投資碩果纍纍 揭秘陽光城的投資哲學

來源:中國網地産 2020-03-02 14:30:36

2018年首次跨過千億門檻後,陽光城2019年實現銷售2110.31億元,超額完成年初既定目標。一舉跨過“雙仟億”的陽光城正變得“又大又強“。回顧2019年,規模穩定增長,品質迅速提升,陽光城的“規模上臺階、品質樹標桿”戰略頗具成效,兼顧規模與品質的高品質發展,是陽光城未來關注的重點。

克而瑞數據顯示,2020年1月陽光城新增貨值約257.5億元,位居房企新增貨值排行前列。其中成功收購的長沙雷高路梅溪湖畔項目,佔地面積約522畝,建面近84萬㎡,貨值超過100億元。據了解,陽光城跟進該項目長達三年之久,這是陽光城繼2016年收購270萬㎡的新華都尚東灣項目之後,在長沙的又一投資力作。2019年,陽光城憑藉尚東灣單盤80.18億元的銷售額,成為長沙銷售冠軍,有梅溪湖項目的助力,2020年陽光城勢必將維持在長沙市場的領先地位。

收並購拿地一直是陽光城投資最重要的途徑之一。數據顯示,2019年陽光城新增的3000億元貨值土儲中,收並購項目的貢獻超過一半,且這些項目主要位於廣州、深圳、重慶、瀋陽等核心一、二線城市,拿地價格與周邊公開市場出讓的土地相比具有明顯優勢,為公司今明兩年的銷售和利潤業績打下了良好的基礎。

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(注:貨值數據包含收並購舊改項目)

把時間回撥到2014年,彼時陽光城的銷售規模剛剛實現了3年10倍的跨越式增長,銷售規模跨過200億元門檻,但版圖還局限在福州、上海、杭州、西安、太原等少數城市,在多個都市圈的佈局仍屬空白。面對地産白銀時代的“新常態”,陽光城選擇通過收並購方式擴大土地儲備,快速實現全國佈局,實現規模跨越式發展。

2016年陽光城成功收購物産中大資産包,是當年地産界最大的並購交易之一,總對價逾110億元,總貨值超過300億元。借力中大資産包的收購,陽光城進一步鞏固了在浙江市場的領先地位,並首進中西部重點城市武漢、南昌和成都,加速全國化戰略佈局,夯實了千億之路。同年,陽光城收購廣州南沙項目,全盤貨值超過450億元,成功補缺華南市場,隨即規劃打造了建面約300萬㎡的超級大盤陽光城·麗景灣,2018年實現銷售金額83.2億元,斬獲廣州銷售套數、面積、金額三冠王。2018年,剛進入重慶市場不足一年的陽光城成功獲取渝能資産包,可售面積近200萬㎡,新增240億元優質貨值,實現了在重慶市場的深耕。總而言之,陽光城在收並購市場的持續發力,在保證了銷售額高品質增長的同時,近兩年的拿地金額佔比銷售總額也控制在一個合理的水準,公司運營越發穩健均好。

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2019年,房地産市場風譎雲詭,不少開發商因資金鏈緊繃而不得不變賣公司、項目,尋求接盤,而陽光城就是眾多房企考慮的合作對象,從媒體的報道中,我們亦可見陽光城一直在密切關注、跟進業內機會,並在諸多大宗收並購項目中均可見其身影。

陽光城一直堅持招拍挂和收並購並舉的多渠道拿地策略,開創了一條具有陽光城特色的收並購拿地路徑。上述收並購案例的成功,源於其良好的合作口碑、頂層的制度支援、優秀的團隊構架、充足的資金實力、靈活的投資模式及先進的管理運營等方面。

1合作口碑:陽光商道、合作共贏

陽光城企業的價值觀是“見賢思齊、謙卑自牧、良知清澈、光明磊落、意氣風發、勇猛精進”,秉持其“陽光商道”的經營理念,力求多方合作共贏。陽光城良好的合作態度、履約意識、契約精神在圈內樹立了良好口碑,有不少公司主動找到府來要求合作。

2制度支援:充分授權、高效決策

堅持“精英治理”的頂層設計,是陽光城成功引援精英經理人的重要籌碼之一,也鑄就了董事會對管理層充分授權、高效決策的發展平臺。對於重點目標地塊的並購決策,精英經理人率領的明星高管團隊敢拍板、敢決策,以致拿地速度不斷刷新記錄。太原并州府項目從資訊初步接觸到成功簽約只花了3天時間就將100億貨值項目收入囊中,將“快、準、穩”的並購風格發揮到極致,陽光城並購決策速度成為行業佳話。

3團隊架構:架構健全、人才雲集

經過一系列的管控動作,陽光城集團投資管理中心明確了評審、直拓、風控、投後管理的職能定位。在並購方面,新設的大項目直拓團隊匯聚集團內部投資、財稅、法務等專業人才,拉開了投資隊伍全國佈局的框架,拓展了投資縱深,提升了組織的機動性和行動的高效性。依靠並購團隊精細的組織架構、明確的職責分工,無論是並購前的風險管控,還是並購後的項目落地,陽光城都能做到專業、快速、高效。

4資金實力:財務結構優化,融資能力提升

陽光城財務指標不斷優化。2019年陽光城現金回款逾1500億,回款率超90%,經營性現金流大幅提升。截至2019年9月末,陽光城短期有息債務規模及佔比大幅下降,平均融資成本有所降低,融資結構有所改善。2020年1月,大公國際上調陽光城主體及債券信用評級至AAA級。財務及融資結構的改善,為並購工作輸送充足的資金彈藥。

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5投資模式:靈活多樣,積極嘗試

在“三全五圓“的投資策略下,陽光城的收並購體系日益完善,收並購方式靈活多樣,股權收購、在建工程轉讓、代管代建、不良資産處置、産業勾地等均有涉及,在土地市場上展開令人眼花繚亂的”花樣“並購。尤其在中大、渝能資産包之後,陽光城的並購更顯得大手筆,一直積極尋求、接觸大資産包以及總對總並購,且頗具成效。在股比分配上,陽光城也從此前的絕對控股轉為接受更靈活的相對控股、小股操盤以及聯合操盤。靈活的模式有助於理清雙方權責、避免管理糾紛,力求合作共贏。

6管理運營:精細化運營、産品力提升

精細化運營管理、優良産品品質也是陽光城在並購戰略落地上非常有特色的一點。運營是並購談判的重要籌碼,運營實力的提升將有效推動談判進程,達成雙方中意的價格。尤其在並購完成後,對運營管理能力提出更高的要求,陽光城會在産品設計、工程品質、行銷策劃、社區服務等層面進行升級創新,比如其收購後打造的佛山半島項目,依靠精湛的品質,全裝修大平層售價高出周邊品牌房企競品近12000元/㎡,開盤去化率高達80%,實現了高溢價、高銷量的局面,得到佛山市場認可。陽光城正是在練好內功、提升運營實力與産品品質後,為大舉並購積蓄了能量。

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今明兩年是房地産債券集中到期的償還高峰,在“房住不炒”政策依舊、融資政策持續收緊的大背景下,“大魚吃小魚“的戲碼必將繼續,業內必將有更多的收並購機會,行業集中度將進一步加深。但業內迄今真正有大項目收並購經驗的房企並不多,業內有理由相信身經百戰的陽光城必會引起有資産盤活需求的同行更多的關注,其在收並購市場上也必會持續大展拳腳。經過多年的沉澱與積蓄,陽光城對市場的趨勢、對項目的價值判斷更為精準,眼光更為獨到,在“合作共贏”的並購理念指引下,必會獲得更多同行的認可。2020年陽光城將衝擊新的業績規模,其在並購市場的優雅表現勢必助力新一輪的“規模上臺階、品質樹標桿”。

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