央行釋放“天量”流動性，透露了降準的信號，房貸利率有下調趨勢！對房地産行業也是一大利好！有業內人士分析，政策對中小微企業有貸款利率優惠時，對於市面上優質的不動産，特別是核心旺鋪的套利空間顯現。這些商鋪也就成了優質的標的物，手上有大量資金流的企業主開始入場。

NO. 1｜壹

通常，商鋪收益主要包含兩個部分，一是物業的增值，二是租金的收益。有房産專家分析，目前樓市環境下，單純依靠物業增值已經行不通了，物業租金的收益才是首要考量，至於物業增值應當是附加值。哪怕有一天物業本身增值幅度極小或已不再增值，但租金收益也足夠一個家庭的日常開銷，這才是好商鋪。

在絕大多數人在住宅市場中追漲殺跌的時候，少數大神已關注到商鋪這片“價值藍海”。2016年，在房産價值沙龍上，有“理財”達人曾分享了成功經驗：買的基本都是新鋪，附近客流量要大、且客群要有消費能力，尤其是大規模的綜合體附近；物業管理、整體檔次等對收益都有影響；注重性價比，特別是高檔樓盤的底商就很值得買……商鋪收益的影響因素很多，要仔細甄別。據悉，這位達人當時手握3套商鋪，其中2套臨街商鋪，1套商場鋪，每年租金共計60多萬，劃掉每年需要還貸的15萬元，一年凈收入達到約45萬。

不同於當年住宅漲價就出手，懂行的人更喜歡將優質商鋪出租。尤其是南京限售後，住宅成交週期拉長，商鋪的優勢凸顯。每月租金能還貸款，等貸款還清，每年也能有固定收入貼補家用。一套好的商鋪，可以養老，一鋪旺三代。而與租金收益直接掛鉤的，就是到店人流量。這比地段人流量、片區人流量更為準確。有業內人士基於這一核心指標，對優質旺鋪做了以下排序：

（1）高入住，高、中低端社區的底商；

（2）寫字樓樓下的底商；

（3）新辟商業街臨街鋪。

十三五期間，在城市升級運動的新風口，老城區經歷了一場嬗變，鼓樓濱江成為南京擁江發展戰略的優先受益者之一。而鼓樓濱江商務區作為南京主城濱江岸線CBD功能補足的板塊，以800億元的規劃手筆、泛長三角的CBD規劃配置，將成為南京主城的國際性地標集群。於是，“理財”達人們把目光瞄準這裡。

NO. 2｜貳

提及鼓樓濱江的高端社區，桃園世紀必定名列前茅。作為仁恒進駐鼓樓濱江的首個項目，現共計859戶高端業主。2018年，桃園世紀當時首開均價4.38萬/㎡，一度刷新板塊天花板，且首付需5成。後期加推房源房價更是再次上浮，即使如此，每次開盤都基本售罄，足以證明其實力，以及業主的購買力。目前，桃園世紀在售商業街區——桃園新天地的臨街社區商鋪，建面約53-300㎡，一層、一拖二類型商鋪均可選擇。

（效果圖）

除了桃園世紀，鼓樓濱江周邊高端社區星羅棋佈。片區周邊居住氛圍濃厚，桃園新天地亦輻射周邊一公里半徑範圍內的9大社區、10余萬常住人口，商家與顧客擁有無縫對接的近距離優勢，更易衍生出符合主流趨向的一站式消費模式。這些社區居民的購買力強，消費頻次自然不在話下。這也決定了周邊商鋪的租金上限。

NO. 3｜參

雖然桃園新天地不是寫字樓下的底商，但周邊規劃有多個大型綜合體以及商業中心。目前桃園新天地作為片區核心商業，未來更將與片區內部的和記洋行MALL、大馬路民國風情街等連成一片，輻射區域內包括商務、産業類人口在內的整體商業需求。

目前政府總投資已超800億，力求將鼓樓濱江打造成南京第三個融合商務、商業、現代産業、居住等綜合功能的區域。同時，5年內鼓樓濱江將建成總面積1000萬平方米的總部樓宇及大型商業綜合體，聚集精英人流。

便捷的交通，也能帶來大量的人流。作為地鐵九號線（在建）上蓋的社區商業街，桃園新天地佔據鼓樓濱江區域産業人口流動的核心節點，未來集聚來自龍江、新街口等主城多區人氣。此外，桃園新天地還是作為南醫大二附院、第十二中學及幼兒園等多個區域中心級市政配套設施而存在的，對整個城北的商業需求具有極強的吸附能力，片區客流穩定、消費頻率高、購買力強。

NO. 4｜肆

站在一個長週期裏，社區商鋪是一個能分享社會增量財富的被動型資産配置工具，而後期的物業運營是“隱形配套”。目前，很多商業街人氣不旺，商鋪招租困難，物業缺乏統一管理要佔要很大一部分原因。

從“江灣新天地”到“桃園新天地”，仁恒傳承高凈值社區的品質，以專業的商業運營管理團隊，持續服務為後期續航。目前已自持超1萬方的社區商業，品牌商家商戶均運營良好，更有COSTA/星巴克的首家社區店均選擇在仁恒社區落戶，證明了仁恒對於商戶品牌的強大吸附力。目前，桃園新天地已經吸引了星巴克、好的、福奈特等品牌前往實地考察並意向進駐。

（實景圖）

桃園新天地目前在售53-300㎡的單層鋪面及一拖二鋪面，現鋪銷售，即買即收益。總價最低200萬以內，相較于桃園世紀住宅收官均價4.5萬-5.2萬/㎡，性價比凸顯。戶型方正大開間短進深，面積戶型匹配各種商業需求，特別適合教育連鎖、銀行網點、美容養生、休閒娛樂等各類高租金業態。

（實景圖）

建面約53-300m²主城地鐵風情現鋪，在售中

（商鋪戶型圖）