盤活集體土地，需秉持市場導向。

“農村集體經濟組織可以依法取得法人資格，進而可以成為農村集體土地和其他資産的所有權人，參與市場交易。”5月28日，被稱作“社會生活百科全書”的《民法典》被審議通過，法典中對農村集體土地流轉的規定，被認為是對農民土地用益“物權化”的有力推進。

這無疑呼應了很多人的訴求。長期以來，集體土地流轉是許多三農學者、城鄉經濟研究者高度關注的議題。這次全國“兩會”上，完善集體土地流轉扶持政策，同步推進城鄉土地産權同權化和資源配置市場化改革，就是有些代表委員議政建言的方向。

盤活集體土地是激活要素潛能內在要求

農村集體土地流轉之所以頻繁受到關注，根本原因是其作為土地要素的價值長期未被激活，導致其使用效率和增值空間雙低。

按照經濟學裏的生産三要素論，土地是最基本的生産要素。可這些年，城市土地已完全市場化，農村集體土地卻被排斥在土地市場之外，成了土地要素市場化“木桶”上的那塊“短板”。這也導致二元割裂，城市土地供應彈性受限，農村集體土地也無法資本化。

今年政府工作報告中明確提出，要推進要素市場化配置改革，激活各類要素潛能。就土地要素而言，站在“大市場”高度上，擴大土地要素市場化配置的範圍，加速集體土地入市進程，就是激活要素潛能的應有之義。

套用阿弗裏德·馬歇爾的引致需求理論，盤活集體土地，就是要用市場化的方式激活其引致需求——將土地導入市場價值鏈中，讓土地生出直接效用之外的派生效益，令其價值得到市場重估。

近年來，從“建立集體經營性建設用地入市制度”到“建立健全城鄉統一的建設用地市場”，盤活集體土地的相關頂層設計在漸次完善。這無疑有助於提升集體土地的配置效率。

讓集體土地進入租賃市場是個好辦法

土地要素市場化配置，解決了“能不能流轉”的問題後，也要解決“怎樣更好地利用”的問題。與之對應的，是集體經營性建設用地入市的制度適用空間要跟市場需求“接合”，集體土地用途也要跟土地市場“供給側改革”的目標對表，確保集體土地入市後在配置層面的必要靈活性。

在這方面，走在全國前列的北京就探索出了可行模式——切實因需制宜，秉持需求導向，把集體經營性建設用地用在市場有所需的地方。

住房市場數據顯示，北京租賃人口約800萬人，而租賃房源量僅約350萬間，存量租賃房中很多都是老破小。這抬高了租房成本，也影響了租房體驗，到頭來，既無益於“租購並舉”住房體系的構建，也不利於民眾梯度化住房消費理念的培育，更對城鄉一體化發展不利。

正因如此，2017年11月，北京市發佈《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，為集體土地上建租賃房鋪平了道路。

將租賃市場作為集體土地入市的重要“切口”後，也能攪活兩個市場的“一池春水”。2018年8月，萬科泊寓成壽寺項目就成了北京首個開工的集體土地租賃住房。今年年中，萬科泊寓旗下的兩個大社區型集中式長租公寓——成壽寺項目、高立莊項目，將亮相北京市場。

集體土地要盤活，內含的要求就是以盤活方式將其效益放大。而作為北京集體土地租賃房主要開發者之一的萬科泊寓，提供的解決方案就是：直面市場痛點，搭建人群高度集約和配套設施完善的新型共用複合社區，滿足“租住體驗升級”的需求，也降低租房成本。

將臟亂破的集體土地“改造”成了品質租賃房，可謂流轉框架下土地要素激活的優解，對租戶、農民、企業和地方堪稱多贏。這樣的多贏經驗，也給盤活集體土地提供了範本。

當然這也需要制度層面載入更多的靈活性：如依照競爭中性原則，保障非國企在集體土地合作中與國企的同等地位；完善“進入-退出”閉環，允許企業根據經營風險與效益情況決定“進退”，避免一進場就被“50-70年”週期限死。

説到底，激活土地要素潛能，功夫也在“土地”外——需要政策協同與企業擔當，需要創新思路與升維思維，需要找到要素效用跟市場痛點的契合點。以市場規律為切入點，將“供”與“需”進行銜接，實現土地要素激活、促進城鄉融合發展，也就能找到好抓手，承接高期待。

□喻辛（媒體人）