在樓市的週期性調整和新冠疫情“黑天鵝”之下，中國房地産市場依然有巨大的想像空間，一些公司仍然可以實現跨越式增長。

中國奧園就是其中的一例。過去4年公司高速增長，年複合增長率達66%，躋身千億俱樂部。而這對中國奧園來説，只是新的起點，2020年奧園銷售目標在2019年的基礎上增長12%，保持適度的規模。中國奧園將深耕一、二線城市，進一步提升産品競爭力和運營管理能力。

中國奧園的底氣來自於強大的並購能力、豐厚的土地儲備以及深耕區域佈局，再加上公司近年來強攻多元融資渠道，資金實力的增強和成本利率的穩定，將助力持續穩健增長，再上新臺階。

可持續的高增長

2019年，樓市開始進入了平穩發展的週期，房企規模化降速，年度銷售不再像前幾年那樣動輒翻倍地增長，龍頭房企如萬科、恒大都進入了個位數的增長區間。

在這樣的市場環境中，中國奧園依然跑贏同業。年內錄得合同銷售1181億元，同比增長約29%，躋身全國銷售30強，成為35家千億房企之一。

盈利能力也與規模相匹配。去年，中國奧園實現營業額約505.3億元、凈利潤約52.2億元、核心凈利潤約51.2億元，同比分別增長63%、78%和67%。

2016—2019年，奧園的年複合增長率達到66%，增幅高於行業平均水準。

細化來看，過去三年更是奧園的關鍵期，從一家傳統型房企轉為穩健型房企，奧園過去三年從拿地到開盤週期逐年提速，2017年是8.8個月，2019年縮短到7.5個月，開發週期達到了行業標桿級的水準。

奧園新收購的項目，在當年的開盤率穩步提高，2019年新收購項目55%為實現當年開盤銷售。

與此同時，奧園通過並購與合作快速做大規模。目前，並購已成奧園的關鍵密碼與競爭力，在同行中認同度較高。

2019年對奧園是至關重要的一年。除了地産板塊首次跨越千億，也完成了“佈局—聚焦—深耕”三步曲，佈局華南、中西部核心區、華東、環渤海區域，由區域性房企成長為全國性規模房企。

進入2020年，新冠疫情的突然爆發給所有房企都帶來了挑戰，奧園也不例外。

在3月25日的業績會上，管理層透露，2020年銷售目標在2019年的基礎上增長12%。

奧園營運總裁馬軍表示，今年按照2200億的可售貨值，去化率不低於60%，而公司去年去化率實際水準大概是65%左右，這麼做是基於對於當前市場謹慎的考慮，今年受到疫情的影響，制定目標比較保守。

業績會之外，市場正在復蘇。馬軍表示，疫情對房企二月份的銷售以及三月份的回款造成了一定影響。不過，進入三月份後，國內疫情趨穩，奧園工地和售樓處基本都復工了，客戶來訪量過去一週達到了過去的70%，預計三月份的銷售能接近去年三月份的水準。

事實上，奧園12％的銷售增速相比同行已經不低。在前日雅居樂的業績會上，管理層透露今年銷售目標與去年持平，而龍頭恒大的銷售目標則為7%左右。

對於奧園和投資者來説，關注的不僅僅是一年或短期的表現，而是可持續的高增長。

豐富的土地儲備是業績和利潤增長的基礎。面對未來，奧園除了加強並購，還積極推進城市更新項目，截至2019年末，擁有逾30個不同階段的城市更新項目，預計貢獻可售貨值約2260億元，其中粵港澳大灣區佔89%。

截至2019年末，中國奧園擁有土地儲備總建築面積約4503萬平方米，權益比約79%，總貨值約人民幣4585億元，計入城市更新項目後的總貨值約人民幣6845億元，為未來增長提供動力。

謹慎的財務管控

作為一家成長型房企，奧園深知資金和融資的重要性，在過去幾年裏，公司資金和財務部門已在著力開拓多元化融資渠道。

2019年，中國奧園率先打開亞洲美元債券市場，並重啟內房三年期美元債公開市場發行，向新加坡主權基金定向發行私募美元債，通過公募及私募形式發行14.5億美元優先票據；發行人民幣15億元四年期境內公司債；還完成兩輪約16億港元三年期銀團貸款。

2020年以來，市場流動性相對寬鬆，房企境內外融資窗口開啟。奧園也抓住了機會，進行了幾筆融資。

據奧園首席財務官陳志斌介紹，1月份，公司做了第一輪融資，總額是2.3億美元，利率為4.3%。

2月17日，中國奧園發行1.88億美元的一年期內海外短債，票面利率為4.8%；3月2日，又公告發行“AAA”評級境內公司債券，融資規模人民幣25.4億元，票面利率5.5%，年期5年。

今年是房企的償債高峰年，主流房企都在為年度的償債節點做各種準備。奧園也堅持審慎的財務策略，未雨綢繆去做各種安排。

截至2019年底，奧園長短債之比約為6:4，短債約為400億，佔去40%。但通過幾筆融資後，實際上一季度已經償還永續債人民幣100億，進一步減輕了短債的壓力，目前短期比例降到了33%；手持現金約681億元，足夠覆蓋短期負債。

此外，公司凈負債率在2019年末達到了74.9%，比2018年有所上漲，主要是因收購百年人壽保險公司支付約33億元人民幣，如果剔除收購保險公司的影響，凈負債率大概在66%。陳志斌表示，目前的凈負債率是可以接受的，未來奧園的凈負債率將控制在80%之內。

克而瑞認為，奧園的融資能力及融資成本優勢逐漸凸顯。公司年初兩筆境內外債券融資發行票息屢創新低，融資優勢作為公司的核心競爭力將為公司持續發展提供強勁支撐。

在強大的收並購、舊改和資金實力基礎上，奧園將繼續追求相對高速的增長，力爭實現逆週期發展、彎道超車。

管理層透露，公司已經制定了未來三年的發展策略。今年由於疫情的影響，把發展目標定的相對保守和穩健一點，即在2019年的基礎上增長12%，保持適度的規模。