中原地産:廣州新房供應井噴大增37% 土拍市場熱烈但勿輕言漲價

來源:中國網地産 2020-05-29 11:41:13

【整體概述】成交穩定,供應大增37%,市場再度蓄勢根據監控顯示,5月廣州新房網簽6432宗,環比上月微降2%。網簽面積69.84萬㎡,環比上月微降4%。

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從周度網簽結構看,五月上半月網簽平穩,其中第二周(即五一假期後5.4-5.9日)受節後熱度回調影響而相對平淡。但自第三周起,市場再度蓄勢,特別隨著下半月新增供應大幅井噴,促使成交持續兩周上升,單周成交量分別列2020年周度top3、2水準,整體看市場在月底熱度回升。從月度對比看,五月廣州新房成交情況與四月接近,市場熱度保持平穩。四月熱度回升主要得益於3月底最後一週,受疫情影響各項目加大促銷優惠力度,一口價、特價單位層出不窮所帶來的虹吸效應,創造出2020年周度top1水準的高位成交。而五月則依靠“五一假期促銷+月底新貨熱盤供應充足+240億土拍推動”維持了整月的熱度。此外,本月新增供應達85.42萬㎡(7798套),環比上月大增37%,同比去年五月大增24%。新增供應井噴,反映房企看好5月底及6月市場,提前積極備貨應對,有利於促進成交進一步增長。

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【新批供應】供應井噴,環比同比均大增,産品類型豐富

本月新增供應達85.42萬㎡(7798套),環比上月大增37%,同比去年五月大增24%。

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主力供應區域集中在增城、番禺、黃埔三區,分別供應22.9萬㎡(2276套)、21.0萬㎡(1876套)、17.8萬㎡(1703套)。三區累計供應61.7萬㎡(5855套),佔全市72%的供應量。增城依然保持供應量“頭把交椅”,其中時代傾城(中新)一次性獲批9.43萬㎡(927套),碧桂園雲頂獲批3.19萬㎡(286套),保利大國璟獲批3.05萬㎡(360套),品秀星圖獲批2.15萬㎡(232套)。番禺上月零供應,蟄伏一個月後,本月單月獲批21.0萬㎡新增供應。其中珠江鉑世灣一次性獲批9.04萬㎡(732套)新貨,並於5月23日開盤率先推出F1、F2棟296套單位,認籌量約350個,成交約220套,認籌轉化率63%,銷售去化率75%,引燃市場熱度。此外,位於化龍的廣汽汽車小鎮之智睿花園(産城融合項目、定向銷售産品),也獲批2.61萬㎡(336套)新貨,預計近期將首次定向銷售給汽車城內員工。黃埔區本月供應17.8萬㎡(1703套),環比4月(3.40萬㎡)大增3.45倍。主力供應項目為品秀星樾、時代印記、保利拾光年三盤,分別獲批3.89萬㎡(371套)、2.57萬㎡(288套)、2.41萬㎡(259套)。除供應大增外,本月黃埔網簽面積10.08萬㎡,環比4月(9.14萬㎡)增長10%。總體看,黃埔區是五月廣州唯一供求雙升的區域,市場熱度能夠較好保持。

【成交情況】黃埔是五月唯一供求雙升區域,白雲借高價地包裝漲價致去化回落

從成交結構看,本月全市5區成交環比上升,6區下降。

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其中越秀表現最為亮眼,5月錄得網簽98宗,環比升133%,主要得益於粵海拾桂府,單盤貢獻區域41%的成交量。此外,黃埔、南沙本月市場熱度有所提升。黃埔錄得988宗成交,環比升23%,佔全市總成交量的15%,成交佔比環比上月凈增3.2個百分點,為全市最大增幅。主力貢獻盤為萬科幸福譽和實地常春藤,兩盤貢獻區域46%的成交量,其中萬科幸福譽本月錄得325宗成交,為全市熱銷盤top1。在6個下跌的區域中,白雲跌幅最大,本月錄得104宗成交,環比下跌32%。白雲區本月除保利閱雲臺錄得22宗成交外,其他項目成交均不足10套。2020年5月18日,廣州成功出讓11宗地塊創收240億土地出讓金,其中白雲三宗商住/商服地成功出讓,江夏地塊更創出43144元/㎡的高樓面地價。5月下旬白雲多盤借江夏地塊包裝漲價,希望促進成交但收效有限導致去化回落。【庫存狀況】供應井噴致庫存結構性波動本月全市庫存量787.64萬㎡,去化週期14.3月,庫存環比上月有所擴大,主要是受新批供應井噴影響,房企積極備貨備戰5月底及6月初市場,導致庫存正常波動。

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【個盤表現】萬科幸福譽榮登五月銷冠,中心區保利天匯上榜本月廣州TOP10熱盤中,除融創文旅城、保利天匯分別來自花都、天河外,其餘八個項目均來自東部,黃埔、增城憑藉大盤貨量充足+價格優勢,持續維持高熱度。

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【後市研判】六月衝刺年中業績,成交或穩中有升。雖土拍市場熱烈但勿輕言漲價。廣州中原研究發展部認為,五月市場熱度與四月類似,整體保持穩定。但五月下半月開始供應井噴,反映房企看好五月底及六月市場,積極備貨應對,預判六月新房市場將會有更多新盤新貨入市,滿足各類買家需求。加上5-6月土地市場異常活躍,土拍市場的熱度將會延續到新房市場,六月新房市場熱度將繼續保持,成交量或穩中有升。其中增城、番禺、黃埔將是主力供應區域。但價格方面,一方面六月為房企年中大考月份,特別上市房企為衝刺年中業績,預判會給予較多促銷,大部分項目價格穩定的可能性較高。預判週邊區如增城、南沙仍會保持較優性價比,但熱點板塊的熱銷項目如天河、黃埔等,價格可能相對堅挺。另一方面,在518廣州240億土拍大戰後,從白雲多盤試圖借“江夏43144元/㎡高價地塊”包裝漲價刺激成交結果收效有限的情況看,當前房地産市場依然是剛需市場,特別現在疫情尚未結束,經濟還需“六保六穩”的背景下,大部分買家對價格的敏感性相對較高,只有高性價比的項目才能實現熱銷,因此建議房企短期內勿輕言漲價,以“多成交”為重點。


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