“破産門”最終以警方介入及文一地産的正式澄清結束，但文一地産作為安徽“大哥”的光芒就此暗了下來。

越來越多的中小型房企嘗試複製“總部遷至上海--上市--擴張”的發展模板，這一次，資本市場將迎來的是合肥“地主”文一地産。

據IPO早知道消息，近期文一地産正與投行密切接觸，籌備赴港上市。若消息為實，文一地産將是這輪上市潮中第二家敲門港股的安徽房企，在它之前，同為安徽走出來的三巽集團已向港交所遞交了上市申請。

“文一在安徽有名氣，也有底氣，在上海就截然相反。這樣的情況下文一還堅持設立上海總部，目的很明確，全國擴張只是其中一個原因，主要還是去對接資本的。”合肥一位資深分析師在4月21日接受時代財經採訪時表示，早在去年9月文一地産總部搬遷時，市場上就曾傳出文一地産籌劃上市的消息。

在其看來，文一地産實行上海、合肥雙總部已經有將近7個月後才籌備上市，速度已經比其預計的要慢了一些，“原本以為去年年底就會遞表”。不過，時代財經向文一地産內部人員求證上市一事，對方表示目前暫不知情，一切以公司官方公告為準。

合肥“地主”的三次危機

早年間脫離體制“下海”經商的人都有一股“不成功便成仁”的衝勁，文一地産創始人周文育也不例外。他是土生土長的安徽人，2004年拿著僅有的30萬存款以及四處籌借的1000萬資金殺入房地産市場，開始了他的地産生涯。

經商之前，周文育在安徽省電信系統工作，可以説沒有絲毫地産開發的經驗。但幾經週折後，拿下合肥東城龍崗的一處破廠房後，周文育的思路逐漸清晰，他要深耕省會合肥，甚至佔領合肥市場。

這座破廠房後來搖身變為“瑞泰城市家園”，為周文育帶來了第一桶金。首戰告捷後，周文育便招兵買馬擴充公司規模，並且開始在市場上網羅好的土地和項目。而後，周文育又陸續成立廣告、房屋代理、建築、建材、物業、勞務、酒店等一系列圍繞著房地産的子公司，並在2007年收購一家房地産開發有限公司，迅速拉大了盤面。

但事業剛有起色，周文育就遭遇了第一次重大危機。2008年下半年，受到美國次貸危機的影響，房地産市場一片蕭條，許多區域型的中小房企倒了下去。文一地産的處境同樣危險，約莫3個月的時間裏，其銷售量幾乎為零，面臨無米下鍋的窘境。

好在周文育不是一個拘于小節的掌門人，屬下一句“要是3000的話，我就要了”的玩笑話讓他找到自救的出口。周文育當機立斷，決定將商鋪以3000元、住宅以2600元/平方米的價格賣給員工，受到內部員工及員工家屬的搶購。就這樣，依靠“內銷”，周文育化解了這場危機。

周文育認為，企業的現金流十分關鍵，房子即使賣虧一點，總比企業因失血過多而死去強，“這個時候首先要考慮活下來，只要活著，就有希望看到春天。”

這樣的邏輯同樣應用在了2013年文一地産的第二次銷售危機中。彼時，全國樓市降溫，合肥樓市更是進入“寒冬”，重倉合肥的文一地産去化壓力空前。為了消化庫存，周文育再次啟動降價策略，他準備在報紙上刊登“降價200元”的廣告，但就在報紙即將付印的時刻，他又再一步讓價，將折扣從200元降到了500元。

順利闖過第二個難關，周文育和文一地産迎來了高光時期，遵循著“做大規模”的原則，文一地産在安徽市場一路狂奔。2014年至2016年，文一地産共計獲得26宗土地，其中有不少地塊都是區域“地王”。而此時，恰巧是合肥樓市崛起的階段，文一地産順勢被推到了合肥本土第一大房企的位置。

佈局全國計劃就此展開，周文育的目標是在2年內進入全國房企30強，3年進入全國20強躋身全國一線房企陣營。

“如果合肥的樓市一直暴漲下去，文一地産衝到30強不是沒有可能，那個時候它已經是合肥的‘地主’了，手裏的地塊位置好，都能賣得起價錢。”前述分析師説，2016年10月合肥出臺加強版調控政策，限購、限貸、限價之下，合肥市場轉而進入冷靜期。

嚴厲的調控不僅阻礙了文一地産的銷售，還為其帶來一場“輿論風暴”。2017年，有自媒體撰文稱，文一地産資金鏈斷裂，向政府申請破産遭到拒絕。“破産門”最終以警方介入及文一地産的正式澄清結束，但文一地産作為安徽“大哥”的光芒就此暗了下來。在克而瑞發佈的2019年房企銷售榜單中，文一地産以100.5億的銷售成績排在第160位。

遲到的上市計劃

歷經三次“劫難”，周文育似乎變得謹慎了不少，他選擇踩著別人的腳印往前走了。

“現在試錯成本太高，大房企有安全墊，敢去嘗試別人沒走過的路。但是小房企迫於資金的考慮，複製市場中的成功案例可能會保險一些。雖然從概率的角度來説，成功率肯定不是100%的，但是有參考案例，肯定比瞎子摸魚要好得多。”前述分析師指出，文一地産的發展明顯未達到預期，參照同類型房企的樣板，快速上市得到資金支援才有機會不被甩得更遠。

2018年以來，確實有很多與文一地産規模相當的房企提前在資本市場試了水，一個接一個的成功案例亦給了它信心。例如去年完成上市的銀城、景業名邦、匯景控股規模都比文一地産要小，再如2018年大發地産上市時規模不足百億，到2019年底銷售額突破了200億。

與文一地産背景更加相似的三巽在兩年前將總部從安徽搬遷至上海大虹橋，還不到百億規模的它，喊出了三年“五年千億”的目標。當時，億翰智庫董事長陳嘯天曾向時代財經表示，三巽總部搬遷至上海的目的就是其“千億”的第一步。

來滬之後，三巽漸漸有了變化。2018年以來，其陸續招攬多位職業經理人，包括前奧克斯地産總裁侯波和原正榮地産執行董事王本龍。去年10月，三巽赴港IPO，而參與過正榮地産IPO的王本龍，被外界認為將是推動三巽上市的關鍵人物。

“上海的資源要比安徽豐富，也更專業。這方面，文一地産的速度比三巽慢了一拍。”前述分析師稱，儘管文一地産在近幾年走出安徽，佈局了武漢、南昌、上海等城市，但其重心仍在合肥，設立雙總部的就是為了圓四年前未完成的上市夢。

2017年，周文育完成了以1.5億元現金收購A股上市公司中發科技的程式，正式入主中發科技。這一舉動被業界認為是為文一地産借殼上市，但上述分析師稱，由於A股遲遲未對房地産企業打開窗口，加上種種技術原因，文一地産借殼的計劃擱淺。後中發科技更名文一科技，經營狀況也不太理想，2019年度業績預計虧損6500萬至8000萬。

不過，需要主要注意的是，今年在港股排隊的海倫堡、奧山、萬創國際、三巽紛紛面臨招股書失效的問題，上市進程被拖慢。這意味著，若選擇在此時上市，文一地産的IPO之路恐怕不會平坦。（時代財經）