掘金物業|雷達掃描:中海物業市場拓展需深化

來源:中國網地産 2020-06-05 14:32:13

6月1日,中海物業(02669.HK)發佈公告稱,與中國海外發展、中國海外宏洋、中國建築國際、中建集團等訂立協議為其提供相關服務。此舉意味著中海物業正在試圖打破市場化拓展的僵局。

一直以來,如何弱化對母公司的依賴成為物業公司的主要命題。中海物業亦是如此,在內生增長的同時,亟需擴大自己的“朋友圈”,從觸手可及的資源入手進而增加自己的在管面積。

資源潛力有待發揮 項目品質逐步提升

據上市物業公司綜合實力測評結果顯示,中海物業排名第6,綜合得分為201.49分。

掘金物業|雷達掃描:中海物業市場拓展需深化-中國網地産

來源:北京林業大學程鵬研究團隊

在價值創造力、市場領導力、全國影響力等3個維度中,中海物業均排名前10,表明其為股東創造價值方面領先同行,且規模優勢突出,在全國具備較高的影響力。

而在資源統籌力層面,中海物業處於上市物業公司中下游行列,表明其在挖掘現有資源和資産潛力方面有待加強;在産品創新力層面,中海物業位居上市物業公司中游,表明其需要持續優化服務與産品,為公司創造更大的價值。

年報顯示,2019年中海物業在管面積由2018年的140.9百萬平方米上升至2019年151.4百萬平方米,增幅僅7.5%。同期,其通過物業服務實現營業收入4107.7百萬港元,較2018年增長25.1%,這也説明中海物業在管項目單位面積營收貢獻能力不斷增強。根據公開數據測算,中海物業包乾制項目物業費均價超過4.5元,物業費水準處於行業前列。

與之相對應,2019年中海物業在公開市場積極拓寬管理面積。尤其是在港澳地區一舉拿下多個項目,其中包括香港多個出入境口岸、香港海關總部大樓、澳門國賓級迎賓館——新竹苑迎賓館並開拓港澳地區酒店服務第一單等。

此外,在其他地區,中海物業也將不少項目收入囊中,包括深圳十大建築之一的深圳大劇院;同時加強與大型企業合作並中標某大型電訊公司在內地省市辦公機構的九個物業服務合同,中標大型百貨連鎖店在三個城市的服務等。隨著這些項目的獲取及母公司新交付項目增加,中海物業的在管項目品質與營收有望實現雙提升。

從利潤角度來看,2017-2019年中海物業的凈利潤分別為3.07億港元、4.08億港元、5.44億港元,凈利潤率分別為9.15%、9.75%、9.96%,呈逐步上升趨勢;毛利方面,2017-2019年毛利分別為8.0億港元、8.5億港元、10.9億港元。期內,中海物業的物業服務、業主增值服務、非業主增值服務的毛利率分別為16.2%、45.0% 、24.9%,整體毛利率為20.0%。由此可知,物業服務本身的毛利率較低,業主增值服務對整體毛利率貢獻顯著。

在增值服務中,2019年中海物業公共空間租賃收入佔比15.4%,佔業主增值服務整體營收的48.13%,總營收約為2.08億港元。

根據近期發佈的《民法典》第282條規定,“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分産生的收入,在扣除合理成本之後,屬於業主共有”。由此推斷,中海物業現有的公共空間租賃收入或將受影響,進而減弱業主增值服務對公司利潤的拉升作用。

除公共空間租賃外,中海物業其他業主增值服務營收(購物、住宅及零售單位租賃及銷售)僅佔增值業務整體營收的16.6%,營收僅為2.24億港元,在整體營收中的佔比僅為4.09%,相對較低。

除《民法典》帶來的影響外,中海物業自身面臨的問題也逐步顯現,尤其是成本管控方面。2017-2019年,中海物業分包成本分別為3.98億港元、5.48億港元、7.99億港元,漲幅分別為5.16%、37.66%、45.82%;人工成本18.42億港元、21.68億港元、28.67億港元,漲幅分別為1.64%、17.67%、32.26%。綜合來看,分包成本及人工成本兩項佔總營收的比重分別為66.72%、65.00%、67.07%,始終維持在60%以上。如果成本難以得到有效控制,後期或將影響中海物業的利潤率。

母公司項目佔比超90% 市場拓展明顯不足

2017-2019年,中海物業的營收分別為33.58億港元、41.76億港元、54.66億港元,其漲幅分別為1.9%、23.7%、30.8%。

中海物業的業務主要分為三類,分別為物業服務、增值服務、停車位買賣等。其中,增值服務又分為非業主增值服務與業主增值服務。物業服務2017-2019年取得營收分別為30.95億港元、32.83億港元、41.08億港元,漲幅分別為0.9%、6.1%、25.1%;同時2017-2019年物業費收入佔比為92.2%、78.6%、75.2%。   

上述數據也反映出,中海物業的非物業費收入快速增長。增值服務方面,2017-2019年營收分別為2.63億港元、8.95億港元、13.48億港元,其漲幅分別為14.92%、239.96%、50.72%,而營收佔比則從2016年6.95%快速增長至2019年24.67%。其中,非業主增值服務總營收佔比從2018年的13.95%增長至2019年的16.78%,營收達9.17億港元;業主增值服務營收從2018年的3.12億港元增長38.22%至2019年的4.31億港元,整體營收佔比僅從2018年7.47%提高至2019年7.89%。

對比發現,中海物業的業主增值服務在總營收中的佔比低於非業主增值服務,未來需增強業主增值服務佔比,不斷提升業務覆蓋的廣度與深度。

除了與母公司關係密切的非業主增值服務之外,中海物業在2019年新開展停車位買賣業務,但僅錄得收入960萬,整體營收及利潤貢獻微薄。截至2019年底,中海物業向同級附屬公司購買停車位使用權,共計花費3.81億港元,存貨約4.18億港元,這也反映出此業務後續經營情況與中海地産支援力度密切相關。

掘金物業|雷達掃描:中海物業市場拓展需深化-中國網地産

來源:中國海外發展2017-2019年報

中海物業對中國海外發展的依賴,可謂由來已久。數據顯示,2017-2019年中海系列公司(不含中海宏洋)竣工面積分別為1135萬平方米、1364萬平方米、1634萬平方米,這也為中海物業近年來的內生增長奠定了基礎。

2019年,中海物業在管項目中,來自中海地産開發項目佔比高達91.9%,來自第三方在管面積佔比僅為8.1%。截至2019年底,中海物業外拓合約面積15.04百萬平方米,並未實現突破性增長。

可以預見,隨著中海系列公司竣工面積持續增加,未來幾年,中海物業的物業服務及非業主增值服務都將有所提升。與此同時,除內生增長外,中海物業也需要進一步深化市場拓展,降低對母公司的依賴。

(責任編輯:)
即時資訊
聯繫我們
辦公地址:北京市朝陽區酒仙橋路10號恒通國際商務園B12C座五層
郵       編:100015
聯繫電話:010-59756138/6139
電子郵箱:dichan@dichanchina.com
網站無障礙
掘金物業|雷達掃描:中海物業市場拓展需深化
來源:中國網地産2020-06-05 14:32:13
在市場拓展方面,中海物業正加速奔跑。
長按保存圖片

中國網地産

是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。

中國網地産

房企早八點

版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: dichan@dichanchina.com 電話:010-59756138/6139 京ICP證 040089號
京公網安備110108006329號 網路傳播視聽節目許可證號:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
關於我們 主辦單位 權責申明 聯繫我們 廣告合作

版權所有 中國網際網路新聞中心

京ICP證 040089號 京公網安備11010802027341號

網際網路新聞資訊服務許可證10120170004號 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved