近日，上市房地産企業2019年“成績單”陸續發佈。據不完全統計，截至4月1日，已有超24家上市房企年報正式披露。

數據顯示，上市房企表現總體趨於平穩，大部分房企業績報喜。但從盈利表現來看，2019年房企銷售增速明顯放緩，凈利潤率普遍下滑。

對此，多位受訪專家認為，在“房住不炒”背景下，住房供給趨於飽和，行業業績增速減緩將成為長期趨勢。同時，隨著行業集中度的不斷提升，並購重組將成發展新態勢，行業格局或將從各類企業並存演變成頭部企業競爭。

總資産保持高增速 房企盈利增速下滑

在“房住不炒”政策調控下，上市房企總資産持續保持高增速。與此同時，2019年房地産行業監管政策效果亦逐步顯現，全年房企銷售增速明顯放緩。

據億翰智庫監測的22家房企的2019年財務數據顯示，房企在行業調整中把握城鎮化及城市發展結構性機會，總資産保持高增速。其中，碧桂園、萬科總資産均接近2萬億元，中海地産凈資産規模最大達2891.45億元。但在盈利方面，凈利潤率普遍下滑，房企平均凈利潤率由2018年的16.73%下滑至16.39%。

克而瑞研報稱，2019年以來，在中央明確“穩地價、穩房價、穩預期”的目標定調下，市場調控趨於常態化，信貸層面逐漸收緊，房地産市場基本保持穩定。百強房企1-11月的累計權益銷售金額同比增長近6%，不及去年同期的34%，行業整體規模增速較前兩年顯著放緩。

“在疫情發生前，行業增速已經在穩步減緩，疫情的突發或會加速這一趨勢。”中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海向記者表示。

事實上，在經過近20年的高速增長後，2018年房地産行業增長已逐步放緩。隨著經濟結構的轉變、城市化進程的推進，住房供給趨於飽和，行業業績增速減緩將成為長期發展趨勢。

中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地産研究中心主任況偉大分析到，近年來隨著我國城市化進程向三四線城市的加速推進，房屋供給呈現飽和狀態。加之我國經濟處在經濟轉軌階段，增長結構轉為消費拉動型為主，“房住不炒”長期政策對部分投機性行為的抑制，房地産行業的開發和增長速度均受到很大限制。

曹建海特別提示到，住房供給過剩是未來的基本態勢。企業要清晰認識到這一趨勢，尤其要注重現金的儲備，盲目擴張非常危險。他表示，疫情期間，能夠更好解決現金流的企業無論在未來資産佈局還是轉型升級方面會更加自如。

投資增速回落明顯 行業增速將長期趨緩

記者梳理髮現，2019年底，部分房企年報顯示現金流充沛。但結合2020年一季度數據來看，今年行業開年的投資與銷售增速表現卻不盡人意。在國內外宏觀經濟下行壓力仍將長期存在的預期下，企業保持現金流穩定則愈顯重要。

長久以來，房地産屬於高杠桿運作行業。疫情影響下企業復工延後、認購金額下降、購房交付金延緩等均對各家短期流動資金鏈形成考驗。此外，近期全球金融市場動蕩加劇，房企在海外發債融資路亦遇阻礙。

數據顯示，3月1日至20日，地産美元債累計發行355.1億元人民幣，僅為去年同期41.3%，凈融資-68.4億元人民幣，為7個月來首次轉負。

面對流動性考驗，創新行銷模式、加速銷售回款則成為行業較為一致的破局之道。綜合看，房企促銷優惠主要有線上促銷、購房享折扣價、降價退差價、推薦他人購買獲佣金、不同期限的無理由退房等。

4月2日，復地集團攜手“直播一姐”薇婭賣房，並給出一次性付款享受83折，分期付款84折的優惠力度，開啟房企網上直播賣房新形式；

4月1日，恒大在2月“7折賣房”之後再推81折新優惠。回顧恒大2月數據，銷售增速表現亮眼，2月單月同比增118%，1-2月累計同比增35%。

此外，藍光地産、富力地産、世茂房地産、陽光城等超過 20 家房企跟進優惠促銷活動，鎖定購房高意向客戶，以此降低疫情對房地産銷售的影響。

雖然現金在手，但是今年開年地産行業的投資增速下滑明顯。統計局數據顯示，1-2 月份，全國房地産開發投資同比-16.3%；新開工同比-44.9%；商品房銷售面積同比-39.9%；房企到位資金同比-17.5%。

西南財經大學財稅學院房地産稅收與金融研究中心主任姜先登分析，投資意願下降或是因短線內行業預期限購等調控政策不會出現鬆動，對中長期市場走向持觀望態度。

房地産行業産業鏈包括水泥、鋼鐵、建材、家裝、房屋銷售等上、下游行業。投資增速的下滑，將不可避免對其造成需求不足、銷售疲軟等不利影響。

姜先登認為，從全産業鏈的視角看，考慮到目前房地産行業的體量，整體行業的投資不足勢必會通過其上下游傳導給其他周邊行業，並在一定程度上影響經濟增長。

不過，記者注意到，3月份以來，隨著部分城市市場的復蘇，土地拍賣也隨之逐漸升溫。有媒體報道，截至3月底，北京、南寧、福州和成都四個城市的溢價率在15%以上，其中南寧、成都的平均溢價率超30%，北京溢價率達27%。

房企生存能力遭“抽考” 中小房企發展關鍵在“經營”

一邊是上市房企銷售增速的見頂回落，一邊是“房住不炒”政策不放鬆。疊加疫情影響，如何“活下去”不僅是對各家綜合實力的考量，亦是對短期資金週轉和融資能力的考驗。

雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林在業績會上直言，疫情對一季度銷售造成了不小的影響。“今年能夠確保1200億左右的銷售額，我認為我們就是有收穫了。”

旭輝控股董事局主席林中則判斷，“疫情將使2020年行業整體銷售規模減少7%─10%。”

在行業競爭的不斷加劇下，並購重組將成新的發展態勢，行業格局或將從各類企業並存進入到頭部企業競爭的時代。

曹建海表示，除去傳統住房業務，頭部企業需利用自身投資優勢，向投資基金管理、産業園區規劃、商業服務綜合體等領域進行轉型升級，使企業可以持續生存下來。

據了解，2019年初碧桂園明確地産、機器人、現代農業是未來三大重點業務；

中國恒大在新能源汽車領域持續發力，並提出3年降債4500億元的降杠桿目標；

2018年，萬科提出要做“城鄉建設與生活服務商”，在原有不動産基礎上拓展服務內容。

……

況偉大表示，在行業規模受限的情況下，企業之間的競爭加劇，並購重組成為企業配置資産、資本以及人才資源的重要方式。在規模經濟的帶動下，大企業在融資、經營、盈利等方面的能力仍將逐步增強，優勢明顯，中小企業彎道超車的可能性更小。

中小房企的未來發展之路該如何走？

在況偉大看來，未來中小房企轉型的關鍵在於“經營”。他判斷，未來隨著存量市場的不斷發展，房地産行業將會由粗放型市場、期房市場、産權市場逐步向專業化市場、現房市場、租賃市場過渡。因此中小企業需儘早轉變過去擴張規模、縱向發展的經營思路，根據自身優勢立足産業鏈眾多環節中的一個，通過提升專業化經營服務，提升企業生存能力。

隨著住房供給的逐漸飽和，大量的存量房會流向市場，也將對一手房市場份額形成擠壓。但這或許也預示著，未來各家房企尤其是中小房企向存量房市場的經營服務領域轉型發展的前景較廣。

姜先登建議到，對於存量商品房，房地産企業可將其部分“轉售為租”，加快資金的回流速度。此外，在全球量化寬鬆大背景下，房地産企業不可盲目擴大企業負債規模。特別是中小型房企，還是應該在保證長期資金安全的前提下，運用財務杠桿，保持企業未來的現金流和土地儲備。