● 目前，因商品房實行預售制度引發的品質投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，導致房地産行業投訴和糾紛頻發

● 現房銷售可以解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，但也將推動房地産行業全面洗牌

● 現房銷售是對我國現行房地産銷售模式的主要改變，在沒有對現房銷售和期房銷售進行客觀全面分析的情況下，這種模式的推行不應搞“一刀切”

近日，有網友爆料，陜西西安“銅雀臺”樓盤開發商與多戶業主簽訂了購房協議後，本該于2018年年底按協議價交房，後因法律糾紛樓盤歸海天制藥所有。隨後，海天制藥作為樓盤開發商公開漲價，要按照市場價重新對房産進行定價。

類似事件在各地時有發生。因商品房實行預售制度引發的品質投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實等一系列問題，導致房地産行業投訴和糾紛頻發。

為了規範樓市、降低購房者的買房風險，3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立房地産市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》），正式取消房地産預售政策，成為全國首個在全域實行現房銷售的省份。

《法制日報》記者梳理髮現，雖然此前部分城市對現房銷售有過各種嘗試，但在一省範圍內全面推行尚屬首次。

有觀點認為，現房銷售制度可以有效降低消費者購房風險，購房者再也沒必要擔心買到爛尾樓了。但也有人認為，取消商品房預售制度會降低住房供給量，增加資金使用成本，很難在全國推廣實行。

預售制度有利有弊

背後風險亟須規避

所謂現房，是指開發商已辦妥所售房屋的大産證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同後，立即可以辦理入住並取得産權證。也就是説，只有擁有房産證和土地使用證，才能稱之為現房。

現房的優勢有很多，一是真實直觀，可以一眼看到實物，對裏面的房型、朝向都能一目了然；二是現房可以即買即住，不用像期房那樣等待一兩年甚至更長時間；三是現房可以規避爛尾樓風險。

而所謂期房，則是指在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋。也就是説，開發商從取得商品房預售許可證開始，至取得産權證為止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

我國的商品房預售制度起源於香港地區，其“分層銷售、分期付款”的售樓方式，被形象地稱為“賣樓花”。

1983年，深圳經濟特區首先推出商品房預售概念。

1994年頒布的城市房地産管理法，將商品房預售制度正式寫入法律。同年，原建設部發佈第40號令，出臺《城市商品房預售管理辦法》，後分別於2001年和2004年進行了修訂，對商品房預售條件作出具體規定。

據業內人士介紹，商品房預售制度與我國房地産市場發展的進程緊密聯繫。在我國房地産業剛剛起步時，資金嚴重不足，自有資金的比例甚至不到10%。另一方面，融資渠道和融資手段單一，從銀行貸款幾乎是房地産開發企業的唯一選擇。於是，原建設部主導設立了商品房預售制度。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上，商品房預售制度成了商品房銷售的主要方式。

有專家告訴《法制日報》記者，商品房預售制，既是維繫房地産企業高週轉的重要基礎，也是維繫土地財政高速運轉的重要前提。

在武漢從事房産業務多年的律師張慶華分析説，期房與現房相比較，最主要的優勢就是價格優勢。開發商賣期房價格比現房便宜，表面上看是虧損了，但如果把融資成本計算在內，開發商賣期房的利潤空間實際上要比賣現房的利潤空間更大。“預售制度最大的受益者就是開發商，直接降低了開發商的開發成本與週期。如果現房銷售的週期是兩年，那麼開發商預售兩年內至少可以運作3個樓盤。也就是説同一筆錢，現房銷售賺一次，期房銷售可以賺3次。”

不過，期房銷售背後暗藏的問題不容忽視。

中國法學會消費者權益保護法研究會副會長劉俊海認為，預售讓開發商在竣工之前就能獲得資金回籠，從而加快資金週轉速度，卻將風險轉嫁給購房者和銀行。

據深圳律師郭勇統計，有三類商品房糾紛較為常見，都與預售制度有關：一是開發商沒有取得商品房預售證就賣房，很多行為並未在職能部門的監管之下；二是預售合同與實際面積不符，特別是公攤面積小于圖紙；三是開發商資金鏈問題，對工期把握不準問題等，導致逾期交房，而逾期交房又直接影響購房者辦理房産證。

《法制日報》記者梳理得知，由於購房人已經預交了大部分甚至全部房款，開發商提高房屋品質以吸引消費者的動力不復存在，這不僅導致房屋品質問題連連，也導致推遲交房，甚至攜款潛逃現象發生。此外，合同糾紛、開發商減配、降標、配套設施不落實、虛假承諾、違規銷售等問題，引發全國各地消費者維權事件層出不窮。

例如，山東濟南“景和山莊”樓盤一業主于2014年全款買房，但在交房時遇到開發商漲價；河南商丘信華城二期交房3年，一直不給辦理房産證。此外，還有甘肅先期付款過億商品房糾紛案、南京盈嘉香榴灣爛尾樓案等，讓消費者欲哭無淚。

多地試點現房銷售

優勝劣汰加速洗牌

3月7日，海南省“實行現房銷售制度”引發廣泛熱議。

海南省住建廳負責人在接受媒體採訪時稱，目前，因商品住房實行預售制度引發的品質投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地産投訴和糾紛的最主要因素。“因此，為了規範樓市，為了降低購房者的買房風險。取消預售制度看上去是勢在必行的。”

根據天眼查發佈的315房産大數據，截至2019年年底，我國超14%的房地産企業都有法律訴訟記錄。2019年一年，房地産行業的新增法律訴訟、失信違法、被執行人、經營異常、行政處罰、嚴重違法等司法和經營風險條數分別為158萬條、6.9萬條、35.2萬條、12.3萬條、1.42萬條、1.38萬條。

海南省在《通知》中明確要求，即日起，實行新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。按規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

安徽財經大學教授張運書認為，海南出臺現房銷售，對於購房者來説，無疑是一件大好事；但對於開發商來説，他們首先面臨的是資金流壓力將會進一步提高。除了要有雄厚的資金實力，還必須要注重房屋品質，優勝劣汰，中小房企將逐漸退出海南的房地産市場。

張運書説，海南出臺如此嚴厲的“樓市新政”，與其一直在大力推進自己的産業升級有關。2018年4月13日，海南提出全島建設自貿區。同年4月22日，海南宣佈“全域限購”。2019年，海南省全省生産總值增長5.8%，剔除房地産業後增長6.3%。服務業比重提高0.9個百分點、對經濟增長的貢獻達75%左右，12個重點産業對經濟增長的貢獻率為67.3%。固定資産投資與地區生産總值比例下降12.4%至59.6%。非房地産投資佔比58.4%，提高6.9個百分點。

《法制日報》記者採訪得知，進一步落實“房住不炒”的定位，擺脫對於房地産的依賴，也是城市經濟長遠發展之路。事實上，全國探索和鼓勵取消商品房預售制度的，遠不止海南一地。此前，已有多個城市出臺了相關的現房銷售政策或鼓勵意見。

2016年，深圳試點現房銷售，金茂和電建以82.9億元的總價聯合拿下首宗試點地塊，命名為龍華金茂府。這是深圳第一宗，也是唯一一宗。

同年，杭州、南京、蘇州等城市土地拍賣時，都提出了現房銷售的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先後拍出67塊現房銷售地塊。蘇州從2016年9月至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現房銷售，佔比超50%。

2018年10月，安徽合肥發佈《關於加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》，要求房地産行政主管部門應當優化、簡化備案手續，鼓勵支援房地産開發企業實行新建商品房現房銷售。

2019年7月31日，四川成都的兩塊土地成功拍賣，在拍賣指標中明確要求，“100%現房銷售”。

北京律師肖東平説，現房銷售可以解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，但也將推動房地産行業全面洗牌。中小房地産商搖搖欲墜，大開發商也將終結高週轉模式。開發商減緩拿地速度，土地財政面臨壓力。“這幾年，雖然全國多地推出了現售地塊，但取消預售制的範圍並不大，而且在疫情衝擊之下，大部分城市轉而取消現房銷售，重回預售老路。”

房住不炒定位不變

維護良好市場秩序

公開數據顯示，截至2019年年底，我國共有超過140萬家房地産企業。2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，商品房銷售額159725億元。

現房銷售，最“痛苦”的應該是房企。

自疫情暴發以來，全國各地穩地産的政策密集出臺。與海南做法相反的是，2月至3月期間，多地政府密集出臺的涉房類政策，對樓市調控都以寬鬆為主，大多集中在降低預售門檻方面。

江蘇無錫一名不願透露姓名的政府工作人員稱，全國各個省份的情況都有所不同，應具體問題具體分析，海南作為島型經濟體，經濟體量小，産業簡單，常住人口不到944萬，地産規模僅佔全國的1.2%。“對於現房銷售，不能採取‘一刀切’的方式。應該在房住不炒的基調下，鼓勵地方政府因城施策。”

據不完全統計，全國目前已有超過60個城市發佈了有關疫情下的房地産市場調控政策，主要集中在公積金政策和土地款緩解政策、預售加快政策。此前，2月12日，無錫等五地密集出臺政策後；2月13日，南京、天津、濟南等地也相繼發佈多項措施；2月14日，福州也發佈10條措施。這些政策措施包括減免或延期繳納稅費、延期或分期繳納土地款、調整預售條件、延期還款等。

繼無錫之後，2月19日，蘇州市自然資源和規劃局發佈的穩地産政策引起市場廣泛關注，原因是其中一條關於調整超過市場指導價報價規則的內容，被市場解讀為“蘇州取消封頂預售、取消現房銷售”。

山東隨之跟進。就在海南發佈政策的前一天即3月6日，山東省住房和城鄉建設廳對外發佈《關於統籌推進住建領域疫情防控和經濟社會發展工作的實施意見》，要求統籌做好住建領域經濟社會發展工作，適度降低商品房預售條件和預售資金監管留存比例。

2月17日，央行在回應“調整宏觀審慎評估(MPA)中房地産信貸相關考核指標”消息不實時強調，央行將繼續按照黨中央、國務院的要求，堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實房地産長效管理調控機制，統籌做好房地産金融調控，促進房地産市場平穩健康發展。

中南財經政法大學教授郭澤強認為，近日，多地政府出臺房地産相關支援政策，主要是為了支援企業的正常經營，“房住不炒”的定位並未改變，不會因疫情影響而出現全面的政策放鬆。無論是實施商品房預售還是現房銷售，都應該以維護良好的市場秩序為根本宗旨。

受訪專家稱，目前，包括合同法、城市房地産管理法與《城市房地産開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等法律、行政法規、部門規章以及地方性法規，對商品房預售的許可、監督和民事相關法律問題作出了具體相應的規定。也就是説，預售依然是我國房地産相關法律和條例中所允許的銷售方式。現在房地産行業處於一個調整階段，資金鏈比較緊張，要全部取消預售制度讓期房退出，還需修改完善相關法律法規。