2020年5月（1-28日）廣州市二手仲介網簽量為4257宗，較4月同期（3971宗）環比上漲7.2%，成交量已連漲4個月。

從周度網簽情況來看，除首周受假期及新房分流的影響外，其餘各周周度成交量基本維持在1100套以上的水準，二手市場整體成交表現平穩向好。

價格方面，本月二手住宅成交均價為25105元/平，環比上漲5.1%。主要原因在於本月中心區成交活躍，佔比上漲，從而結構性拉高網簽均價。

廣州中原研究發展部認為，5月二手市場狀況主要有以下幾方面特徵：

市場基本面向好，積壓需求穩步釋出。

在目前後疫情時代下，信貸環境有所放鬆，貸款利率較年前有明顯下降。加上本月廣州240億土拍大戰後，客戶對後市信心明顯增強，不少前段時間處於觀望的購房客亦逐步著手入市，市場交投氛圍更趨活躍。據監測，本月中原錄得的新增購房客及帶看量環比均增加3成以上。

部分客戶分流一手市場。

僅五一黃金週期間，超2000套房源集中“爆發”推出，加上各種優惠推銷活動影響，促使不少客戶轉至新房市場。其中，以南沙、增城、番禺等一手熱點區域分流問題尤為嚴重。

客戶壓價現象有所減緩，業主報價信心增強。

隨著近段時間市場成交回溫，成交週期有所縮短，業主叫價明顯強硬。據監測數據顯示，本月業主報價指數基本維持在35%以上，報價信心較3、4月有所增強，議價空間略有收窄。

5月市場熱點

低總價盤源需求增加，成交佔比上揚

本月較為明顯的一個特點是，200萬以下的低價盤源成交佔比下降顯著。

據廣州中原研究發展部監測，2020年3-4月200萬以下的剛需盤源成交佔比基本維持在24-27%左右上下波動，2020年5月成交佔比下跌至14.6%，環比凈減10.3%；而200-500萬元區間的盤源成交則有明顯增加，5月成交佔比環比大增15.6%。

廣州中原研究發展部分析認為，200萬以上的盤源佔比均有所增加的主要原因為：目前市場基本面向好，疫情得到有效控制，不少改善客戶結束觀望，開始逐步入市。同時，部分總價高的房源讓利幅度偏大，促使客戶入市熱情高。

分區點評

花都成交再踞榜首，南沙受新房分流嚴重

從各區成交情況來看，天河、海珠、花都成交相對活躍，本月分別成交457宗、527宗、780宗，環比分別上漲19.3%、13.8%、12.2%。其中，花都區網簽佔比更是上漲至18.6%，排名穩居各區榜首。

另外，需要指出的是，本月南沙、增城兩區新房供應積極，多盤出現加推、開盤動作。加上促銷力度大，促使分流不少二手市場客戶。本月兩區分別成交75宗、376宗，環比分別下降33.6%、3.8%。

天河區：天河公園板塊需求釋出，業主讓利空間大

本月天河二手網簽宗數為457宗，環比上漲19.3%。據廣州中原研究發展部監測發現，本月天河區成交量主要由東圃、天河北等活躍板塊支撐。其中以中海康城花園、駿景花園兩盤表現相對活躍，5月成交均價分別為43900元/平、48543元/平。

另外，據廣州中原研究發展部調研了解，本月天河公園板塊市場活躍度出現回升，優質小區盤源成交活躍度較高，如華景新城、新世界東逸花園等。本月板塊成交明顯升溫的主要原因在於：

一、業主讓利幅度大，部分盤源業主讓利幅度甚至可達20萬元以上，促使客戶入市熱情明顯升溫；

二、板塊生活氛圍濃厚，配套成熟，在目前疫情穩定後，不少置換、改善客戶逐步入市，促使整體成交量較前段時間有所好轉。

越秀區：學位需求略有回落，東風東電梯筍盤多

2020年5月，越秀區二手網簽均價為41803元/㎡；陽光家緣仲介網簽量為292宗，環比上漲10.6%。前段時間學位需求活躍，消耗不少優質的客源和房源，促使本月學位房成交佔比出現明顯下滑。

據廣州中原研究發展部監測發現，2020年1-4月，越秀區學位房需求成交佔比基本維持在32%-40%之間，而截至2020年5月，越秀區學位房需求成交佔比下跌至27.0%，環比凈減5.0%。甚至較3月學位房旺季凈減9.0%。

但是，據廣州中原研究發展部調研了解，本月越秀東風東板塊成交依舊活躍，到府客戶數量較4月相比有增無減。而需要指出的是，本月樓梯樓業主心態相對強硬，議價空間較窄，基本在3%-5%區間之內。

主要由於樓梯樓房源總價偏低，入市門檻不高，對於不少學位需求的剛需客而言是不錯的入市選擇，導致整體成交週期較短，業主的對後市信心較強。而高總價的電梯樓房源則報價相對合理，且有一定的議價空間。比如近段時間成交的一套97平的東風廣場為例，原本報價為850萬，最後談價至830萬元成交，降價幅度高達20萬元。

海珠區：業主報價合理，海珠西板塊客戶入市熱情高

2020年5月，海珠區網簽均價為38033元/㎡；陽光家緣仲介網簽量為527宗，較4月同期大幅回升13.8%。據廣州中原研究發展部監測發現，海珠二手需求穩步上揚，2019年海珠網簽佔比基本保持在10%-11%左右，而截至2020年5月，海珠區攀升至12.9%，同比大增2.2%。由此可見，海珠優質的住宅屬性對於不少剛需、改善客戶而言有較強的吸引力。

此外，據調研了解，本月海珠西板塊二手需求激增，購房客戶也明顯增多，成交週期基本縮短至1個月以內。廣州中原研究發展部認為，本月海珠西板塊成交活躍度高主要有三方面原因：

一方面，以往搶客嚴重的廣鋼、廣紙板塊本月缺貨嚴重，多盤處於售罄、尾貨階段，迫使不少一手客戶只能選擇海珠優質二手小區，如光大花園、金碧灣等；

另一方面，本月海珠西板塊業主報價合理且具備一定的議價空間。因此，不少購房客戶遇到合適價格後加快入市，導致整體成交有所回升。

另外，海珠西板塊的完善生活配套和完善的交通網路，對於不少置換、剛需客戶有不低的吸引力。

荔灣區：買一賣一客戶增多，低總價房源成交下滑

2020年5月，荔灣區網簽均價為31061元/㎡；陽光家緣仲介網簽量為209宗，較4月環比回升4.5%。

根據中原成交數據顯示，本月荔灣區中山八路板塊因價格較為低窪，本月成交均價主要集中在30000-36000元/㎡，整體市場成交較為活躍，成交較為活躍的樓盤主要為富力廣場，本月成交均價為46756元/㎡。

此外，據調研了解，本月荔灣區置業客戶多以“買一賣一”的置換需求居多，而剛需客戶較前段時間有所減少。根據中原成交顯示，荔灣區200萬以下的低總價戶型成交佔比出現明顯回落，截至5月，佔比已下滑至11.1%，環比4月同期凈減16.2%。而總價段300-500萬元的戶型成交佔比上漲至33.3%，環比凈增16.0%。

廣州中原研究發展部認為，本月置換需求客戶激增主要原因在於：現時疫情逐步穩定，前段時間處於觀望的改善型客戶開始陸續入市。同時，加上目前市場活力較足，房源成交週期較之前明顯縮短，促使不少置換業主能夠較快出手自己的舊房源，來完成其置換需求。

白雲區：羅衝圍議價空間收窄，金沙洲客少情況持續

5月份，白雲區二手住宅網簽宗數為358宗，環比回升8.5%。本月白雲羅衝圍板塊的置業需求保持相對活躍，主要憑藉總價低、配套完善的優勢吸納置業客戶，成交週期有所縮短。

據調研了解，在目前供求兩端均活躍的情況下，本月羅衝圍板塊業主議價空間反而有所收窄，基本在5%以下。而本月活躍樓盤主要為富力桃園和富力半島花園為主，其成交均價分別為33960元/平和34357元/平，套均總價均在300萬元/套左右，入市門檻較低。

另外，據調研了解到，本月白雲金沙洲板塊“客少盤多”情況繼續延續，到府客戶數量不及周邊的羅衝圍板塊、機場路板塊，市場成交週期相對較長，但業主實際並沒出現普遍的大幅度降價出售現象。除個別急賣業主外，金沙洲板塊房源議價空間基本以10萬元左右。現時，板塊成交主要以低總價的樓梯樓盤源為主，其“明星盤”城西花園需求相對活躍，其成交均價為24000-26000元/平左右，成交客戶多以90後為主。

番禺區：新房供應積極，華南、市橋板塊分流影響嚴重

2020年5月，番禺區二手網簽均價為23701元/㎡；陽光家緣仲介網簽量為594宗，環比回升4.2%。其中，鐘村板塊成交持續活躍，直接支撐區域的大部分成交量。而板塊優質“明星盤”祈福新村憑藉大社區、低門檻的優勢，更是深受剛需客戶追捧。2020年5月成交均價為24148元/平，套均總價僅180-220萬元/套左右，客戶多為80後、90後居多。

另外，據調研了解，本月番禺新房供應積極，二手分流問題相對嚴重，整體成交略有回落。

本月除華南板塊的珠江鉑世灣、思科智慧城12光年的強勢加推、促銷外。市橋板塊亦罕見出現“鐵樹開花”，多個全新盤（大華紫悅府、龍光天璞、中國鐵建花語嶺南）涌入樓市，直接彌補片區新房市場空白，且價格處於區域中等水準（均價36000-38000元/平左右），促使不少原本打算置業的二手購房客戶轉移至一手市場。因此，據調研了解，本月華南板塊、市橋板塊二手需求均有所下滑，中原錄得的購房客數量減少2-3成左右。

後市預測

6月成交維穩，預計整體成交維持9000宗左右

雖然5月新房供應積極，僅五一單周已經供應超2000套房源，導致分流了不少原本打算置業二手的客戶。但實際二手市場整體活躍度較4月份有所提升，購房客數量環比增加3成以上。

廣州中原研究發展部認為，6月成交將保持平穩，漲幅不會進一步拉大。主要原因：

一、5月中下旬，新房供應再次迎來井噴式爆發，預測6月中上旬將有大批房源進入樓市，屆時二手樓市將面臨嚴重的分流問題。

二、業主報價信心有所回升，大幅讓利成交的筍盤已被逐步消化，而目前放盤業主心態較前段時間強硬，促使一些想“執漏”的買家會相對減少。

因此，廣州中原研究發展部預計，6月份大市成交（自助網簽+仲介網簽）在9000宗水準左右，價格將保持維穩狀態。