泰禾從2002年開始變得不一樣。

那一年，泰禾抓住北京赴港招商的機會，拿下了通州區潞城鎮堡辛村一塊3000畝的用地，它雖然位置略微偏僻，但旁邊是京杭大運河，地塊中有高樹參天。

因為是“進京首秀”，再加上泰禾集團董事長黃其森喜歡北京這塊地的自然資源，泰禾邀請了國內外十幾位建築、文學領域的大師會商，其中包括張永和、艾未未等人。從這塊地開始，泰禾埋下一次轉折的伏筆。

“最初的産品是灰墻、單坡頂，沒有院墻，其實是偏美式的簡單建築”，泰禾集團副總裁陳寧回憶，從偏美式建築到最終的院子係雛形，泰禾目前的這條明星産品係“是偶然與必然的結合體”。

2002年，北京樓市還處於青春期，三環上還在賣著剛需盤，“中央別墅區”的名字剛剛在市場上亮相，北京第一批買別墅的富豪們喜愛的還是原汁原味的法式建築。

泰禾在京首個項目沒能引起轟動，首期入市的幾十套別墅，包含院子係的中式前身産品和一些歐式別墅，進入一個慢銷週期。

據説，黃其森每次從福建來京，在去項目的時候都會帶上幾棵大樹，看著它們被移植到園林中，而項目中一些“土生土長”的高大樹木也被原封保留了下來。在較慢的市場節奏中，泰禾有了時間打磨産品。

“大師會商”的産品非常震撼，房地産上下游來參觀的人很多，但泰禾需要更多來自市場的認可，這成為了泰禾院子係産品迭代最初的動力。

“最初叫好不叫座。這在董事長看來是有問題的産品。”陳寧説，“設計和行銷業務線的人被要求討論這個産品怎麼迭代更新？怎麼盤活？”

最後的討論結果是：不模倣歐式，也摒棄西方建築的底子，做得更加中式。

“我們先是在建築週邊增加了4米高的院墻，加到府頭做成了坊巷，門面則升級到更為壯觀的大宅門，裝飾了由曲陽工匠專門為明清兩代皇宮手工定制的皇家雕塑”，陳寧説當時的改變和嘗試幅度並不大，但坊巷佈局和中式院落結構的格調被確定了下來。

2009年8月，這一北京項目的二期——“運河岸上的院子”正式亮相。借通州定位提升至“現代化國際新城”和樓市回暖的東風，運河岸上的院子在開盤兩個月內，包攬北京500萬以上別墅銷售的“雙冠王”，成交套數和成交金額均為第一。

運河岸上的院子，對於泰禾集團，它是一個具有符號意義的産品。這個項目的成功，也帶給了泰禾做中式産品的自信，泰禾從此以“院子”為核心産品係，開始了全國化快速擴張的道路。

從運河邊上一個最初不被關注的項目，到如今全國二十二城四十四院，泰禾逐漸將産品係進行標準化和擴展。

2017年，泰禾發佈了包括主入口門頭、院門壁燈、抱鼓石、門鈸等十項設計的“院子係”十大産品營造法專利。陳寧説，這也是目前國內做中式産品的規模化房企中專利最多的。

因為泰禾開啟全國化路線，並在日益激烈的競爭中開始追求規模化，院子係産品的豐富度也被進一步拓展，泰禾先後推出了園係、大院係、府係、灣係和小鎮係等不同定位的産品系列。主打高端的院子係是集中了自然資源的低密別墅産品，毗鄰城區，離塵不離城；院子係以下，是定位中高端改善的低密“園係”。

中式風格也貫穿了泰禾的整個産品係，近年來，泰禾在城市核心區的大平層項目中也引入中式元素，同時將中式景觀置於較大的樓間距中，輔以酒店式配套服務，開始以中式風格為核心打造泰禾的産品矩陣，並在實踐當中不斷迭代更新。

“産品線的增加，也開始讓泰禾有了更宏大的銷售目標。泰禾在環渤海、長三角、中部區域大規模拿地，直接增加了公司的資金週轉壓力。但黃其森要求産品端“寧可慢一點，也要穩一點；寧可少一點，也要精一點”，以及高端住宅佔比高的産品結構，與高週轉的業績發展要求産生矛盾，再加上一二線城市成為調控重災區，最終帶來了泰禾的增長難題。

最近，黃其森計劃引入戰投，並不排除讓出大股東位置的可能，而進入泰禾的戰投方可能是“中字頭”企業。

就像早期的運河岸上的院子遭遇銷售困境時，黃其森要求盤活項目一樣，如今的泰禾再一次嘗試從過去的範式中走出來，盤活自己。今天與過去不同的是，院子已成，只待佳音。

以下為36氪專訪泰禾集團副總裁陳寧實錄：

Q：泰禾的中式院落跟其他産品有什麼不同？

融創、綠城、龍湖的建築以南方風格為主，泰禾始終堅持的是北方皇家官派風格，這是泰禾的院落跟其他産品最大的不同。

泰禾出身於福建，但真正的成長還是在北京，也是受了皇城、宮廷大院建築風格的影響，講究的是方正、寬直的官派風格。

大家可以仔細觀察院子的每個細節、每處構造，泰禾不是照搬照抄傳統建築原有的東西。泰禾的院落只是在形態、制式上跟傳統建築有相似，但具體的細節會採用現代的手法來重塑。

泰禾院子設計的很多原型來自於故宮、王府。這些官派建築所用的材料很難同質再現。比如漢白玉，目前房山的漢白玉幾乎已經沒有了，我們用的漢白玉都是雲南、四川的，漢白玉的質地不同，要想復刻原有的韻味是非常難的。

再比如我們外墻的門頭。原來北京官派建築的門頭都是灰磚直接砌的，但我們現在用的基本上是火山岩的貼片，取其形不失其神，但又更貼合現代人的使用。這也是我們能夠申請專利，而其他房企鮮有這種設計和工藝工法專利的原因。

Q：堅持原創的初衷是為了什麼？為了居住舒適度？還是美觀？還是説要去打造自己的標準化？

我們要追求的還是“神似而非形似”的品質。一方面，有成本控制的原因；另一方面，真正傳統的技藝確實也很難進行現代化的批量生産。過去的王府、皇家院落所追求的是極致的技藝。但我們要用批量生産的産品去追求這樣極致的品質，真的很困難。所以，泰禾也是在傳統官派建築的基礎之上化繁為簡，追求神似而非形似，然後形成我們自己的風格。

但為什麼説綠城不這麼做？因為綠城做的是“江南民居”，粉墻黛瓦其實是江南民居的風格特點。儘管屋面、木構建築會稍微繁複一些，但它墻面的裝飾、門頭的設計是簡單的。這些江南民居的手法相對於北方皇家院落來説，比較容易批量複製，這是一大優點。又如龍湖出身於西南，所以他們的園林就會做的比較小巧，曲徑通幽，很精緻。

而泰禾的景觀，無論是坊巷還是院子做的都比較中正、寬直，追求一種官派的風格。所以從不同的産品身上可以看到不同企業、不同掌門人的一些喜好。

Q：從最開始“運河岸上的院子”到如今的二十二城四十四院，泰禾的産品在過去近20年的時間裏經歷了哪些迭代和創新？

任何地産商的産品發展一定是應對市場和客戶需求的變化而不斷變化的。從中國院子到現在，泰禾應對市場和需求的改變，主要經歷了四個方向的更新：

第一個變化，是産品類型或者説産品量級上的變化。

隨著近年來住房市場的不斷壯大，的住房需求越來越旺盛。所以我們需要提供更多的改善型、中高端的産品，這使得我們的産品在戶型設計和面積段上發生了改變。

中國院子的産品都是200㎡起步，更多集中在400㎡-560㎡的面積段。而泰禾最新拿出的深圳院子、廣州院子等項目的戶型基本都控制在120㎡、140㎡，甚至在上海院子裏也做出了90㎡的産品。這是面積段上的區別，也是泰禾適應市場變化的一個體現。

其實別墅越大越好做，越小越難做。同樣是別墅，地上400㎡和地上90㎡的戶型可能只有房間數量的變化，但功能的要求基本是接近的，“麻雀雖小也得五臟俱全”。

第二個變化就是適應現在南北地域差別的不同。

泰禾在華北有中國院子、北京院子、濟南院子這些項目，在華東有上海院子，華南地區也有深圳院子和福州院子，在全國有“24城44院”。根據地域不同，院子的特點也不一樣。

比如北京院子整個巷道的規劃、佈局設計和建築的風格都比較方正，比如外墻採用的就是灰磚，因為北京城市的背景色就是灰色的。但是到了上海就不一樣。上海本身就受舶來文化的影響，有鮮明的地域風格。所以上海院子的外墻用的就是整體陶瓷板，整體的質感參考米色石材。

一是因為這個色彩在華東地區會更輕鬆、溫暖一些，跟當地的海派文化也不衝突。二是為了迎合上海本地人對品質的要求，他們可能會覺得灰磚不顯品質，但是會覺得米色石材更有質感。

在院子的尺度和建造上，泰禾也會根據不同區域採取不同的處理辦法。比如北京院子的景觀鋪裝會相對簡潔，更強調實用性。而到了廣東、深圳、南京等氣候濕熱的城市，種植就要考慮能形成樹蔭，便於業主的室外活動。

雖然這些産品都叫院子，但仔細觀察，泰禾的産品之間還是有微妙的差別。微妙到既要保證在標準化過程中高效的複製，同時也要保留産品的差異化。

第三個特點，泰禾也在適應國家的法律法規和政策的變化。

從規劃上看，以後容積率1.0以下的土地基本不會再審批了。在這種情況下，泰禾繼續再做三層以下院子産品的可能性和可行性也越來越低。這是國家從節約用地的角度作出的政策優化，所以泰禾也從最開始的院子係出發，開始逐漸向大院係、府係去發展。

而泰禾關於院子的另一個突破性嘗試，是在即將面世的福州灣中，把地面上的院子搬到空中，做成了兩層通闊的空中院落。

第四點，泰禾也在逐漸適應客戶年齡、需求的變化。過去，千萬級産品的受眾年齡會偏大，而現在隨著IT、金融、科創等産業的崛起和發展，高凈值、高消費的用戶越來越年輕化，他們對於産品的需求也在發生改變。

所以，泰禾現在在立面風格、室內裝飾的特點上，也在從過去非常傳統的北方中式院落開始逐漸向更現代、更時尚的方向發展。當然，這當中還有很長的路要走。

Q：如今行業裏新中式風格佔據主流。現在中式産品趨於同質化嗎？怎麼看待中式風格的回歸？

從2000年初做中式到現在，泰禾的院子IP已經走過了20年，但現在市場上還可以看到很多風格，大家做中式建築的熱情依然不減。

大而化之的講，院子是民族文化自信的表現。小而化之的講，院子也是中國人自身血脈裏對傳統文化記憶的認知。為什麼大家都需要一個院子？不論是用來吃飯、聚會，還是喝茶、種花，院子承接了中國人血脈中對於民族、對於自身的記憶。

我是土生土長的北京人，小時候有12年的時間是在大雜院裏度過的。每當我回想起兒時的場景，涌現的還是跟小夥伴在院子裏奔跑打鬧。這樣的記憶如果套上了歐式的外衣或者現代的風格，往往就失去了原本的味道。

中式風格的回歸也可以説是財富積累過程中的一個階段性變化。在剛有錢的時候，人們想要顯示的是“我有錢”，所以要拿西方的東西過來。當經濟實力達到一定階段，反而會回歸最初的認知和回憶。

所以，近年來越來越多的企業開始做中式建築，或許存在著模倣、借鑒，甚至是抄襲。但每個企業對於中式建築的認知程度是不一樣的。有人做事唐宋風格，有的可能偏明式，有人偏南方，有人偏北方，風格多樣。在我看來，只要能在市場上有好的業績，就説明市場和客戶有需求。

我們對於中式的認知還是不要拘泥于某個固定印象，不是某一家做的就是最好的，哪家就是最差的。

泰禾偏北方官派建築，綠城是南方民居風格，建發的産品漢唐風就更重，現在還出現了很多新中式、簡約中式、現代中式等風格，也有人在中式風格中加入了一些日本的禪意要素，這些東西跟中式文化的本源也是相通的。

中式建築就跟傳統服飾一樣，有唐代的、有宋代的，有人喜歡魏晉期的，有人也喜歡清朝的。住宅類産品也是一樣。從個人層面看，市場上的企業都有各自探索和發展的方向，只不過可能在品質和受眾認可的層面上有所不同。我認為中式建築沒有優劣，只有區別。