3月24日晚間，中國奧園（03883.HK）發佈2019年業績公告。憑藉快速擴張策略，中國奧園衝擊千億成功，實現銷售額1180.6億元，同比增長29%，完成全年銷售目標。

據悉，在2016年-2019年中國奧園的複合增長率高達66%。更為亮眼的是，中國奧園大幅改善了流動性，短期償債能力向好。

規模效應顯現  盈利能力有所提升

報告期內，中國奧園在深耕粵港澳大灣區的基礎上，完成“佈局－聚焦－深耕”三步曲，佈局華南、中西部核心區、華東、環渤海區域，由區域性房企成長為全國性規模房企。

其中，中國奧園在廣東、四川、浙江的銷售金額較多，分別為332.6億元、107.2億元及104.4億元，區域貢獻佔總銷售額的28.2%、9.1%及8.8%。在業績發佈會上，中國奧園的管理層也指出，2020年預期銷售目標為同比增長12%。據此計算，其銷售金額約為1322億元。

得益於銷售規模快速增長，中國奧園期內實現營業收入505.3億元，同比增長63%；實現毛利150.2億元，同比增長56%；毛利率為29.7%；同時實現凈利潤52.2億元，同比增長78%；凈利潤率為10.3%；實現歸母凈利潤42.0億元，同比增長73.4%。據觀察，各項盈利指標漲幅都超過了50%，可見中國奧園在銷售額快速增長的同時，也在利潤方面實現了有品質的增長。

從收入類型看來，中國奧園通過物業結轉收入480.9億元，同比上升61.7%，佔總收入的95.2%。所交付物業的總樓面面積較2018年的330萬平方米上升至521萬平方米，同比增加57.9%；平均售價由2018年的每平方米約9007元上升至每平方米約9227元，同比增加2.4%，主要是因為交付的物業中佔比最高的住宅性公寓銷售均價比2018年同期增加約19.7%。

同時，中國奧園“一業為主，縱向發展”的戰略進一步深化，物業管理收入同比增長45.6%至9.0億元。

銷售回款增加 短期償債能力向好

報告期內，中國奧園通過多種融資渠道募資，發行了五筆共計15.4億美元的優先票據，其中兩年期1筆、三年期1筆、四年期3筆，保證了流動性充足。

此外，中國奧園在快速擴張的同時，亦使其債務結構更趨合理。期內有息負債約957.6億元，佔總負債的37.9%，與去年的37.8%持平。其中，一年內到期負債約為418.7億元，長期負債約為538.9億元。在部分前期債務轉化的情況下，長短債比依然維持在1.29左右，債務曲線較為平滑。

相比之下，中國奧園期末擁有的長短期債務授信額度合計約1840.0億元，較去年的949.2億元有較大幅度提升。其中，未使用授信額度約646.7億元，令公司未來融資有所保障。

期內，中國奧園通過物業合同銷售回款約78%，公司的合同義務一項也由期初的599.7億元同比大幅上升134.2%至860.6億元。銷售回款的大幅上漲，也增強了中國奧園的流動性。截至期末，中國奧園的現金及現金等價物為580.4億元，受限制存款93.1億元，結構性存款7.1億元，其短期負債合計為418.7億元。經過計算可知，中國奧園的現金短債比大於1，短期償債能力向好。

舊改成拿地新方式  重倉大灣區享政策利好

2019年，中國奧園新增87個項目，新增可開發建築面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元。

通過城市更新獲取項目，中國奧園不僅拓寬了拿地的渠道，也有效降低了土地成本，並實現了“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”三舊改造全覆蓋。截至期末，中國奧園擁有超過30個城市更新項目，總規劃建築面積1425萬平方米，規劃可售面積約845萬平方米，可售貨值約人民幣2260億元，其中粵港澳大灣區佔89%，將持續受益於大灣區的利好政策。

談及2020年的土地投資策略，中國奧園總裁郭梓寧在業績會上指出，拿地的政策方面，一方面繼續做好收並購的工作，選擇一些優質的項目或者優質的房地産企業進行收並購，另一方面會繼續大力推進三舊改造的項目。我們今年會有一批（大概8-10個）項目從一級開發轉為二級開發，這也為我們今後的土地儲備打下良好的基礎。

截至2019年年底，中國奧園共擁有280個項目，分佈于85個境內外城市，土地儲備總建築面積達4503萬平方米，其中權益面積約為3557萬平方米，權益佔比79%；總貨值約4585億元，計入城市更新項目後的總貨值約6845億元。