新冠肺炎疫情打亂了人們的生活節奏，也讓人們對“居住”有了更深刻的理解和認識。經歷疫情後，房價會如何走？人們的置業計劃又會發生怎樣的變化？日前，南方日報、南方+客戶端共同發起的“疫情後購房意向”調查問卷分析顯示，超五成受訪者有置業計劃，但超二成置業計劃被推遲。

問卷于4月15日發佈，4月24日停止填寫，共收到問卷845份。樣本中男性佔比44.85%，女性佔比55.15%，男女比例較為平均。年齡方面，25歲—34歲年齡段人群佔比最多，達35.27%，其次是24歲及以下人群，佔比31.24%，然後是35—44歲年齡段人群，佔比19.17%，還有14.32%是45歲及以上年齡段人群。

調查樣本中年收入分佈較為均衡，5萬元以下、5萬—10萬元以及10萬—20萬元區間的佔比都在20%—30%之間，20萬—30萬元年收入佔比12.43%，還有7.10%年收入在30萬元以上。從所在地區來看，31.24%來自一線城市，35.50%來自直轄市或省會城市（排除一線城市），33.25%來自其他城市。

半數以上有置業計劃

非一線城市置業意願更強

疫情給人們的居住生活帶來了實際影響。

在所有收集的樣本中，有超五成受訪者已有自己的房子，其中61%的受訪者仍有房貸未還清，這部分受訪者中53%的人表示疫情期間由於收入減少影響到還貸進程。此前華興投行對1000位消費者進行調研，調研結果顯示949個樣本在疫情期間仍有收入，但普遍受到負面影響，約七成較去年同期收入減少，包括兩成人收入大幅減少。

那些尚未購房、選擇租房居住的受訪者則面臨著房租的困擾。受疫情影響，許多人特別是湖北外出務工人員無法按時返回工作地，因此空著的出租屋是否仍要繳納房租引起廣泛爭議。今年3月份，深圳市專門發佈了《關於疫情防控期間開展住房租賃有關工作的意見》，明確提出住房租賃各方當事人應本著守法守約、互諒互讓原則，協商分擔疫情造成的租金損失，任何一方不能違法強制要求對方作出讓步。同時租房租賃企業應切實保障承租人的合法居住權，不得違法違約驅趕承租人。本次問卷調查結果顯示，被主動減免租金的人佔到所有租房者比例約三成。

調查數據顯示，仍有54.43%的受訪者有置業計劃，這部分受訪者中，14.20%的人買房計劃保持不變，25.68%的人買房計劃推遲，還有14.56%的人原本無買房計劃，疫情之後有買房意向。無置業計劃的受訪者，13.61%的人原有買房計劃取消，還有31.95%的人仍無買房規劃。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從實際情況看，今年3月份樓市表現是要好于預期的，部分城市甚至出現了搶房等現象，所以部分城市的房價並沒有出現大幅度的降價。這也使得環比漲幅相對2月份出現了一定的擴大。

事實上，3月龍頭房企業績已有回升現象。據中指研究院數據，3月樓市成交環比升同比降。CREIS中指數據顯示，2020年3月監測的主要城市成交面積環比上升351.59%，22個代表城市環比均有不同程度上升，同比則下降32.53%。環比來看，22個城市均有不同程度上升，重慶升幅較明顯，杭州次之，此外福州升幅較小，約為35.17%。同比來看，17個城市下降，北京下降幅度明顯。

這個結果與此次調查結果也相一致，調查結果顯示，有置業計劃的一線城市受訪者佔比約55%，直轄市或省會城市（除一線城市）受訪者佔比約61%，其他城市佔比48%，綜合來看，非一線城市的直轄市或省會城市置業意願更強。

中原地産首席分析師張大偉對此分析，地方政府在財政壓力下，未來還會有更多的城市會鬆綁房地産調控，尤其是三、四線城市，還有多個城市對房地産作了“救市”調整，從某種程度推動非一線城市置業意願。

哪些人準備買房？從年齡來看，24歲及以下有置業計劃的受訪者佔同齡人比例約為50%，25—34歲有置業計劃的佔比62%，35—44歲有置業計劃的佔比60%，45歲及以上有置業計劃的佔比38%，可以發現，25—34歲受訪者置業意願較強，其次是35—44歲年齡段受訪者。從收入看，年收入10萬—20萬元的受訪者置業意願較強，超六成有置業意願，其次是年收入在30萬元以上的受訪者，有58%左右有置業意願。

中國指數研究院的分析也從側面證實了這一點，其觀點認為，購房群體年齡偏向中青年，工作、家庭成為影響這個購房群體的主要因素，客戶主要考慮項目是否具備教育資源、交通便利性、生活配套齊全性和總價承受能力。

近三成受訪者推遲購房計劃

市場恢復正常水準仍需時日

雖然超五成受訪者有置業計劃，但是其中26%左右的人置業計劃推遲，其中近五成受訪者預期未來房價會跌。國家統計局發佈3月份70個大中城市房價指數，指數顯示，一二三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅略有擴大，二手住宅銷售價格環比微漲，並未達到受訪者房價會跌的預期。

具體來看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2％。二手住宅銷售價格環比上漲0.5％，漲幅比上月擴大0.3個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3％，漲幅比上月擴大0.2個百分點，比1月份擴大0.1個百分點。二手住宅銷售價格環比在連續兩個月持平後上漲0.2％。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2％，漲幅比上月擴大0.1個百分點，比1月份回落0.2個百分點。二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1％轉為上漲0.1％，漲幅比1月份回落0.1個百分點。

置業計劃會推遲多久呢？根據此前貝殼研究院發佈的分析報告，消費者的購房計劃普遍出現延遲，計劃推遲時間主要在半年以內。其中，購房計劃推遲1—3個月的比例最高，在6個月以內的累計佔比達

67.8%。

哪些人準備推遲買房？數據顯示，來自直轄市或省會城市（除一線城市）的受訪者推遲購房的佔比較多，超三成，其次是來自一線城市受訪者，佔比24%，可見疫情對直轄市或省會城市（除一線城市）購房者的影響較大。從年齡來看，35歲—44歲年齡段受訪者推遲購房計劃最多，佔比32%，同樣超過三成的還有25歲—34歲年齡段受訪者，約31%。疫情對這兩個年齡段購房者或帶來較大影響。從收入來看，年收入在10萬—20萬元的受訪者推遲購房計劃最多，佔比36%，年收入在5萬元以下受訪者有購房計劃的最少，同時推遲購房計劃的也最少，佔比15%。

準備買什麼樣的房子？調查結果顯示，洋房（平層套房）仍是大部分人的選擇，約有27%的受訪者選擇洋房（平層套房）作為理想居所。其次是複式，佔比26%，公寓是24%左右受訪者心中的理想居所，還有約16%的受訪者認為別墅為理想住宅。

房子買在哪？市中心與郊區之間成為多數受訪者的選擇，超五成受訪者認為最有可能在城郊交界處買房，理想地段其次是市中心，佔比三成，選擇靠市郊買房的僅19%左右。選新房還是二手房？77%受訪者比較傾向買新房，僅23%左右消費者選擇二手房。

房價方面，1萬—2萬元/平方米的房價區間為多數受訪者的理想區間，佔比32%，其次是1萬元/平方米以下，佔比30%，然後為2萬—5萬元/平方米，佔比22%。其中2萬—5萬元/平方米的房價為一線城市受訪者選擇最多的理想房價，直轄市或省會城市（除一線城市）受訪者則更接受1萬—2萬元/平方米的房價，其他城市中更多受訪者認為1萬元/平方米及以下為理想房價。

事實上房價是要高出受訪者預期的。58同城、安居客發佈的2020年《2月國民安居指數報告》顯示，2020年2月全國67個主要城市線上新房均價16624元/平方米，二手房線上掛牌均價15503元/平方米，4個一線城市中北京新房項目線上均價為47818元/平方米，上海緊跟其後，新房均價為47212元/平方米，深圳達到49874元/平方米，廣州線上新房均價為30012元/平方米，在一線城市中位居第四。

接下來，房價還將出現怎樣的變化？中原地産首席分析師張大偉分析，3月數據明顯向好的主要原因，則是受疫情影響，2月市場整體處於“冰封”狀態。此外，3月新建住宅基本屬於網簽數據釋放，大部分二手房成交也是疫情前的意向成交，因此確定市場恢復正常水準甚至回暖仍尚早。

同策研究院分析師張宏偉預計，在5、6月份之前，房價下行趨勢或難出現較大改變。房企為保證上半年業績，在5、6月份或還會有進一步降價促銷的動作。從房價指數表現來看，大中城市房價不具備反彈的機會，甚至有些城市房價跌幅還會進一步擴大。

易居房地産研究院副院長楊紅旭則認為，當前，房價全面上漲的條件尚不具備，個別城市房價上漲也不能代表全國。

“市場反彈但並未推高價格的原因在於目前的交易是低位反彈，整體來看絕對水準依舊較低，還沒有到達能讓價格明顯上漲的量級。”貝殼研究院首席分析師許小樂説，目前整體供需矛盾依舊較為緩和。

近七成重視住宅品質

地段沒那麼吃香了

買房時哪些因素為消費者看重？以往購房，地段、價格往往是消費者最重視的因素，疫情是否有影響到這樣的購房趨勢？調查顯示，住宅品質、戶型設計成為受訪者最重視的購房因素，69%的受訪者將其列為購房時重要考量因素，佔比最多。其次是周邊環境及配套，佔比63%。排名第三的熱門因素是小區物業服務以及小區內的生活配套設施，佔比均為54.79%。而地段成為排名第四的考慮因素。

這次疫情下，全民隔離，不少人在家辦公，明顯感受到房間空間不夠用。既要與家人在一起的生活空間，也要有自己獨立的辦公空間。家庭成員越多，對獨立空間的需求也就越強。調查數據顯示，三居室最受青睞，佔比最多達48%，其次是兩居室，佔比約27%，排名第三的熱門戶型是四居室及以上，佔比19%，還有5%左右青睞一居室，可以發現大戶型受到消費者青睞。與此同時，不同受訪者對戶型需求存在差異。根據調查數據，45歲及以上受訪者對三居室需求更多，佔比68%，其次是35—44歲受訪者，佔比46%。

這與此前58同城和安居客發佈的《2月份國民安居指數報告》結果趨勢一致，報告顯示，在戶型選擇上，2月份找房戶型為三居室的佔比45.5%，最受找房者青睞。此外，二居室佔比略有下降，為30.4%；四居及以上佔比持續上漲，達到17.4%。貝殼研究院、90度地産聯合發起的“疫情下的住房消費者預期調查”將戶型選擇更細化分析，結果顯示，相較于買房者，換房者更願意買大戶型。在戶型的選擇上，買房者因資金實力相對較弱，更傾向於購買中等戶型，而且因預期相對較差，選擇小戶型的比例也較高。而換房者更多選擇大戶型，佔比高達63.3%。

家住廣州越秀的業主張女士接受採訪時表示，疫情期間全家聚在一起討論過買房的事，以前覺得增城、從化太遠、太偏，現在疫情期間全家只能蹲守在家裏老破小的房子裏，連窗戶都不敢開，下樓倒垃圾都感覺不太安全。可以發現，在疫情發生後，不少買家對於居住空間的訴求逐漸升級，對於生活健康的要求不斷上升。

恒大研究院分析文章也指出，隨著防控工作持續進行，長時間居家隔離，使大家對居住體驗的感受更深，將激發居民改善居住品質的慾望，引致7類新型購房需求：一是部分租賃需求轉為購房需求；二是購買和持有第二居所的意願提升；三是以大戶型為代表的改善型需求將被進一步激發；四是對住房産品升級的需求更明確；五是洋房、別墅等低密度産品將受關注；六是高品質物業服務的樓盤需求提升；七是園林綠化好、周邊商業醫療等基礎配套齊全的樓盤更受歡迎。

超六成關注周邊環境及配套

超市和菜市場成最必要配套

疫情前，很多購房者購房時更多考慮周邊是否有大型商場、交通等配套，而疫情發生後，社區商業配套情況被業主廣泛關注。因此，疫情對買房催生了新的要求，尤其是對公共服務水準的提升提出了要求。

除了住宅品質、戶型設計之外，63%的受訪者最關注周邊環境及配套設施。哪些配套設施比較重要？根據調查，超市和菜市場成為住宅一公里內最重要的設施，其次是購物中心、商場、地鐵站和公交站，佔比都近57%，還有超四成受訪者認為醫院是必要的配套設施。貝殼研究院、90度地産聯合發起的“疫情下的住房消費者預期調查”亦指出，有46.6%買房者相對更加注重醫療配套。

疫情期間，買菜成為困擾許多宅家抗疫人的頭號難題，很多人都有在春節期間網上搶菜的經歷。根據招商證券的研究報告，76%的用戶在疫情期間更傾向於線上買菜，但是實際上線上買菜只能覆蓋46%用戶，線下買菜仍是主流，而超市就是最主要的渠道之一。報告顯示，超市、菜場、社區生鮮的滲透率分別為64%、31%、22%，而盒馬、叮咚、京東到家的滲透率分別為26%、19%、14%，遠不及線下渠道。米飯肉菜都是生活剛需，一場疫情更讓人體會到買不到菜的難過，由此可以理解為什麼超市及菜場能成為多數人的選擇了。

哪些人更重視周邊環境配套？數據顯示，相比男性，女性更重視住宅的周邊環境配套因素，認為此因素重要的女性受訪者為男性受訪者的1.5倍。同時對於女性來説，住宅一公里內必須有的配套為超市/菜市場、地鐵站/公交站以及購物中心/商場，對於男性來説1公里內必要的是超市/菜市場、購物中心/商場以及24小時便利店。

不同年齡段的人對住房周邊配套要求也不一致，數據顯示，34歲及以下的受訪者都認為超市/菜市場、購物中心/商場以及地鐵站/公交站是必要配套，但對於35—44歲受訪者來説，除了超市和購物中心，學校也很重要，對於45歲及以上的人來説，除了超市，公園和地鐵站/公交站很重要。

一些新建小區，也意識到未來小區的配套功能的完善，比如自持一部分商業做菜市場、社區診所、快遞小站等，有效嫁接進來做成配套。

超五成關注物業服務

物業基礎設施運作及保潔能力受重視

疫情之後，生命與健康、健康與住宅，不斷刷新著人們對“理想好房”的認知與思考，智慧住宅、智慧小區等地産科技給人們帶來很多便利，疫情凸顯了健康保障的重要性。同時，近年來，基於移動網際網路、AI等新興技術不斷發展，房産對智慧家居高度關注，全國各地的新舊樓盤、房産物業紛紛高舉打造“智慧社區”的口號，多個房企巨頭都在投向智慧科技板塊。

因而，物業服務成為繼住宅品質與周邊配套後消費者最樂意付費的購房因素，55%受訪者選擇物業服務為必要的考慮因素。受訪者中，尤以24歲及以下的群體最關注小區物業服務，超過六成將其作為購房時重點考慮因素。女性較男性更在乎物業服務，有58%女性選擇，男性僅50%。在區域分佈上，一線城市受訪者相比省會城市及直轄市受訪者更看重物業服務，前者佔比55%，後者佔比50%。

在具體物業服務中，受訪者最關注的是物業基礎設施運作及保潔能力，其次是安防能力。新冠肺炎疫情發生後，國內社區紛紛實行封閉管理，物管從業者在其中發揮了很大作用，物管人員春節無休幾乎成為“常態”。除基本的疫情篩查、體溫檢測外，物管人員在社區封閉期間，還充當代買員、送餐員、快遞小哥等多重角色，此前南方+客戶端曾有報道，疫情期間，廣州華南碧桂園的物業管家劉先生就承擔起小區採購工作，前一天收集業主需求，第二天出門採購並一一送到業主家門前。

除了物管人員服務，許多小區還引入防疫高科技設備。美的置業打造AI社區，AI人臉識別、智慧無感通行、垃圾滿溢識別等技術為社區生活築起安全防護網。萬科數字物業通過數字化運營平臺調整車行設備抬桿規則，對所有同行人員進行體溫檢測和記錄。碧桂園引入無人機進行消殺工作，僅用三小時就把超過32萬平方米社區噴灑完畢。萬科物業旗下萬睿科技通過智慧社區平臺系統，協助物業精準篩查疫區籍貫住戶，快速做好目標住戶出行情況統計和科學防疫通知工作。

可以説物業不僅影響著居民的日常生活，在這次疫情中更可能影響到我們的生命健康。但是此前貝殼找房發佈的《2020新居住消費洞察報告》顯示，32.4%的受訪者反映當前居住小區存在物業服務水準差、反映問題得不到及時解決的現象。44%的住戶正遭受著社區衛生條件差、垃圾不能及時處理的生活困擾。社區是這次疫情中最基本的一道防守線，只有在社區中控制住了，才能切斷疫情的擴散。

此外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，疫情期間，各家物業公司都開展了多樣的防疫行動，做到應盡之責。除防疫外，物業服務的提升也可以增加客戶黏性，未來房地産市場必將演化為爭奪存量客戶的市場。

在嚴躍進看來，當下這個時間節點，物業服務的優劣受到全民的監督，疫情是所有物業公司的共同考題，經歷這次疫情考驗，業主對於物業服務價值已經有了全新的認識，按照擇優錄取的原則，“優等生”未來將會佔據這一市場大的份額。

恒大研究院分析觀點也認為，社區防疫工作中，不同物業的服務水準差距顯著。部分缺乏物業支援的公房、回遷房等老舊小區，居委會人力財力有限，僅能進行基本的出入管控和防疫宣傳工作，而品牌房企的小區擁有專業化的物管團隊和充足的財力物力支援，能夠制定標準化防疫預案，加強員工隊伍管理和防護，進行防疫宣傳、清潔消殺、出入管控和登記等。經此一“疫”，追求高品質物業服務的需求將被激發。居民將意識到高品質的物業服務不僅關係平日的居住體驗，在非常時期還和自身健康安全密切相關。出品：南方産業智庫撰文：周中雨 郜小平 數據採集：葛政涵 周中雨