《2020年老舊小區綜合整治工作方案》提出，北京今年將開工老舊小區綜合整治項目80個，石景山區魯谷街道五芳園、六合園南、七星園南三個社區位列其中。老舊小區怎麼改？街道邀請居民出主意，突破産權單位多、物業管理單位多等難題，尋求最大公約數。

現場支攤兒廣徵民意

“停車位少、上下水管線嚴重老化、屋頂漏水，這是居民反映最多、最想改的地兒。”提起社區居民的需求，六合園南社區黨委書記，也是物管會主任的于雄伯如數家珍。

六合園南社區建成于1993年，磚混結構的房屋，經過27年的風吹日曬雨淋，早已是“年老多病”。“總結起來就是，一層堵、頂層漏、其他層窗戶會飄雨。”今年72歲的孫小平在社區住了20多年。她説，老街坊們多年來盼望小區搭上改造的“春風”，為老房子“治治病”。

2020年，老街坊的盼望終於有了回應。以魯谷街道為實施主體，將五芳園、六合園南、七星園南三個社區納入2020年北京老舊小區綜合整治名單中，改造面積26.7萬平方米，涉及4089戶居民。

“老舊小區怎麼改，居民説了算。什麼不行就改什麼、缺少什麼就補什麼，盡可能尊重群眾意願。”一開始，魯谷街道黨工委書記李先俠就將“群眾點單、政府配菜”定為綜合整治工作的首要原則。

5月2日第一次入戶，由社區居委會、物管會委員、設計團隊三方組成的入戶小組，就給六合園南社區的630戶居民送去《老舊小區改造工程項目明細及徵求意見表》。屋面防水、外墻粉刷、樓梯間粉刷、更換排污水管網……基礎類和自選類的18項改造明細，都一一列在了意見表上，居民有任何疑問都可以現場解答。

與此同時，兼任物管會副主任的孫小平，也在社區門口支起了“攤兒”，現場解答街坊們的疑問：“街坊鄰居都認識我，有什麼話願意跟我説。聽取大傢夥兒的意見，監督第三方的工作，也是物管會要發揮的職能。”

改造“功能表”力求精準

5月15日，六合園南社區入戶小組完成了三遍“覆蓋調查”，小區內70%居民的意見都拿到了手。經過梳理整理後，物管會委員和設計師就小區綜合整治的設計方案展開第二次商榷。

“居民普遍反映，樓前的擋土墻還是得拆掉，擠出來的空間能增加點停車位。”于雄伯提道。設計師淩雪記下需求，準備吸納到改造方案中。“在方案最終確定之前，我們還要多次徵求居民意見。”

這幾日，街道也在認真梳理入戶調查的情況，有針對性地設計改造“功能表”。“老舊小區改造必須向老百姓最關注的問題發力，將有限資金用在‘刀刃’上。”李先俠介紹，此次納入改造的三個老舊小區有著“三高、四低、五多”的特點。“三高”是指居民老齡化程度高、房屋安全風險高、居民訴求率高；“四低”是指居民收入低、物業費標準低、物業費收繳率低、居民滿意度低；“五多”則是産權單位多、物業管理單位多、房屋類型多、歷史遺留問題多、小區出入口多。

“3個社區、7個院落，涉及45個産權單位和15家物業公司，要協調的工作真是方方面面。遇到矛盾，躲避可不成，就得迎難而上。”李先俠説，針對産權單位多、物業公司多這兩多，街道已明確，通過授權委託的形式，由統一的物業公司接管公共區域管理。

引入社會資本探索“魯谷模式”

《2020年老舊小區綜合整治工作方案》提出，要積極探索老舊小區綜合整治後長效管理機制。李先俠介紹，納入改造的三個社區要探索建立“物業先行、整治跟進，政府支援、企業助力，群眾參與、共治共用，資本運營、反哺物業”的“魯谷模式”。具體説，基礎類改造由財政資金投入，新建停車綜合體、自行車棚改造等提升類改造擬引入社會資本進行投資。街道將授權資本方通過運營區域內低效閒置空間、停車管理權、廣告收益等來獲取回報，但其必須承諾，在整個運營期內，拿出一定比例的收益用於反哺物業收入缺口，最終實現老舊小區有人建且有人管。

就在前天，六合園南社區完成了物業確權工作，擬將應急物業選聘為正式物業，並定了商品房1.7元/平方米/月的物業費標準。“按這個標準，我每年的物業費是2258元，只要服務好，這錢我願意出。”孫小平説，今後物管會又多了一項工作，那就是監督物業服務。