4月28日，惠譽確認中國物流資産B-長期外幣發行人違約評級(IDR)，展望負面。惠譽還確認中國物流資産的高級無抵押評級為B-，回收率評級為RR4。

評級確認反映了中國物流資産財務狀況的逐步改善，正如惠譽預期的那樣，經常性EBITDA利息覆蓋率從2018年的0.63倍上升至2019年的0.74倍，惠譽預計2020年將趨向於1倍。該公司評級的支援因素在於其穩健的業務狀況，截至2019年底，其優質的投資組合價值達190億元人民幣。

負面展望考慮到了中國物流資産在2020年下半年到期的兩筆高級票據的潛在再融資風險。中國物流資産疲軟的流動性狀況和內部流動性産生，意味著它要依靠市場狀況為即將到期的債務進行再融資。該公司在輕資産戰略下有資産處置和與投資基金合作等替代計劃，但這些方案也存在較高的執行風險。

中國物流資産在2020年下半年到期的美元債包括規模1.39億美元、息票率8%、2020年8月到期的高級票據和規模1.04億美元、息票率10.5%、2020年11月到期的高級票據。中國物流資産的管理層表示，該公司一直在探索解決即將到期債務的方案，包括使用在岸銀行貸款，以及發行資産支援票據和可轉換債券。截至2019年底，中國物流資産擁有39億元人民幣的未抵押資産，可用於擔保額外借款。

中國物流資産的租戶中不乏聲譽良好的客戶——線上零售商京東(JD.com，JD.US)是其最大的客戶。2019年，第三方物流提供商和電子商務公司貢獻了中國物流資産約90%的租賃收入。但是，該公司的客戶集中度較高，前10大客戶對其總收入的貢獻度持續高達50%以上。

惠譽認為，該公司轉向輕資産業務可以減輕其利息負擔和流動性壓力，但該公司在2018年推出該戰略後，在實施方面進展緩慢。中國物流資産于2019年和2020年將兩個項目70%-90%的股權出售給LaSalle Investment Management旗下基金，該基金在2019年和2020年分別募集了3.5億元人民幣和6.6億元人民幣的現金收益。這低於惠譽此前估計的2019年起通過輕資産戰略獲得的10億元人民幣的收益。

惠譽認為，出售項目股權獲得的現金收益將有助於中國物流資産加快現金回收，併為其擴張提供資金來源。然而，該戰略具有較高的執行風險，而且中國物流資産尚未建立可靠的執行記錄。