土地市場熱度分化 高溢價和流拍同現

來源:北京晚報 2020-04-23 16:19:47

2020年伊始,全國多個城市土地市場奏響“冰與火之歌”。

土地市場區域間熱度分化更為明顯:一線城市土地市場堅挺,土地出讓金、樓面價、溢價率等呈現上漲趨勢;二線核心城市保持相對強勁的生命力,開發商拿地熱度並未明顯下降;但三四線城市土地市場受疫情影響較大,成交量同比下降,流拍率更是創近年新高。

業內人士指出,在資金流不充裕的情況下,房企選擇參拍地塊更為謹慎,非優質地塊較此前更易流拍,但對熱點城市、優質土地的爭搶依然激烈。

北京土地市場回暖 恒大回歸

疫情之下,規模房企的拿地熱情不減。

4月15日,北京密雲兩宗不限價住宅地塊集中出讓,以36.36億元的總成交價,拉開新一輪土拍之戰的帷幕。

最終,恒大以21.4億拿下密雲經濟開發區一宗宅地,溢價率約15.7%;“住總+首開+旭輝+花樣年”聯合體以14.96億底價,拍得密雲檀營鄉宅地;綠城以49.77%的高溢價率,將通州臺湖鎮一地塊收入囊中。

而此次擊退“首開+住總+路勁”三家聯合體的恒大,已逾四年未現身北京土地市場。合碩機構首席分析師郭毅分析指出,“恒大此次在京拿地,或為抄底北京土地市場之舉。”

儘管2020年開年疫情嚴峻,北京土地市場仍率先開拍,締造2月“開門紅”。

截至4月13日,北京土地交易728億元,位列交易金額最高城市。而在一季度,北京以672億元的土地出讓總金額位居全國第二,僅次於上海。

供應方面,北京1-3月共推出土地規劃建面227.98萬平方米,其中宅地190.96萬平方米,商辦用地5.94平方米。最新數據顯示,截至4月15日,新增掛牌宅地達18宗,遠高於過去兩年同期掛牌量。

優質地塊成交較多及“不限價”宅地的密集供應,共同推高了北京土地市場的成交樓面價。據克而瑞統計,一季度,北京的土地成交樓面價約為34864元/平方米,其中住宅用地的成交樓面價約為37057元/平方米,同比上漲約81%。

記者梳理髮現,一季度北京成交的16宗宅地,涵蓋了海淀、石景山、大興、通州、昌平五個區域,包括首鋼、四季青、東小口、臺湖等熱點位置。近年來鮮少供地的海澱區,也積極出讓2宗地塊,成交樓面價均超過7萬元/平方米。

業內人士認為,純住宅屬性的優質地塊入市,一定程度上提升了土地競買的參與度,多宗地塊被規模房企追捧。

優質地塊熱度回升 推高溢價率

在北京之後,上海土地成交722億元、杭州土地成交659億元、蘇州土地成交437億元。隨著一二線城市優質土地供應開閘,主流房企紛紛回歸一二線城市拿地。

放眼全國,目前多個城市紛紛出讓較為優質的地塊,多宗土地以高溢價成交。據克而瑞監測,佛山、常州、溫州、福清、徐州等多個城市平均溢價率超過30%。

“土地市場仍未完全恢復,但優質地塊價格水漲船高。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里如是説。

據克而瑞發佈數據顯示,一季度,北京、上海、深圳及廣州整體成交量較去年同期增長5%,金額同比上漲37%。

廣東花都區出讓的一宗地塊,吸引世茂、時代、雅居樂佳兆業恒大等7家房企競拍。經過54輪競拍後,恒大以22.06億元競得,折合樓面價12406元/平方米,溢價率達34.83%。

福州鼓樓區一宗商住用地,保利以總價41.42億元競得,成交樓面價27997.59元/平方米,溢價率為44.83%。

此外,成都天府新區青松濕地宅地、太原萬柏林地塊、昆明呈貢地塊等成交溢價率均在40%以上,帶動二線城市土地市場熱度上行。其中,太原出讓的地塊是近來快速發展的南內環西板塊,最終由富力以45%的高溢價競得。

“從全國來看,活躍的土地市場相對集中在少數城市。”中原地産首席分析師張大偉表示,受疫情影響,部分房企判斷市場會快速企穩,政策刺激樓市,因此在局部熱點城市掀起拿地熱。

在馬千里看來,隨著土地市場逐漸穩定,大部分城市土地供應恢復至正常水準,熱點城市的優質地塊對地價的拉動作用將會被減弱。二季度,地價進一步上漲預期微弱,後續地價將會呈現出較為平穩的走勢。

流拍率達10% 創近四年新高

在北京、上海等多城土地市場日趨回暖的背景下,部分城市多宗地塊卻遭遇尷尬的流拍。

中原集團大陸區二級市場戰略中心的研究顯示,今年一季度,全國住宅用地流拍663宗,流拍率高達10%,遠高於近四年的任何一個季度。

2月份以來,環鄭州區域多宗土地出現流拍情況。新鄭新區2宗住宅用地接連流拍,南龍湖1宗商服用地流拍,焦作3宗地塊流拍,濮陽2宗地流拍……

據克而瑞監測,4月上旬重點城市土地流拍率連續兩周環比增長。4月6日-12日,土地流拍率高達19.3%。流拍率大幅上升,主要在於義烏因規劃調整收回多宗小體量地塊。此外,位置較為偏遠的宅地以及條件一般的商辦地塊流拍較多。

事實上,企業手中的現金決定了土地市場的熱度。流拍地塊出現的背後,是主流房企越發謹慎的拿地心態。

受經濟形勢影響,一些主流房企拿地意願不強。中原地産數據顯示,銷售額3000億元以上的7家房企中,僅綠地控股、中國恒大3月單月同比為正,其餘5家中海地産、萬科地産、碧桂園融創中國、保利發展3月單月拿地額同比均下滑。

土地市場的走勢已現分化。馬千里表示,隨著房企融資環境收緊,企業拿地態度愈發謹慎。在大多數房企資金流不充裕的情況下,吸引力不大的地塊較此前更易流拍。

近三成高價地未入市 拿地須謹慎

這個春天,雖然偶有地塊流拍,但主流房企對核心城市、優質土地的爭搶依然激烈,近期土地市場涌現多宗高價地。

而在這個快週轉開發的時代,高價地一定程度上拖了企業後腿。

馬千里介紹,近兩年,2016年、2017年成交的一大波高價地集中入市,考慮到政府“穩地價、穩房價、穩預期”調控預期不變,大部分城市限價持續從嚴執行,典型一二線城市中,已經入市的高價地僅有四成能夠實現盈利。

其中,天津和上海兩城盈利的高價地比重僅有四成,而南京、合肥、杭州和北京等城市更低,高價地的盈利佔比僅有三成,有七成高價地面臨虧損。

“尤其是杭州和北京,兩城市有高度的相似性,房價均在2015、2016、2017年上半年經歷了高速上漲。”馬千里表示,當時大部分房企去庫存取得了階段性成果,對樓市充滿信心,補倉意願強烈,拿地有些“不計成本”、缺乏理智,因此2017、2018年誕生了許多區域性高價地,這一波高價地上市正好趕上嚴苛的限價調控,因此項目大多難逃虧損的命運。

目前典型一二線城市中,仍有近三成高價地還未入市。

譬如,2017年北京出讓一宗地,成交樓板價58080元/平方米,商品住房需滿足“9070”政策,且銷售均價不超過89068元/平方米,最高銷售單價不得超過93521元/平方米。由於盈利空間不足,至今尚未入市。

上海靜安中興高價地,2016年融信以100218元/平方米的樓板價拿下這宗土地,但3年半的時間過去,依然尚未入市;南京高價地,葛洲壩南京中國府也依然未入市。

此外,在杭州西湖、江幹、上城等區域亦有部分未入市的高價地。上述地塊樓板價接近或超4萬元/平方米,這一價格接近或超過當時周邊同類項目的售價。

“這類地塊單價過高,參照周邊同等類型項目銷售價格,造價加成本之和佔房價的比重也趨於高位。”馬千里指出,在當前較為嚴苛的限價背景下,這類高價地入市的盈利空間不大,大概率面臨虧損的命運。這類單價極高的高價地入市週期預計將超2年。

高價地往往意味著項目盈利空間難有保障,房企在高成本進入時應謹慎。對於地價較高的稀缺優質地塊,可適度考慮,但要充分考慮企業的現金流。 文/陽葉萍  

(責任編輯:)
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土地市場熱度分化 高溢價和流拍同現
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