仕通人才聯合創始人、董事長王鉞最近在輔導一批年輕的房企中高管人員。他給這些人的忠告是，早做準備，未雨綢繆。“房地産市場正在從增量轉向存量，他們要考慮的問題，是如何在新的市場趨勢裏找到新的職業機會。”

上海索樂企業管理諮詢有限公司總經理聶勇鋼，春節後收到很多房地産職業經理人委託，這些經理人普遍焦灼的是，目前房企工作不好找，求職流程也拖得很長。

從2月底，減員、降薪等一系列動作在一部分房企悄然出現，既有因組織架構優化所引發的人事大換防，也有因無力正常支付薪酬要求員工主動離職，還有中高管“自願”降薪的自救措施。

在新型冠狀病毒肺炎疫情影響下，追求高週轉的開發商一面是銷售下滑、回款受限帶來的現金流危機；一面則是融資端收緊趨勢沒有明顯鬆動跡象，來自人力、財務等成本的剛性支出必不可少。

部分資金緊張的房企迫切希望通過成本端節流，保住“救命錢”維持正常運轉，減員降薪是他們為此“祭出”的一個策略。

早在2019年，部分房企就開始通過調整組織架構、提高每人平均效能等措施進行了一輪人員結構優化改革。在疫情影響下，這一改革得以延續並進一步深化，以應對當前危局及不確定的未來。

不過，由於員工薪酬支出在房企整體收入中佔比很小，多位房地産業內人士表示，減員降薪帶來的效果杯水車薪。

減員降薪 招聘放緩

按照原計劃，在一家10強房企深圳區域工作的張琴的春節假期本應該于正月初七結束。

但受疫情防控影響，她的復工時間被推遲至2月17日。2月16日，張琴接到復工時間再一次推遲的消息。伴隨而來的，還有人力資源部發放的一張 “關於2月份在公司實際到崗天數”的統計表。

人力資源的同事並未透露這張統計表到底作何用，但張琴和同事們有些擔心。“我們私下都在猜測，這個統計是不是跟降薪相關，這些天陸陸續續聽到同行裁員和降薪的傳言。”張琴身邊原本打算離職的同事，在這個春節後都推遲了計劃，大家一致覺得，這種行情下，好的公司基本只出不進了。

張琴擔憂並非空穴來風。這段時間王斌也危機感爆棚，他是一家龍頭房企物業公司的員工，工作內容與科技産品銷售捆綁在一起。“現在日子不好過，最近我們經常被領導拉去談話，公司業績壓力大，逼著我們要有輸出。”王斌1月份的績效工資已經被扣了幾千塊。為了減少支出，他所在公司給大部分員工1月份的績效都打了C。

“估計2月份工資也大概率會是這個樣子。”王斌説，但現階段他不敢考慮跳槽，“至少上半年不太好動，先求穩吧。”

王斌的危機感源於這家龍頭房企在2月底啟動的一輪總部與區域人事大換防。超過10個區域被合併，數個區域遭遇調整，區域高管的職位也響應隨之變化。

該房企一位內部人士告訴經濟觀察報，原來一個省份設置幾個小區域，各自都擁有一套管理班子和辦公體系。區域合併後，管理層面，部分區域總裁轉為副總裁，如果不滿足於新職位，就可能出現離職或調崗；員工層面人員隨之精簡優化。

同樣是這家龍頭房企山東區域城市公司的陸穎，2020年1月，他所在項目取消了員工住房與餐飲補貼，以陸穎為例，兩項補貼損失合計超過1000元，相當於每月收入降低了1000元。

隨著2月銷售持續下行，減員、降薪等的動作在房企間悄然顯現。2月27日，凱德集團成為第一家公開宣佈降薪的房企。從4月1日起，董事會成員和其他高管層自願將董事費和基礎薪資降低5%-15%；所有經理級及以上級別的員工凍結漲薪；其他員工不受影響。此舉措將在6個月後或者疫情平穩後重新評估。

此前，關於四川房企中迪禾邦因無力支付2020年1月及2月的工資消息在業界流傳，中迪禾邦要求員工在2月27日前按照先前協商方案主動離職，方可延期領取1、2月工資；如若在2月27日不主動離職，只發放1月份工資且會根據公司資金情況遲發或緩發。

“效能是地産企業永恒的話題，一般來講，員工流動率保持在20%左右是正常的，其中，主動離職和被動淘汰通常各佔一半。從目前大部分房企的考慮來看，不會出現因疫情而規模性裁員的現象，但不排除一些計劃砍掉的業務模組會借此做剝離。”祥源控股人力資源副總經理張曉宇向經濟觀察報表示。

每年3、4月是房企招聘高峰期，根據張曉宇的觀察，最近這段時間，各家房企的招聘節奏整體放緩了。他説，這個時間點，房企對於人員入口確實會比較謹慎，非價值創造崗位會減緩招聘速度，員工的跳槽也會更加慎重。

聶勇鋼的一家企業客戶，2019年銷售額120億元，2020年的銷售目標最初定在200億元，近期，該公司將預期下調至150億元。這樣一來，原本預計新增的編制會受到影響。“之前他們打算增設新區域，擴招副總裁，這種情況下，只能縮減高層人員和新區域人員的編制。”聶勇鋼稱，原本想擴大規模的一部分中小房企，基於戰略調整又停下腳步，現在這是一種趨勢。

不過，人員更替始終是一個企業內部的新陳代謝。聶勇鋼合作的正榮、中南置地、中駿、旭輝等房企，還按照原來節奏在招人。

張曉宇也表示，對於一些核心崗位，或者不得不從外部引進的崗位，房企並沒有取消外招，甚至對招聘標準和薪酬都有所拔高。

對於效益較好、融資成本較低、財務較穩健的房企而言，這個特殊的時間點，反而是抄底好機會，一是抄底土地，二是抄底人才。聶勇鋼接觸的很多職業經理人，目前叫價更趨於理性。以往他們對薪酬漲幅預期在30%-50%之間，但現在已經降低至10%-20%，有些甚至平薪也能接受。

中小房企的自救

過往多年，在房地産企業的薪酬結構上，固定薪資佔比較高，房企在規模擴張時期，不得不通過高薪來彌補人才缺口，導致大部分年收入超過百萬的職業經理人存在薪酬虛高的現象。

“其實房企都在研究如何來解決高管酬薪虛高問題，總額還是要給到，但薪酬的結構能否調整得更為合理。”張曉宇説，一家房企給予中高層管理者的總薪酬，往往包括薪酬、福利包、激勵等多個維度，更多公司傾向通過調節長期激勵支出來縮減整體預算。

即中高管的浮動薪酬比例會進一步提高，並與公司業績、銷售回款、利潤等指標掛鉤。以一個中層管理者的薪酬為例，過去固薪與浮動薪酬比通常維持在6：4或7：3之間；從2019年起，固薪佔比逐步下降5-10個百分點，固浮比調整為5：5左右。

銷售業績下行時，這樣的薪酬結構自然會受到影響。“一家房企如果薪酬真的降低，肯定先從中高管級別啟動。”王鉞説，很多中高管浮動薪酬與回款、拿地緊密相關，但最近一個多月房企經營面臨不少壓力，回款不理想，自然會出現薪酬調整。

經濟觀察報獲悉，在疫情初期，國內地産百強企業也由HR部門針對各員工層級進行了一些問卷測試和電話訪談，50%的員工接受如行業整體下行，個人薪酬可以適度鎖水，但比例需提前告知。整體調查結果呈現層級越高，接受度越高的特點。

張曉宇發現，在這個特殊節點上，對於中低層員工，部分公司採用應激策略，比如給予內部購房優惠來解決員工收入和公司銷售兩個端口的問題。

作為資金密集型行業，無論是降薪，還是減員，與資金不無關係。對於房企而言，資金來源主要包括銷售回款、融資所得，“回款是壓倒一切的任務。”王鉞告訴經濟觀察報。

疫情發生以來，諸多房企掀起一場線上銷售爭奪戰，然而，由於轉化率較低以及線下銷售的停滯，大部分房企2月的銷售回款幾乎為“0”，但一系列剛性支出仍是壓在房企身上的一座“大山”。

王鉞説，在回款不景氣的背景下，中小房企的日子越來越難過，資金鏈趨緊，融資融不上，土地拿不了，無米下炊，“只能在成本端壓多少算多少。”

這些中小房企常用的方式有兩種，一是將壓力傳遞到建築裝修公司等供應商身上；二是從管理費用出發，採取裁員降薪的策略，根本目的還是希望盡可能的保住現金流。

聶勇鋼觀察到，最近正在減員降薪的幾家房企，多數是資金較為緊張，或者走高杠桿路線的中小企業。他們要不業績注水嚴重，要不就是將項目佈局在三四線城市，在當前市場大勢下，要維持正常運轉肯定難度很大。

王鉞説：“但説實話，減員降薪對於房企而言是杯水車薪。”

按照張曉宇提供的數據，在房企的總體收入結構裏，管理費用佔比介於2.5%-4%之間，其中有80%屬於薪酬支出。如果對比其他財務科目，比如行銷費用及成本，這部分管理費用並不佔房企經營支出的主流。

根據克而瑞地産研究中心測算，64家百強上市房企平均單月員工薪酬約2.87億元，平均利息成本約5.71億元，兩項剛性支出合計平均值約為8.58億元。其中融資成本支出是員工薪酬兩倍左右。

Top10房企員工單月平均薪酬支出約8.65億元，Top11-30約3.01億元，Top30後房企員工薪酬支出更是呈明顯下降趨勢。

多名房地産業內人士告訴經濟觀察報，房企目前的支出大頭，還是聚焦在土地、建安、融資等成本。

大房企的管理動作

王鉞了解到的最新情況是，開發商的心理在疫情期間出現分化。規模偏小的房企，由於缺乏社會資源傾斜、行業發展空間和抵抗風險能力，處於焦灼狀態，急著另尋“出路”；大中型房企在行業內已站穩位置，只要資金端保持一定流動性，投拓端維持拿地滾動開發，這次疫情並不會誘發恐慌性心理。

張曉宇也表示，大型開發商的心理和長期用人計劃並不會出現改變，短期動作只是一項應激反應。

事實上，關於“組織架構調整”這道題，從2019年就陸續有大型房企陸續在進行，比如萬科、碧桂園等、陽光城等。減員降薪只是組織架構調整過程中出現的現象。

這種組織架構調整操作的核心，一是將總部職能下放，二是合併區域。而最終目的是提高房地産行業每人平均效能。

根據聶勇鋼預測，房地産行業未來開發建築面積會維持在17億平方米左右不再增加。每人平均效能逐漸提高，意味著所需要的人會越來越少，所以房地産開發體系的人員減少趨勢在所難免。

“房地産屬於中國經濟發展特殊階段的特殊産物，隨著整體經濟政策的調整，以及企業利潤‘走薄和穩定’，房企的這一系列減員降薪可以看作是為市場和行業週期進入轉型深水期所補交的學費。”張曉宇説，“學費補交”是一個持續過程，有些房企持續投入，則階段性投入較少，總量相對較少，比較平滑；有些企業過去疏于內部管理機制的建設，過於“走量”，本次學費會繳得比較突兀，總量可能會相對較高。

從長期的角度切入，大型房企組織架構調整是一項管理動作，但疫情期間，由組織架構調整引發的一系列減員降薪，不免會被放到聚光燈下。

王鉞説，這是前期動作的延續和深化，大型房企通過組織架構調整，在降本增效的前提下，適應目前銷售端困難、投資端成本高的局面。而某些職能人員的階段性調整則是根據市場動態做出的決策。

經濟觀察報採訪的多位房地産人士均提到，對於大型房企而言，大規模進行裁員或降薪的可能性較小。

大型房企的日常賬面上通常會留足2-3個月開銷費用。業內普遍預測，3月中旬，大部分售樓處會陸續進入復工狀態，線下銷售逐漸恢復，資金壓力並不會持續太長時間。

值得關注的是，在當前線下銷售偃旗息鼓背景下，線上銷售卻如火如荼，地産企業的數字化進程在短短時間內被進一步催化，而這或多或少對房地産企業的組織架構提出了新的挑戰。

張曉宇在人力資源工作中發現，低級別的技術人員、統計人員的確越來越不適合吃“地産飯”了。“傳統房地産企業更強調‘金融屬性’和‘製造屬性’，後者可以通過業內資源整合和外包等形式加強，新技術(PC裝配式住宅、鋁模版、BIM)也會被更加廣泛使用。”

長期與開發商打交道的王鉞將數字化加速稱為“曇花一現”。他對經濟觀察報説，房地産的傳統作業模式還是水泥鋼筋，以拿地、開發、銷售這一鏈條進行資源配置和業務流程開展。雖然有房企提出網際網路和數字化的新路線，但只能理解為通過在房地産主業上運用科技手段，從而提高業務效率。科技並不能真正取代傳統作業模式産生根本性商業價值，也不能換來房企很大的營收和利潤。

以線上銷售為例，歸根結底，疫情結束後，很多房企又會把注意力轉移回傳統銷售模式，線上銷售更多會選擇與各大渠道平臺合作的模式搭配進行。(張琴、王斌、陸穎均為化名)