年報|陽光100:流動性持續惡化 違約風險大幅攀升

來源:中國網地産 2020-04-26 16:58:04

一步慢,步步慢。

自1999年“萬通六君子”分家後,易小迪在廣西萬通的基礎上創立了陽光100(02608.HK),業務主要為中國二三線城市商務綜合體及大型複合社區的開發。

如今,20年過去了,陽光100卻被同時期的很多房企踩在了腳下。

進入2020年,新冠肺炎疫情漸成大流行,陽光100的經營性現金流受到嚴重衝擊,風險敞口持續擴大,惠譽、標普等信用評級機構更是直接對其降級。易小迪帶領下的陽光100,究竟該何去何從?

業績連續兩年不達標 轉型不暢致規模掉隊 

縱觀近五年的發展,陽光100的業績一直在百億左右徘徊。自2016年銷售額首破百億後,其業績高點出現在2018年,為120.96億元;2019年陽光100又重回到2016年的業績水準。

截至2019年年底,陽光100實現銷售額103.38億元,同比下降14.53%;新開工建築面積130.98萬平方米,較2018年減少 12.5%;竣工建築面積101.02萬平方米,較2018年減少 9.0%。

若按照2019年150億元的銷售目標計算,陽光100僅完成68.92%。早在2018年,陽光100曾對外宣佈其年度銷售目標為175億元,但當年銷售額為120.96億元,其完成率也僅為69.14%。

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數據來源:陽光100年報

業績連續不達標,與陽光100的戰略不無關係。實際上,陽光100一直處於“怎麼發展”的轉型陣痛中,除了無數次的猶豫,還有無數次的錯失。

不難發現,這些年陽光100不僅錯失了一二線城市房價上漲的機遇,也未趕上三四線城市去庫存的紅利。反觀其他房企,同時代的融創中國自然不可同日而語,即便是後起之秀中梁、新力等也紛紛跨進千億陣營。

陽光100的轉型之戰肇始於2014年。彼時,陽光100成功上市,同時宣佈從傳統住宅開發轉向街區綜合體、服務式公寓和特色小鎮等開發。

其中,最轟動的莫過於斥資近2億元通過下屬公司以及自行持股收購了知名演員李亞鵬及其北京中書投資控股持有的麗江雪山投資有限公司51%的股權。

然而,自陽光100入局後,雪山藝術小鎮的運營始終不見起色,不僅銷售進展緩慢,而且銷售價格不斷下滑,後受諸多因素影響最終陷入停滯狀態。相關資料顯示,自接盤雪山藝術小鎮後,陽光100在此項目的耗資超4億元。

轉型不成功,也導致陽光100的戰略飄忽不定。早在2017年中期業績發佈會上,陽光100董事長易小迪決定提高住宅比例,優化企業回款。不過,此次“提高住宅比例”換來的是2017全年業績1.83%的微弱增長。2018年,儘管銷售業績創新高,但仍未實現當年的銷售目標。

今年3月,在2019年業績會上,易小迪重申“轉型”。他表示,公司的發展戰略會持續以往的方向,就是業務轉型和産品升級。年報顯示,2019年陽光100在北京周邊籌備了三個文旅項目,隨著桂林、麗江文旅項目的成熟,文旅産品線將成為未來幾年陽光100新的業務板塊。

但文旅項目具備長週期特徵,前期資金投入大,通過住宅業務“輸血”文旅業務是目前大部分涉足企業的模式。陽光100也不例外,這意味著陽光100需要有足夠的現金流支撐。但從陽光100的銷售規模來看,其支撐力度顯然有限。

流動性風險顯現 信用評級頻頻下調

一直以來,陽光100通過住宅開發業務獲取的收入十分有限,自然也難以支撐文旅業務的擴張。

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來源:陽光100年報

2019年,陽光100錄得營業收入82.89億元、歸母凈利潤18.05億元,同比分別增長9.36%和6125.28%,凈利率也上升 35.6 個百分點至 38.8%。

然而,歸母凈利潤大增,主要是因為陽光100齣售股權等資産獲得的收入增加。資料顯示,2019年4月,陽光100齣售重慶陽光壹佰70%股權,總對價13.3億元;接著出售卓星公司100%股權,總對價46.61億元,産生稅前收益約42億元;2019年8月,公司將東莞青園100%股權轉讓,對價5.13億元;2019年12月,7.90億元出售溫州中信昊園90%股權。

年報顯示,2019年陽光100的其他收入為25.22億元,較2018年的2.79億元增長了803.94%,在凈利潤中的佔比也高達78.44%。其中,陽光100在2019年通過處置附屬公司取得的收入就達21.18億元。

雖然處置附屬公司獲得的收入能夠在短期內提升利潤,但由於其不具有可持續性致使陽光100未來的業績增長存疑。數據顯示,在過去3年間,陽光100的合同負債分別為93.55億元、90.94億元、91.06億元。儘管走勢呈現出“v“字形,但是漲幅有限,這也説明瞭陽光100的經營性業務增長乏力,造血能力明顯不足。

其實,陽光100陸續出售資産,更多的是為了緩解債務壓力、保障現金流。

早在2018年,陽光100僅有25.89億的在手現金,且難以覆蓋104.20億元的短期債務,現金短債比低至0.25。2019年末,陽光100的在手現金降至24.39億元,一年內到期的短期借款增至106.01億元,現金短債比低至0.23,資金缺口進一步擴大,短期償債壓力激增。

截止2019 年末,陽光100總有息負債減少15.6%至250億元,總負債率由2018年末的 84.4%下降至79.9%,凈負債率則大幅下降 82.4個百分點至179.2%。但由於流動資産的減少和流動負債的增加,2019年末陽光100的流動比率由2018年的164.1%下降至 150.5%,

值得注意的是,陽光100有4億美元的離岸債券和廣西萬通發行的10億元人民幣的國內公司債將於今年9月到期。

對於陽光100,保證及時償還債務成為當務之急。為償還現有債務,2019年6月和2020年1月,陽光100分別發行了2億美元和1.05億美元的優先票據,利率均高達11.5%。

數據顯示,截至今年第一季度,陽光100實現合同銷售額為7.15億元(含小股操盤項目1.97億元),較2018年同期的13.58億元(含小股操盤項目4.09億元)下滑47.35%。

鋻於疫情帶來的不確定性,為償還債務和維持公司運營,陽光100還將延續“賣賣賣”的節奏。陽光100管理層表示,今年將持續加大對公司資産的處置及土地儲備的變現,將住宅開發項目與外部合作開發和出售,這是公司未來5年的策略。

此外,陽光100面臨的流動性風險,已引起國際評級機構的警惕。

4月14日,惠譽將該公司的長期外幣發行人違約評級從“CCC+”下調至“CCC-”;同時將陽光100中國的高級無抵押評級從“CCC”下調至“C”,回收率評級從“RR5”下調至“RR6”。

4月16日,標普將陽光100中國的長期發行人信用評級從“CCC+”下調至“CCC”,因其在未來12個月有龐大的債務到期,並將該評級列入負面影響評級觀察列表。標普預計,未來12個月,即便陽光100能夠償還9月份到期的債務,其流動性狀況仍將異常疲弱。如果該公司未能按計劃發行票據或從資産處置中獲得收入,標普可能進一步下調其評級,有可能下調多個子級。

2020年,易小迪仍將帶領陽光100繼續轉型併發力文旅,同時實現長短期債務的置換。但在疫情衝擊之下,文旅地産的損失尤為嚴重。深陷流動性危機中的陽光100,如果現金流得不到改善,恐怕很難扛得住文旅地産的長週期與高投入。

(責任編輯:)
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疫情持續蔓延,讓陽光100的流動性愈發脆弱。
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