克而瑞:一季度房企長租公寓開業規模增速僅4%

來源:中國網地産 2020-04-10 15:08:36

來源:地新引力

回顧2019年,在資本退潮的背景下,租賃行業進入擠泡沫、殺估值、回歸理性的發展階段。由熱到冷,行業進入「低效産能」出清階段,頭部企業開始更注重運營和盈利能力,市場競爭進入到比拼多維綜合實力階段。進入2020年,行業寒冬疊加疫情黑天鵝的重創,企業在危機中求生存,將重塑市場競爭格局。

整體來看,一季度企業拓展及規模增長基本停滯,現金流壓力下,考驗企業抗風險能力,如何活下去,成為2020年長租公寓企業的「開場白」,克而瑞《2020年第一季度中國長租公寓規模排行榜》為大家帶來解讀!

克而瑞:一季度房企長租公寓開業規模增速僅4%-中國網地産

1. 疫情衝擊,開業規模增速僅4%

一季度,受疫情影響,房企長租公寓整體拓展基本處於停滯狀態,前20房企長租公寓管理規模環比2019年四季度增速僅為1%。今年整體經濟受疫情影響,社會群體流動性受限,疊加企業增長承壓,預計長租公寓規模將維持低增速。

新形勢下,房企延續偏謹慎保守的態度,新開業預期較低,開業增速由四季度的16%大幅下降至4% 。截至3月底,前20企業累計開業規模達到33.6萬間。

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2. 梯隊差擴大,競爭格局成型

一季度,企業間梯隊差距繼續擴大,頭部企業仍保持逆勢增長。其中,龍湖冠寓一季度新開房源1729間,佔總新增開業量的14%;旭輝領寓新開業規模也達到1500間。

經歷2019年的企業分化,在不同戰略定位下,房企長租公寓陣營內,各家規模成長速度不斷拉開差距。部分企業已完成全國化佈局,具備相當體量的管理規模,已實現規模化營收,基本形成以萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領寓為第一梯隊的競爭格局。

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3. 核心城市+重資産,提升抗風險能力

今年,行業受大環境影響,增長面臨諸多不確定性,項目經營難度及風險上升。由一季度企業新開業項目情況來看,多數企業選擇聚焦北上廣深核心城市,降低風險系數。

同時,企業選擇穩定性較強的重資産項目入市,如龍湖結合天街商業資源推出龍湖冠寓上海閔行天街店和閔行星悅薈店;景瑞收購上海幸福萊酒店項目,改造推出景瑞悅樘上海殷高西路店。

對於規模化企業而言,重資産持有型項目能降低由合約波動帶來的經營風險,在一定程度上提升企業的抗風險能力。未來,隨著房企手中自持類土地及租賃用地相繼進入開發節點,預計,重資産模式下開業轉化房源佔比將提高,對規模增長的貢獻度也將提升。 

4. 背靠大樹,融資優勢顯著

作為房企的多元化業務之一,面對疫情的衝擊,來自母公司的支援使長租公寓業務仍可維持正常運轉。憑藉母公司良好的信用資質,可獲取較低成本的融資支撐。

一季度,金地草莓社區長租公寓公募ABS首期于在上交所成功發行,發行規模 1.11億元。中駿方隅成立5億美元長租公寓投資平臺,用於收購、開發和運營中國核心城市高品質的長租公寓項目。此外,龍湖集團擬發行50億住房租賃專項公司債券,仍在籌備中。

在行業整體面臨現金流壓力的現狀下,相對而言,一些國企、央企及頭部房企的長租公寓融資優勢凸顯,資金的安全性和保障性較高,能為規模發展提供持續支援。

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1. 規模收縮,輕資産模式發力

一季度,受疫情影響整體開業規模環比增速僅1.7%,前10企業累計開業規模達到23.3萬間。整體拓展收縮,部分企業憑藉輕資産模式支援仍保持一定增長勢頭。

魔方重回規模榜單首位,去年宣佈輕資産戰略加速計劃後,輕資産項目佔比提升,一季度新增開業房源889間。2019年,樂乎憑藉OYO模式實現規模快速擴張,但受疫情影響,對新模式下部分項目進行優化整合,開業規模較四季度收縮。此外,一直深耕上海的 V 領地繼續保持穩健增長勢頭,一季度落地5個項目,穩居第三。

值得一提,城家于2019年調整戰略轉型輕資産後,規模增長顯著。一季度新開業房源約2000間,規模增速26%,排名上升至第六位,環比上升2位。一方面,來自於增加了藍領公寓「員宿」的貢獻;另一方面,輕資産模式輸出,配合創新行銷模式,借助《安家》的線上流量,讓品牌在大眾人群中獲得廣泛認知,助力規模和品牌影響力提升。 

2. 藍領公寓增長顯著,抗風險能力更強

一季度,停工停産對白領公寓和藍領公寓均造成了巨大影響,但整體來看,藍領公寓比白領公寓抗風險能力更強。截止3月底,除北京和武漢,其他城市藍領公寓均已恢復到正常經營狀態。

從數據來看,專注藍領公寓的樂璟生活社區,新增開業情況較好,一季度新開房源3574間,規模增速達42%,分別在深圳、天津和南通落地園區項目。

究其原因,一方面,由於藍領公寓客戶主要為企業端,客源、租約相對穩定。疫情下,C 端客戶暴露更高的違約風險,影響出租率。另一方面,國家「保增長、保就業」的前提下,政府鼓勵積極復工復産,園區企業更受政府扶持政策傾斜。 

3. 應對疫情,靈活調整策略

應對疫情影響,全品牌的頭部運營商在經營方向上積極調整,部分企業選擇將連體店或距離較近的門店以提高坪效為目的進行産品調整。通過評估項目經營現狀,制定門店提升方案,進行項目類型的轉換,如魔方在疫情期間將部分白領公寓轉為藍領公寓,一方面可整體提升物業利用效率,另一方面積極承接復工復産帶來的企業租賃需求。

相較房企長租公寓,頭部運營商更具運營優勢,經驗豐富,靈活性較強,能快速調整策略應對危機。

小結

今年,在疫情的催化下,一些行業趨勢繼續縱深化發展。

第一,模式方面,中資産模式向輕、重兩端深化。這一現象的背後,反映出未來租賃行業的進入門檻將不斷提高,物業資源和運營能力成為行業發展的兩大決定性要素。疫情帶來行業資源的重新配置,否極泰來,租賃行業有望迎來新機會。

第二,大型租賃社區或成為未來租賃供給主流。市場監管趨嚴之下,對物業供應端的整頓,不合規的小體量物業逐漸被淘汰出局。結合政府租賃用地的大量推出,未來,配套完備、居住品質較高的自持類租賃社區將成為主流,從一季度的數據反饋,已初現端倪。

第三,客戶細分,藍領群體演變。傳統藍領客戶,多集中于酒店、餐飲、培訓行業。疫情影響下,對各行業生態和人們消費習慣的改變,將造成企業員工租賃需求結構的調整,針對新興行業,可挖掘新企業客戶需求。

第四,今年頭部企業有望通過收並購及合作,「加固」行業各方面的進入壁壘,提高企業市佔率,帶動行業集中度提升。

行業下半場,進入到比拼精細化運營能力的環節。此次疫情中,頭部運營商積極應對,運營優勢再次凸顯。未來,圍繞行業要素的強強聯合及模式創新,或將成為新趨勢之一。

(責任編輯:)
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整體來看,一季度企業拓展及規模增長基本停滯,現金流壓力下,考驗企業抗風險能力,如何活下去,成為2020年長租公寓企業的「開場白」。
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