持在去年末以來高位，1-5月價格同比上漲3.23%

數據顯示，2019年蘇州市新房市場延續了2018年的熱度，平均銷售價格為25409元/平方米，較2018年新房平均價格上漲了12.15%；銷售價格在2月時曾達到全年最高價27899元/平方米，全年累計增長6.27%。但進入2019年下半年後，銷售價格出現短期波動，8月份環比大幅下跌21.93%，同比下跌10.61%，隨後價格又反彈回升，12月銷售價格達到27569元/平方米。進入2020年，2月份受疫情影響，銷售價格環比下跌4.85%，同比下跌7.30%，隨後價格呈現波動回升趨勢，3月價格上漲至27765元/平方米，環比上漲7.35%，同比上漲11.19%。整體來看，疫情對於當地新房市場的影響較為短暫，1-5月全市銷售價格整體仍維持在2019年末以來的較高位，平均銷售價格達26452元/平方米，較2019年同期同比上漲3.23%。

圖：蘇州市新房銷售價格及同環比變化情況

數據來源：住建委；整理：諸葛找房數據研究中心

三、庫存：疫情後供給大幅增加導致去化週期加長，但整體去化壓力不大

數據顯示，2019年末，蘇州市新房庫存面積為445.19萬平方米，較2018年末下降2.23%，全年平均去化週期約7.1個月，較2018年縮短近1個月。從庫存及去化週期變化走勢來看，蘇州市經歷了三次去化週期和庫存面積的較快上漲，分別為2018年末至2019年初、2019年末至2020年初以及2020年第二季度以來，對照市場新增供應情況可以看出，歷次去化週期有所延長主要都是由於市場新增供給的大幅增加。整體而言，從2018年至今，蘇州新房市場的去化週期都在10個月以下，每次去化週期的加長，主要都是由於市場供給的增加拉動，但後續表現體現了市場整體的消化能力較好。

圖：蘇州市新房庫存及去化週期情況

數據來源：住建委；整理：諸葛找房數據研究中心

二手房：2019年下半年來二手住宅成交量跌價漲，率先進入調整期

蘇州二手住宅市場自2018年以來出現了較大波動，成交情況在經歷了2018年至2019年上半年的火熱後，2019年下半年以來整體呈現量跌價漲趨勢，掛牌量價雖然仍然保持上漲趨勢，但受成交下滑的影響，市場信心持續減低，預計後期仍將進入調整期。

一、掛牌：疫情影響並不顯著，二手住宅掛牌量價整體保持上漲趨勢

據諸葛找房數據研究中心數據，2019年以來，蘇州市二手住宅市場均價一路走高，整體表現超過長三角經濟圈區域市場平均價格水準，12月市場均價漲至30201元/平方米，全年累計上漲17.75%。進入2020年，蘇州市二手住宅市場價格延續了2019年末以來的上漲趨勢，整體保持平穩波動。1-5月市場均價為30616元/平方米，較去年同期同比上漲14.93%

從全市掛牌量走勢來看，2019年以來，蘇州市二手住宅掛牌量保持波動上漲趨勢，2019年末全市掛牌量11.3萬套以上，達到全年最高。2020年初本就由於春節假期是市場淡季，疊加疫情影響下，全市掛牌量有所下降，但跌幅不大，2月和3月分別環比下跌3.64%和2.43%，4月以來市場掛牌量便快速回升，4月和5月分別環比上漲10.40%和15.74%。

圖：蘇州市二手住宅市場均價及同環比變化情況（單位：元/平方米）

圖：蘇州市二手住宅掛牌量及同環比變化情況

數據來源：諸葛找房數據研究中心

2019年以來，蘇州全市二手住宅漲降價房源佔比經歷了較大起伏。2019年上半年市場表現向好，漲價房源量佔比持續走高，5月達到62.83%，但進入下半年之後，漲價房源量佔比開始大幅下降，12月跌至18.22%。進入2020年，第一季度漲價房源量佔比略有提升，但隨後大幅下滑，5月漲價房源量佔比跌至2019年以來最低，為12.35%。由於漲降價房源佔比直接反映了賣方對於市場的信心和預期，目前來看，2019年下半年以來，由於市場成交持續下滑，業主市場信心不斷減弱，紛紛選擇降價出手，並一直延續至2020年。

圖：蘇州市二手住宅漲降價房源量佔比情況

數據來源：諸葛找房數據研究中心

二、成交：2018年以來市場波動變化較大，2020年二手房成交大幅下跌

回顧蘇州市2018年以來二手住宅市場表現，可以看出經歷了較大的變化，在經歷了2018年至2019年上半年的火熱後，2019年下半年以來整體呈現量跌價漲趨勢。數據顯示，2018年是蘇州市二手住宅市場成交開啟火爆模式的一年，全年月度平均成交量6828套，比2017年月度平均成交量上漲了55.36%。2019年初受春節假期影響成交量有所回落，但3月之後，成交量開啟新一輪暴漲模式，5月份成交量高達11971套，但這一情況在持續了一個季度後，成交量開始大幅下滑，至12月成交量跌至5002套，較2018年同期同比下跌26.54%。進入2020年，受疫情影響，2月份成交量環比大幅下跌78.71%，同比下跌76.59%。3月份以來成交量有所恢復，但不及往年，1-5月成交總量較去年同期同比下跌57.89%。

圖：蘇州市二手房成交量價及同環比變化情況

數據來源：地方住建委；諸葛找房整理

從成交價格來看，相對於成交量明顯的下滑趨勢，2018年下半年以來蘇州市二手住宅成交均價呈現保持持續增長態勢。數據顯示，2019年蘇州二手住宅成交價格全年累計上漲13.55%。進入2020年，全市成交價格依舊延續上漲趨勢，2月、3月份受疫情影響成交價格有所微跌，環比跌幅分別為0.91%和0.68%，4月開始逐步回漲。1-5月二手住宅成交均價為27178元/平方米，較去年同期同比上漲13.14%。

三、經紀機構：經紀行業登記從業機構與人員規模龐大

根據蘇州市房地産經紀與信用管理平臺資訊顯示，當前蘇州全市登記在案的經紀公司超過5000家，執業經紀人超過20000人。根據諸葛找房監測數據，截至2020年6月4日，蘇州市掛牌房源量排名TOP4的經紀公司包括鏈家地産、我愛我家、21世紀不動産以及Q房網，其中鏈家採取3%的佣金費率，買方1%，賣方2%；我愛我家同樣為3%的佣金費率，買賣方各半；21世紀佣金費率為2%，買賣方各半；Q房網佣金費率最低，僅1%，由買方承擔。

數據來源：諸葛找房數據研究中心

租賃市場：疫情後工廠延後復工，租金穩中趨降，未來租金面臨上升壓力

一、國內租賃市場全面推進，供應大格局初現端倪

2019年，中央從不同角度為住房租賃市場制定多項政策， 鼓勵支援住房租賃市場建設、細化管理規範、嚴格市場監管、同時提供財政金融方面的支援並鼓勵多渠道增加供應。住房租賃市場發展作為住房制度改革完善的重要內容，在2019年將穩步推進。

圖：2019年租賃市場中央政策分類

資料來源：諸葛找房整理

在國內“以買為主”的住房觀念下，各地的房屋“以售為主”，多地租賃房源供給單一、供需失衡，因此2019年多渠道增加租賃住房供應成為主旋律，年初提出集體建設用地建設租賃住房，同意福州、南昌、青島、海口、貴陽5城利用集體建設用地建設租賃住房試點方案，年內多次強調支援人口凈流入、房價高、租賃需求大的大中小城市建設租賃住房。各地積極大力推動住房租賃市場發展，將中央部署進一步落地實施。海南、廣東、北京、上海等多地均提出加大租賃房源供應。

2019年，租賃住房主體更加多元化，從以單一市場化為主租賃住房到集體性建設用地住房開工，自持土地的租賃住房入市，人才公寓配租，租賃住房大格局穩步構建。

圖：租賃住房多元化供應格局

資料來源：諸葛找房整理

二、受第二産業復工延緩影響，租金穩中趨降

根據數據顯示，2020年1-5月，蘇州市整租租金為38.55元/㎡/月，累計同比下降0.1%。年內來看，3月起，受到第二産業復工延緩影響，務工人口流入減少，租金穩中趨降，至5月，租金為38.23元/㎡/月，環比下降0.8%，同比微升0.2%。

三、蘇州人口流入結束高增長期，未來租金“穩”是大勢所趨

蘇州新增常住人口在2007-2010年迎來高增長期，2010年後，蘇州的新增常住人口驟降，自2016年起，隨著蘇州城市的發展，新增常住人口增加維持在3萬人左右。在新增人口結束高增長下，蘇州的租金上升空間不大，“穩”是大勢所趨。

圖：2007年至今蘇州新增常住人口走勢

市場預測：二季度市場向好，二手房持續調整或預示房地産市場轉向

疫情下，蘇州的市場顯得並不悲觀，新房市場恢復較快，二手房市場維持下行中，蘇州作為熱點二線城市，也作為長三角的重點城市，國家高新技術産業基地。疫情只是延緩購房需求的釋放，並未對購房需求形成抑制，隨著疫情的褪去，未來市場將會逐步回升，不排除市場集中成交的現象。預計二季度市場供求環比還會有較大提升。疫情中購房者對房屋品質和物業管理有著更深刻的認知，未來高品質的房屋成交佔比或將上升，成交價格或將結構性上行。二手房方面，積壓需求也會逐步釋放，由於嚴格的限售政策，短期二手房成交難以恢復到2018年的高位水準。

從土地市場來看，蘇州的新房市場仍較為活躍，拿地政策寬鬆下，房企積極拿地補倉，短期土地仍維持在較熱的水準。