繼萬科物業高調宣佈出圈後，南都物業（603506.SH）也躍躍欲試。不論是社區物業，還是出圈城市服務，管理面積始終是物業公司繞不開的話題。

縱觀上市物業公司，南都物業顯得頗為另類，屬於少有的第三方物業公司。但是隨著物業管理行業不斷迭代，南都物業先天不足的劣勢也逐步顯現。而沒有母公司的支援，南都物業的業績增長日漸乏力。

發展勢頭有所放緩 資源統籌産品創新表現不佳

據上市物業公司綜合實力測評結果顯示，南都物業排名第14，綜合得分為142.84分。

來源：北京林業大學程鵬研究團隊

就價值創造力而言，南都物業居上市物業公司前列，表明其在為股東創造價值方面表現較好；在市場領導力、全國影響力中居上市物業公司中游，説明其整體營收、規模與全國佈局、影響力方面有待提升。但是在資源統籌力與産品創新力方面與同行相比表現較差，表明其在發揮現有資源和資産潛力、創新服務和産品方面需進一步改善。

從年報數據來看，2019年南都物業實現營業收入12.44億元，較2018年小幅上漲17.55%。2017-2019年三年間營收分別增長41.85%、29.18%、17.55%，呈逐年下降趨勢，發展勢頭有所放緩。2016-2019年四年間，南都物業的凈利潤率分別為10.9%、9.2%、9.06%、9.67%，僅在2019年凈利潤率出現反彈。

不難發現，南都物業在營收及利潤方面的表現均不盡如人意。反映到股價方面，其股價亦從2018年6月8日收盤價最高30.17元（前複權）跌至2019年年報發佈當日的20元（2020年4月30日發佈2019年報），區間跌幅達33.71%，這也反映出資本市場對其長期發展前景並不看好。

在物業管理行業，物業公司引以為傲的不只是在管面積，還有儲備面積，而儲備面積則代表未來。南都物業將在管面積與儲備面積合併為合約面積，並未公開各自的數據。2017-2019年，南都物業的合約面積分別為3885萬平方米、5543萬平方米、6061萬平方米，合約面積增速分別為23.41%、42.67%、9.35%。總體來看，南都物業的合約面積增長缺乏穩定性。

縱觀頭部物業公司，其規模的大幅增長均離不開母公司所開發的項目。相比之下，作為第三方物業公司，南都物業可謂先天不足，其外擴之路也頗為艱難。這在南都物業的區域佈局方面也有所體現。

來源：南都物業2017-2019年報

翻閱2017-2019年三年間區域營收貢獻數據不難發現，南都物業雖然在杭州市營收佔比逐漸下降，但在長三角城市群（不含杭州）營收佔比卻快速上升。整體來看，雖然2017-2019年長三角城市群（含杭州）整體營收佔比分別為92.33%、92.12%、91.98%，呈逐步下降趨勢，但仍高達90%以上。同時，成渝城市群營收佔比逐步下降，2019年營收佔比較2017年下降60%；其他省份雖然整體佔比呈上升趨勢，區域擴張亦持續推進，但受限于整體營收佔比，影響有限。

備註：南都物業為合約面積，其餘物業公司為在管面積

來源：各物業公司2019年報

從橫向對比來看，時代鄰里大灣區城市在管面積32.32百萬平方米，佔比84.1%；佳兆業美好長三角地區在管面積20.94百萬平方米，佔比45.3%；永升生活服務東部地區在管面積41.76百萬平方米，佔比64.1%；新城悅服務長三角地區在管面積48.64百萬平方米，佔比80.8%；藍光嘉寶西南地區在管面積45.12百萬平方米，佔比62.91%。

不論是同處華東的新城悅服務、永升生活服務，還是成長于西南的藍光嘉寶，核心區域在管面積佔比均低於南都物業。同時，上述物業公司全國化步伐持續加快。相比之下，南都物業的全國佈局則較為保守。

區域聚焦戰略無所謂對錯，但是隨著標桿物業公司紛紛佈局長三角地區並開始加大拓展力度，且區域內本身物業公司數量眾多、實力強勁，南都物業區域內部的發展壓力也隨之加大。可以預見，若區域聚焦難以突破，南都物業未來的發展空間也將收窄。

服務邊界難以拓展 出圈計劃亟需落地

目前，南都物業的主營業務分為五類，分別為物業服務、案場服務、顧問服務、增值服務、長租公寓。

在2019年，物業服務營業收入9.92億元，較2018年增長13.43%，增速較2018年下降16.24個百分點；案場服務營業收入1.17億元，較2018年增長29.03%，增速較2018年上漲約27.5個百分點；顧問服務營業收入較2018年大幅上漲153.08%，但收入僅為0.03億元，影響有限；增值服務營業收入0.93億元，連續三年漲幅超過30%；長租公寓營業收入0.24億元，但成本高達0.33億元，虧損接近0.1億元。

為此，南都物業表示，未來運營公寓租賃項目的大悅商業將向輕資産運營模式轉型，且公司的長租公寓為募投項目，後續不再增加其他項目。

除明確不在增加項目的長租公寓業務外，在其他四個業務中，物業服務面積增長遭遇瓶頸；案場服務與關聯企業關係較大，拓展難度大，這也是第三方物業公司普遍面臨的煩惱；顧問服務營收有限，難成氣候；增值服務營收佔比7.5%，仍有不小的發展空間，但是嚴重依賴合約面積。

實際上，上市前夕，銀泰置地、南都集團，鄭勇強、中誠年代等突擊入股南都物業。其中，在商業物業管理方面，南都物業就承接了數個銀泰係的項目。而中誠年代為中城聯盟控股子公司，中誠聯盟股東名單包括旭輝集團、萬科、泰和集團、中糧地産等諸多地産公司，但不少地産公司旗下都有自己的物業公司，開發的項目自然也不願意流向外人，南都物業的機會更是寥寥無幾。

2020年5月，南都物業公告完成工商變更登記，新增“城鄉市容管理、市政設施管理、城市綠化管理、航空運營支援服務、各類工程建設活動”等服務範圍，結合其2019年報披露向城市空間運營商和智慧場景服務商轉型的發展戰略，不難推測，南都物業將逐步發力城市服務領域。

城市服務領域雖是一片新藍海，但各頭部物業公司早已開始佈局。早些時候，保利物業推出“鎮興中國”計劃，在華東大力拓展鄉鎮物業服務，並實現快速擴張。2019年第一季度，華東在管面積已佔保利物業整體在管面積的56.7%。碧桂園服務憑藉多年的大盤管理實踐，積累起大盤管理與運營的相關經驗。以碧桂園集團開發的項目碧桂園鳳凰城（鎮江-句容）為例，其已售出並交付總可建築面積達350萬平方米。眾多類似項目為碧桂園服務開展城市服務提供了經驗，碧桂園城市服務業務也得以快速發展。萬科物業更是以珠海橫琴城市服務為起點，在一二線城市不斷落子，不久前進入鼓浪嶼併為全島提供整合運營服務。

不過，物業公司開展城市服務，需要在資源獲取、能力建設、團隊培育等方面持續發力。儘管南都物業此前表示自身已經具備多業態物業服務能力與經驗，且公司願景已經明確，但從進展來看南都物業落地出圈計劃尚需時日。