中原地産:廣州新房供應大增3成 二手房成交連漲4個月

來源:中國網地産 2020-05-28 15:16:58

5月整體市場基本面向好,需求穩步釋出,成交回暖跡象逐現。5月中下旬,新房市場供應更是出現井噴式增長,二手成交則連續4個月保持上揚態勢;此外,廣州公寓市場的低總價房源跑量迅速。

二手住宅

積壓需求釋出,成交連續4月上揚

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2020年5月(1-26日)廣州市二手仲介網簽量為3691宗,較4月同期(3594宗)環比上漲2.7%。

從周度網簽情況來看,除首周受假期及新房分流的影響外,其餘各周周度成交量基本維持在1100套以上的水準,二手市場整體成交表現平穩向好。

小研君認為,近段時間二手成交持續升溫主要有兩方面原因:一方面,疫情影響逐步淡化,積壓需求釋出,不少處於觀望態度的客戶開始陸續入市。據監測,5月新增購房客數量、帶看量均環比4月上漲3成以上;另一方面,市場基本面向好,無論是信貸環境還是政策調控都有所放鬆。加上前段時間土地出讓市場相對火熱,從而刺激購房客入市熱情的升溫。

價格方面,本月二手住宅成交均價為25034元/㎡,環比上漲5.2%。主要原因在於本月中心區成交活躍,佔比上漲,從而結構性拉高網簽均價。

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花都成交再踞榜首,南沙受新房分流嚴重

從各區成交情況來看,天河、海珠、花都成交相對活躍,本月分別成交399宗、456宗、682宗,環比分別上漲15.3%、7.5%、9.8%。其中,花都區網簽佔比更是上漲至18.6%,排名穩居各區榜首。

另外,需要指出的是,本月南沙、增城、番禺三區新房供應積極,多盤出現加推、開盤動作。加上促銷力度大,促使分流不少二手市場客戶。本月三區分別成交64宗、323宗、510宗,環比分別下降37.9%、11.3%、3.0%。

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海珠多板塊需求旺,蘿崗成交保持

本月,海珠區多板塊需求活躍,如海珠西板塊、淘金板塊、江南大道南板塊、廣州大道南板塊等,其成交均價分別為38905元/㎡、60657元/㎡、42740元/㎡、39200元/㎡。

另外,需要指出的是,蘿崗板塊大社區房源持續活躍,成交穩居前二位置。其本月成交均價為34497元/㎡。



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一手住宅

熱度持續,月底現衝高趨勢

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根據監控顯示,5月廣州新房網簽6432宗,環比上月微降2%。網簽面積69.84萬㎡,環比上月微降4%。

從周度網簽結構看,五月上半月網簽平穩,其中第二周(即五一假期後5.4-5.9日)受節後熱度回調影響而相對平淡。但自第三周起,市場再度蓄勢,特別隨著下半月新增供應大幅井噴,促使成交持續兩周上升,單周成交量分別列2020年周度top3、2水準,整體看市場在月底熱度回升。

供求情況:漲跌分化 越秀黃埔熱度提升

從成交結構看,本月全市5區成交環比上升,6區下降。

其中越秀表現最為亮眼,5月錄得網簽98宗,環比升133%,主要得益於粵海拾桂府,單盤貢獻區域41%的成交量。此外,黃埔、南沙本月市場熱度有所提升。黃埔錄得988宗成交,環比升23%,佔全市總成交量的15%,成交佔比環比上月凈增3.2個百分點,為全市最大增幅。主力貢獻盤為萬科幸福譽和實地常春藤,兩盤貢獻區域46%的成交量,其中萬科幸福譽本月錄得325宗成交,為全市熱銷盤top1。

在6個下跌的區域中,白雲跌幅最大,本月錄得104宗成交,環比下跌32%。白雲區本月除保利閱雲臺錄得22宗成交外,其他項目成交均不足10套。

供應方面,本月增城、番禺、黃埔為主力供應區域,分別新增2276、1876、1703宗新批入市。其中增城中新的時代傾城一次新批927宗住宅入市。番禺的珠江鉑世灣新批732宗住宅入市,並於5月23日開盤推出F1、F2棟296套單位,去化75%,引燃市場熱度。

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庫存狀況:供應井噴致庫存量回升

本月全市庫存量787.64萬㎡,去化週期14.3月,庫存環比上月有所擴大,主要是受新批供應井噴影響,房企積極備貨備戰5月底及6月初市場。




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商業市場

低總價公寓跑量迅速,寫字樓大買家再出手5月份廣州商業市場表現活躍,各分市場成交量均錄得正向增長。


其中,商鋪市場本月新增供應主要來自週邊區的住宅項目,全市合計供應176套1.49萬㎡,供應量較上月高位下跌87%。成交止跌回升,環比上漲30%,為294套3.11萬㎡。

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本月寫字樓市場打破低迷局面,供求量均錄得大幅度上漲,環比漲幅分別為317%、174%。全市釋放30套1.07萬㎡的新貨,新增供應均來自番禺區金山谷創意産業園。全市共成交217套3.05萬㎡,以若干項目的批量交易為主。

公寓市場供應持續走低,入市268套1.61萬㎡,環比下跌23%。而成交量錄得34%的環比漲幅,全市共成交1343套8.29萬㎡,超過1月份的成交量8.10萬㎡,成為今年內最高峰值。

各分市場詳細分析如下:

商鋪&寫字樓市場

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商鋪市場方面,黃埔、南沙兩區成交遙遙領先,合計貢獻了6成的成交量。

本月黃埔區金博商務中心、廣州綠地城各錄得0.53萬㎡、0.13萬㎡的批量底商交易,分別來自兩個項目的C5棟、T5-T6棟。另外,碧桂園星悅臺、敏捷廣場表現活躍,各成交0.23萬㎡、0.22萬㎡的底商。

而南沙區中國鐵建環球中心也錄得批量底商交易,共0.28萬㎡,目前項目在售現鋪毛坯均價約3-6萬元/㎡。該區越秀東坡本月也有不俗表現,成交38套0.19萬㎡的社區商鋪。

成交增長幅度最大的為番禺區,環比增長6倍,貢獻主要來自區域舊盤奧園養生廣場,錄得一套2924㎡的大面積底商交易。

此外,增城區成交佔全市的17%,主要為若干住宅項目的散售。

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本月寫字樓市場約7成交易來自黃埔區,該區金博商務中心C5棟4-6層,B1棟12-25層寫字樓批量網簽,共計163套2.10萬㎡,此批量網簽屬內部交易。

其次,番禺區成交量佔比17%。該區金山谷創意産業園成交一棟小獨棟寫字樓,共0.25萬㎡,目前産品公開售價約2.5萬元/㎡,此棟物業交易額估算約6100萬元。另外,市橋板塊的碧桂園·鉑耀中心成交0.19萬㎡,交易包含一整層甲級寫字樓。

而花都、南沙區錄得少量寫字樓成交,中心區交易來自金融城板塊,金融城綠地中心、匯金中心各成交0.12萬㎡、0.07萬㎡的尾貨。

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公寓市場

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本月公寓市場僅白雲區新盤花生匯入市268套50-104㎡的LOFT公寓。


本月週邊區公寓成交佔比維持在8成左右,但除了黃埔區錄得正向增長外,其餘三個主力區域成交放緩,環比下跌1-3成。

中心區公寓市場降溫,僅天河區錄得小幅上漲,成交過百套。

而增城從化兩區公寓成交較上月低位回升,合計成交104套。

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本月黃埔開發區板塊的佳兆業未來城以242套的銷量登頂,項目主推80-101㎡的明火公寓,帶裝修售價約1.7萬元/㎡。

排行第二的為同一板塊的越秀萬力·星悅峯,項目憑藉明火雙鑰匙公寓的優勢,跑量157套,帶裝修售價約2.1-2.3萬元/㎡。

以上兩個項目在售公寓總價均為“1”字頭,約140萬元/套,關注度高,跑量迅速。

其次,番禺區金山谷創意産業園成交111套,合景天峻、南沙珠江灣、敏捷尚品國際等活躍項目持續跑量,均錄得兩位數以上的公寓成交。

中心區僅天河遠洋天驕上榜,該項目4月底加推55-105㎡的SOHO公寓,本月新品持續銷售39套。

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本月剔除個別內部網簽交易後,商業市場成交仍然可觀,低總價公寓跑量迅速,也有寫字樓大買家持續出手。6月為開發商年中衝業績的關鍵節點,預期市場仍會推出部分“高性價比”項目吸客,預期成交將保持活躍。

注:本文數據月度統計週期,如無特別説明,均按“陽光家緣”統計口徑,即上月26日至次月25日。


(責任編輯:)
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