3月10日，九龍倉集團（00004.HK）發佈2019年全年業績公告。

公告顯示，九龍倉集團2019年的業績全面下滑。其中，集團已簽約發展物業銷售總額同比下降13%，營業收入同比減少20%，基礎凈盈利同比減少58%，每股基本盈利同比減少50%。

然而，2020年開年即遭遇新冠肺炎疫情，全球經濟亦受到重創。外界預測，九龍倉的銷售業績或將持續惡化。

來源：業績公告

連續兩年下調銷售目標  2020年銷售目標再降

2019年初，九龍倉集團將銷售目標定在180億元，不升反降；2020年，九龍倉集團的內地發展物業銷售目標進一步下降，為150億元。顯然，業績目標的下調也反映出九龍倉的業績預期。

由於銷售目標下調，九龍倉2019年內地已簽約銷售額超目標11%。公告顯示，2019年九龍倉集團內地已簽約銷售額為199.22億元，應佔已簽約銷售額涉及60萬平方米。其中，名列前十位的項目分佈在4個城市，包括杭州、北京、上海和蘇州，4個城市貢獻了接近67%的已簽約銷售額。

截至2019年12月31日，九龍倉集團未確認的銷售額增至274億元，涉及面積90萬平方米。

此外，業績報告也顯示，在香港物業發展方面，Mount Nicholson 為九龍倉集團擁有一半權益的發展項目，年內已簽約銷售合共四幢洋房和三個分層單位，售價合計42億港元。

營業收入同比減少20%  基礎凈盈利同比減少58%

在2019年，九龍倉集團的收入減少20%至168.74億港元，遠低於2018年的210.55億港元。 

針對收入下降，九龍倉集團表示主要因為已落成確認入賬的內地項目減少導致發展物業收入下跌。

內地作為九龍倉集團的重要戰場，2019年發展物業出現了明顯下滑。業績報告顯示，2019年集團在中國內地的發展物業收入70.54億港元，較2018年減少近60億港元，同比降幅45%。

來源：業績公告

值得注意的是，2019年九龍倉集團內地投資物業及酒店開始有所回報。數據顯示，2019年九龍倉集團投資物業收入40.9億港元，相較于2018年的35.86億港元，增長14.05%。

長沙國金中心以及成都國際金融中心對九龍倉集團投資物業收入貢獻率達到62.52%。其中，2019年長沙國金中心全年營收達到8.1億港元，成都國際金融中心的收入為17.47億港元。

此外，酒店收入也從2018年的4.63億港元增至5.3億港元，投資及其他收入從2018年的14.76億港元增至26.03億港元。而九龍倉集團投資物業收入的增長也使發展物業的跌幅被局部抵銷。

業績報告顯示，集團基礎凈盈利減少58%至27.1億港元（2018年同期為65.1億港元），相當於每股0.89港元（2018年為每股2.14港元）。

對此，九龍倉給出的解釋是儘管發展物業經營達標，但是因政府嚴控售價，導致須為土地儲備作出適當的財務撥備，令其盈利貢獻減少85%。

雖然九龍倉2019年全年收益欠佳，但仍然會派發股息。據悉，2019年度每股合共派發股息0.325港元，相較于2018年的每股0.65港元下降50%。

從負債方面來看，2019年，九龍倉集團實際借貸息率為3.6%，較2018年增長0.1個百分點。集團負債凈額為190億港元，同比降低26%。在2019年末，負債凈額比率與總權益比率為13%。

新增土儲乏力 2020年展望持悲觀態度

截至2019年末，九龍倉集團發展物業土地儲備達350萬平方米。

新增土儲方面，九龍倉集團非常審慎，去年僅通過收購的方式在杭州獲得1個項目，對比2018年收購12幅土地數量大幅減少。同時，集團與其他公司組成的財團于2019年下旬中標，投得一幅位於前啟德機場跑道的臨海地塊。 

對於2020年的發展前景，九龍倉似乎也不樂觀。

業績報告顯示，由於疫情影響，導致九龍倉集團發展物業的興建與銷售陷入停頓，貨物流量微弱，2020年第一季度生意慘澹，即使市場迅速恢復正常，第二季度恐難大幅改善。

由於疫情向全球蔓延，世界經濟下行趨勢明顯。九龍倉集團表示，集團發展料2020年年底前情況未能回穩。