諸葛找房:前5月蘇州新房成交量超去年同期 二手房價格上升

來源:中國網地産 2020-06-09 17:08:25

2020年,一場突如其來的新冠病毒,打破了全國房地産市場的節奏,全國商品房增速開啟負增長,土拍延遲,房企開工延後。整體來看,蘇州的樓市並不那麼悲觀,GDP總體降幅大於全國,但第三産業的降幅仍符合預期,房地産開發投資降速小于全國平均水準,房企投資信心仍足。土地市場方面,疫情下供需規模明顯高於去年同期,溢價率也有所回升。新房市場方面,疫後恢復迅速,1-5月新房成交已超往年同期,新增供應大幅增加。二手房市場在2019年政策趨嚴下呈現下行趨勢,2020年表現並不樂觀,但價格呈現上升趨勢。租賃市場方面,受到第二産業下滑嚴重衝擊,租金呈現穩中趨降的趨勢,蘇州的人口流入結束高增長期,未來租金也面臨上升壓力。

疫情只是延緩購房需求的釋放,並未對購房需求形成抑制,隨著疫情的褪去,未來市場將會逐步回升,不排除市場集中成交的現象。預計二季度市場供求環比還會有較大提升。疫情中購房者對房屋品質和物業管理有著更深刻的認知,未來高品質的房屋成交佔比或將上升,成交價格或將結構性上行。

宏觀環境:疫情下第三産業降幅符合預期,房企投資信心仍存

一、第二産業受疫情衝擊嚴重,房地産開發投資降幅小于全國

(一)蘇州一季度GDP同比下降8.3%,降幅大於全國GDP降幅

疫情對蘇州經濟的影響較為嚴重,根據數據顯示,2020年第一季度,蘇州市國民生産總值為3743.93億元,同比下降8.3%,降速比全國大1.5個百分點。分不同産業來看,第二産業增速下降最大,下降幅度超過了10%。由於工業在蘇州的經濟體系中佔到舉足輕重的作用,在疫情影響下,多數企業停工停産,對工業造成了巨大的衝擊。此外,蘇州的經濟也依賴外貿,在全球疫情的爆發下,外貿訂單也大幅下降,如果全球疫情得不到緩解,預計下個季度,經濟增速仍然不會明朗。

圖:蘇州及全國GDP同比增速季度走勢(%)

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表:蘇州2020年一季度各個産業生産總值及同比

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數據來源:統計局,諸葛找房整理

(二)疫情下房地産開發投資增速為負,但降幅略低於全國水準

疫情期間,受到企業開工延遲影響,蘇州市的房地産開發投資增速創歷史新低,根據數據顯示,1-2月份,蘇州房地産開發投資同比下降12.3%,與去年12月相比下降17.3個百分點,3月,隨著疫情好轉,蘇州房地産投資同比僅下降3.8%,4月,房地産投資同比降幅低至1.9%,疫情期間的房地産投資同比降幅均小于全國降幅水準,房企對蘇州市的房地産投資信心較足。 

圖:蘇州房地産開發投資及累計增速月度走勢

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數據來源:統計局,諸葛找房整理

(三)疫情下商品房銷售下滑明顯,同比降幅大於全國降幅水準

根據數據顯示,疫情下蘇州的商品房銷售下滑明顯,2020年1-2月,蘇州商品房銷售面積為158.27萬㎡,同比下降33.6%,降速與2019年1-12月相比擴大42.0個百分點;商品房銷售金額為329.35億元,同比下降18.4%,降速與2019年1-12月相比擴大38個百分點。自3月起,疫情好轉下商品房銷售面積逐步復蘇,至4月,商品房銷售面積同比下降22.5%。

圖:蘇州商品房銷售面積及累計增速月度走勢

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數據來源:統計局,諸葛找房整理

(四)年內利好政策頻頻,人才”落戶購房補貼”齊發力

疫情期間,蘇州的房地産需求端仍處在嚴格的調控階段,供應端現寬鬆跡象,申請預售許可證條件放寬、項目銷售時間可以提前,延長土地出讓金繳納時限。此外,年內蘇州接連出臺人才落戶及購房新政,人才落戶條件放寬,對産業人才購房給予補貼。雖然落戶的放寬以及人才新政不是限購限貸政策的放鬆,短期對市場影響不大,但是一系列動作會增加市場的潛在需求,長期會促進市場的活躍度。

表:蘇州市2020年1-5月房地産市場政策匯總

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     數據來源:諸葛找房整理

土地:疫情下土地供需規模不減,溢價率較去年下半年回升

蘇州土地市場規模在疫情下仍維持在高位,2020年1-5月,蘇州土地供應規劃建築面積1070.42萬㎡,同比上升102.8%;成交規劃建築面積922.11萬㎡,同比上升46.5%。疫情期間溢價率有回升態勢,整體土地市場高於去年同期,吳中區土地市場成疫情下蘇州土地市場焦點。

一、蘇州土地供需規模上升,溢價率上升

(一)土地供應規模同比翻倍,3月樓面價處於較高水準 

受疫情影響,蘇州土地2月供應下降明顯,但自3月起,蘇州土地供應維持在高位,年內土地供應較去年同期翻倍。據諸葛找房數據中心監測,2020年1-5月,蘇州土地供應規劃建築面積1070.42萬㎡,同比上升102.8%;在疫情期間,土地推出的性質較去年下半年有所提升,3月推出樓面價8506元/㎡,處在歷史高位水準,但1-5月推出樓面均價較去年同期下降28%。

圖:蘇州土地供應規劃建築面積及推出樓面價

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數據來源:諸葛找房數據研究中心

(二)土地成交規模高於去年同期,價格不及去年同期

據諸葛找房數據中心監測,2020年1-5月,蘇州土地成交規劃建築面積922.11萬㎡,同比上升46.5%;土地成交樓面價6886元/㎡,同比下降29.8%。從年內數據來看,4月份土地迎來集中成交,同比上升54.8%。 

圖:蘇州土地成交規劃建築面積及成交樓面價

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數據來源:諸葛找房數據研究中心

二、疫情下溢價率較去年下半年上升,房企拿地積極

5.11新政後,蘇州的溢價率直線下降,維持在10%左右,自去年9月份起,蘇州土地平均溢價率跌破10%,3月溢價率重回超越10%,疫情下房企拿地積極,溢價率明顯高於去年下半年水準。蘇州作為近兩年市場較為火熱的城市,加上蘇州的産業逐漸完善,房企在蘇州積極拿地。

圖:蘇州土地成交平均溢價率月度走勢

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流拍率方面,2020年1-5月,蘇州市共流拍2宗經營性用地,分別是1月1宗,5月1宗,蘇州的土地在2019年後,流拍土地較少,土拍新政後,流拍率上升,但10月之後,流拍地塊再度減少,疫情期間,流拍率處在地位水準,僅流拍2宗地塊。

圖:蘇州土地成交流拍率走勢

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數據來源:諸葛找房數據研究中心

三、吳中高價地頻出,成交總價TOP10榜單中上榜4宗

年內,蘇州吳中區土地成為全市焦點,現多宗高價地,且3宗純住宅吳中地塊溢價率超10%,高新區科技城地塊成交總價35.8億元,溢價率為10%。 

表:蘇州市2020年1-5月土地成交總價TOP10

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數據來源:諸葛找房數據研究中心

新房:疫情後市場恢復迅速,新房成交量升價穩

蘇州市新房市場自2018年以來,整體呈現了量價齊升的趨勢,2019年全年新房銷售面積為671.08萬平方米,比2018年增加了9.94%,全年平均銷售價格為25409元/平方米,較2018年新房平均價格上漲了12.15%。2020年初,受疫情影響,2月份銷售面積和價格都有一定回落,但隨著疫情逐步受控,市場需求得到釋放,市場活力恢復也較快,2020年1-5月全市新房銷售面積共259.69萬平方米,較2019年1-5月同比上漲4.22%;1-5月全市銷售價格整體仍維持在2019年末以來的較高位,平均銷售價格達26452元/平方米,較2019年同期同比上漲3.23%。

一、供銷:疫後恢復迅速,1-5月新房成交已超往年同期

據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2019年全年蘇州市新房銷售面積為671.08萬平方米,較2018年增加9.94%;新增供應面積為594.68萬平方米,較2018年增加7.91%;銷供比達1.13,2018年則為1.11,銷供比基本保持平穩。具體來看,蘇州新房市場在2019年初銷售面積回落較大,隨後自“小陽春”開始發力,銷售面積大幅增長,一直延續至7月,三季度經歷短暫回落後,市場又在四季度迎來一波增長。

進入2020年,新房市場在1月份延續了上年末的火熱,單月銷售面積達58.99萬平方米,較2019年同期同比增長40.99%。伴隨著疫情爆發,2月份無新增供應,銷售面積環比下降58.33%,但表現仍好于去年同期,同比漲幅為23.77%。隨後,受益於疫情得到有效控制,市場恢復迅速,3月以來,銷售面積持續增長,同時新增供應面積亦大幅增加。整體來看,2020年1-5月全市新房銷售面積共259.69萬平方米,較2019年1-5月同比上漲4.22%;新增供應面積共236.43萬平方米,較去年同期同比上漲45.39%。總體而言,蘇州新房市場表現較為堅挺,疫情影響因素消除較快,市場上漲預期仍較強。

圖:蘇州市新房銷售面積及新增供應面積情況

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數據來源:地方住建委;整理:諸葛找房數據研究中心

二、價格:新房銷售價格整體上維持在去年末以來高位,1-5月價格同比上漲3.23%

數據顯示,2019年蘇州市新房市場延續了2018年的熱度,平均銷售價格為25409元/平方米,較2018年新房平均價格上漲了12.15%;銷售價格在2月時曾達到全年最高價27899元/平方米,全年累計增長6.27%。但進入2019年下半年後,銷售價格出現短期波動,8月份環比大幅下跌21.93%,同比下跌10.61%,隨後價格又反彈回升,12月銷售價格達到27569元/平方米。進入2020年,2月份受疫情影響,銷售價格環比下跌4.85%,同比下跌7.30%,隨後價格呈現波動回升趨勢,3月價格上漲至27765元/平方米,環比上漲7.35%,同比上漲11.19%。整體來看,疫情對於當地新房市場的影響較為短暫,1-5月全市銷售價格整體仍維持在2019年末以來的較高位,平均銷售價格達26452元/平方米,較2019年同期同比上漲3.23%。

圖:蘇州市新房銷售價格及同環比變化情況

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數據來源:住建委;整理:諸葛找房數據研究中心

三、庫存:疫情後供給大幅增加導致去化週期加長,但整體去化壓力不大

數據顯示,2019年末,蘇州市新房庫存面積為445.19萬平方米,較2018年末下降2.23%,全年平均去化週期約7.1個月,較2018年縮短近1個月。從庫存及去化週期變化走勢來看,蘇州市經歷了三次去化週期和庫存面積的較快上漲,分別為2018年末至2019年初、2019年末至2020年初以及2020年第二季度以來,對照市場新增供應情況可以看出,歷次去化週期有所延長主要都是由於市場新增供給的大幅增加。整體而言,從2018年至今,蘇州新房市場的去化週期都在10個月以下,每次去化週期的加長,主要都是由於市場供給的增加拉動,但後續表現體現了市場整體的消化能力較好。

圖:蘇州市新房庫存及去化週期情況

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數據來源:住建委;整理:諸葛找房數據研究中心

二手房:2019年下半年來二手住宅成交量跌價漲,率先進入調整期

蘇州二手住宅市場自2018年以來出現了較大波動,成交情況在經歷了2018年至2019年上半年的火熱後,2019年下半年以來整體呈現量跌價漲趨勢,掛牌量價雖然仍然保持上漲趨勢,但受成交下滑的影響,市場信心持續減低,預計後期仍將進入調整期。

一、掛牌:疫情影響並不顯著,二手住宅掛牌量價整體保持上漲趨勢

據諸葛找房數據研究中心數據,2019年以來,蘇州市二手住宅市場均價一路走高,整體表現超過長三角經濟圈區域市場平均價格水準,12月市場均價漲至30201元/平方米,全年累計上漲17.75%。進入2020年,蘇州市二手住宅市場價格延續了2019年末以來的上漲趨勢,整體保持平穩波動。1-5月市場均價為30616元/平方米,較去年同期同比上漲14.93%

從全市掛牌量走勢來看,2019年以來,蘇州市二手住宅掛牌量保持波動上漲趨勢,2019年末全市掛牌量11.3萬套以上,達到全年最高。2020年初本就由於春節假期是市場淡季,疊加疫情影響下,全市掛牌量有所下降,但跌幅不大,2月和3月分別環比下跌3.64%和2.43%,4月以來市場掛牌量便快速回升,4月和5月分別環比上漲10.40%和15.74%。

圖:蘇州市二手住宅市場均價及同環比變化情況(單位:元/平方米)

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圖:蘇州市二手住宅掛牌量及同環比變化情況

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數據來源:諸葛找房數據研究中心

2019年以來,蘇州全市二手住宅漲降價房源佔比經歷了較大起伏。2019年上半年市場表現向好,漲價房源量佔比持續走高,5月達到62.83%,但進入下半年之後,漲價房源量佔比開始大幅下降,12月跌至18.22%。進入2020年,第一季度漲價房源量佔比略有提升,但隨後大幅下滑,5月漲價房源量佔比跌至2019年以來最低,為12.35%。由於漲降價房源佔比直接反映了賣方對於市場的信心和預期,目前來看,2019年下半年以來,由於市場成交持續下滑,業主市場信心不斷減弱,紛紛選擇降價出手,並一直延續至2020年。

圖:蘇州市二手住宅漲降價房源量佔比情況

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數據來源:諸葛找房數據研究中心

二、成交:2018年以來市場波動變化較大,2020年二手房成交大幅下跌

回顧蘇州市2018年以來二手住宅市場表現,可以看出經歷了較大的變化,在經歷了2018年至2019年上半年的火熱後,2019年下半年以來整體呈現量跌價漲趨勢。數據顯示,2018年是蘇州市二手住宅市場成交開啟火爆模式的一年,全年月度平均成交量6828套,比2017年月度平均成交量上漲了55.36%。2019年初受春節假期影響成交量有所回落,但3月之後,成交量開啟新一輪暴漲模式,5月份成交量高達11971套,但這一情況在持續了一個季度後,成交量開始大幅下滑,至12月成交量跌至5002套,較2018年同期同比下跌26.54%。進入2020年,受疫情影響,2月份成交量環比大幅下跌78.71%,同比下跌76.59%。3月份以來成交量有所恢復,但不及往年,1-5月成交總量較去年同期同比下跌57.89%。

圖:蘇州市二手房成交量價及同環比變化情況

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數據來源:地方住建委;諸葛找房整理

從成交價格來看,相對於成交量明顯的下滑趨勢,2018年下半年以來蘇州市二手住宅成交均價呈現保持持續增長態勢。數據顯示,2019年蘇州二手住宅成交價格全年累計上漲13.55%。進入2020年,全市成交價格依舊延續上漲趨勢,2月、3月份受疫情影響成交價格有所微跌,環比跌幅分別為0.91%和0.68%,4月開始逐步回漲。1-5月二手住宅成交均價為27178元/平方米,較去年同期同比上漲13.14%。

三、經紀機構:經紀行業登記從業機構與人員規模龐大

根據蘇州市房地産經紀與信用管理平臺資訊顯示,當前蘇州全市登記在案的經紀公司超過5000家,執業經紀人超過20000人。根據諸葛找房監測數據,截至2020年6月4日,蘇州市掛牌房源量排名TOP4的經紀公司包括鏈家地産、我愛我家、21世紀不動産以及Q房網,其中鏈家採取3%的佣金費率,買方1%,賣方2%;我愛我家同樣為3%的佣金費率,買賣方各半;21世紀佣金費率為2%,買賣方各半;Q房網佣金費率最低,僅1%,由買方承擔。

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數據來源:諸葛找房數據研究中心


租賃市場:疫情後工廠延後復工,租金穩中趨降,未來租金面臨上升壓力

一、國內租賃市場全面推進,供應大格局初現端倪

2019年,中央從不同角度為住房租賃市場制定多項政策, 鼓勵支援住房租賃市場建設、細化管理規範、嚴格市場監管、同時提供財政金融方面的支援並鼓勵多渠道增加供應。住房租賃市場發展作為住房制度改革完善的重要內容,在2019年將穩步推進。

圖:2019年租賃市場中央政策分類

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資料來源:諸葛找房整理

在國內“以買為主”的住房觀念下,各地的房屋“以售為主”,多地租賃房源供給單一、供需失衡,因此2019年多渠道增加租賃住房供應成為主旋律,年初提出集體建設用地建設租賃住房,同意福州、南昌、青島、海口、貴陽5城利用集體建設用地建設租賃住房試點方案,年內多次強調支援人口凈流入、房價高、租賃需求大的大中小城市建設租賃住房。各地積極大力推動住房租賃市場發展,將中央部署進一步落地實施。海南、廣東、北京、上海等多地均提出加大租賃房源供應。

2019年,租賃住房主體更加多元化,從以單一市場化為主租賃住房到集體性建設用地住房開工,自持土地的租賃住房入市,人才公寓配租,租賃住房大格局穩步構建。

圖:租賃住房多元化供應格局

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資料來源:諸葛找房整理

二、受第二産業復工延緩影響,租金穩中趨降

根據數據顯示,2020年1-5月,蘇州市整租租金為38.55元/㎡/月,累計同比下降0.1%。年內來看,3月起,受到第二産業復工延緩影響,務工人口流入減少,租金穩中趨降,至5月,租金為38.23元/㎡/月,環比下降0.8%,同比微升0.2%。

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三、蘇州人口流入結束高增長期,未來租金“穩”是大勢所趨

蘇州新增常住人口在2007-2010年迎來高增長期,2010年後,蘇州的新增常住人口驟降,自2016年起,隨著蘇州城市的發展,新增常住人口增加維持在3萬人左右。在新增人口結束高增長下,蘇州的租金上升空間不大,“穩”是大勢所趨。

圖:2007年至今蘇州新增常住人口走勢

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市場預測:二季度市場向好,二手房持續調整或預示房地産市場轉向

疫情下,蘇州的市場顯得並不悲觀,新房市場恢復較快,二手房市場維持下行中,蘇州作為熱點二線城市,也作為長三角的重點城市,國家高新技術産業基地。疫情只是延緩購房需求的釋放,並未對購房需求形成抑制,隨著疫情的褪去,未來市場將會逐步回升,不排除市場集中成交的現象。預計二季度市場供求環比還會有較大提升。疫情中購房者對房屋品質和物業管理有著更深刻的認知,未來高品質的房屋成交佔比或將上升,成交價格或將結構性上行。二手房方面,積壓需求也會逐步釋放,由於嚴格的限售政策,短期二手房成交難以恢復到2018年的高位水準。

從土地市場來看,蘇州的新房市場仍較為活躍,拿地政策寬鬆下,房企積極拿地補倉,短期土地仍維持在較熱的水準。

(責任編輯:)
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整體來看,蘇州的樓市並不那麼悲觀,GDP總體降幅大於全國,但第三産業的降幅仍符合預期,房地産開發投資降速小于全國平均水準,房企投資信心仍足。
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