自持再現、溢價近50%!眾房企圍獵北京非限價地

來源:新京報 2020-02-20 12:23:22

被稱為今年土地市場“試金石”的2月18日土拍未負眾望。3宗不限價地塊共計有21家房企報名參與,其中舊宮及臺湖地塊火爆異常,最後這兩塊地均被綠城一舉奪得。

接近50%的溢價率創年內新高,時隔一年多自持地塊再現,這些現象都吸引著業界的關注。還有業內人士認為,在新冠肺炎疫情壓力下,房企再次上演“不差錢”的拿地邏輯。

溢價率雖高,樓面單價與區域限競房仍有2萬元價差

春節過後,北京集中推出優質地塊。繼此前6宗宅地大多以非底價成交後,2月18日,北京土地市場上演今年“第三拍”。從拍賣情況來看,不僅房企拿地熱情有增無減,更是有房企現場高溢價率搶地。

2月18日出讓的3塊地分別位於通州臺湖、大興舊宮、大興採育,均為非限價用地,開拍前共計有21家房企報名參與。

其中,臺湖鎮亦莊新城站地塊吸睛無數,遭遇17家房企及聯合體的圍獵,其中包括住總、越秀、中海、石榴、華發、卓越、旭輝、金地、龍湖綠城、平安、雅居樂、招商、世貿、中交、五礦、首開+保利等。

該地塊起始價9億元,最後因報價觸頂,罕見進入競自持階段。最終,綠城以13.48億元+7%自持競得,溢價率達到49.78%。

雖然現場表現算不上一場史詩級爭奪,但時隔1年多,北京土地市場再現自持地塊,受到了業界的廣泛關注。據中原地産首席分析師張大偉介紹 ,臺湖地塊是自2018年11月26日的大興採育地塊後,首次出現的自持地塊。

另據北京中原市場統計,臺湖地塊附近區域成交的上一宗地塊是2019年初,由萬科+平安聯合體拿下的限競房地塊,當時經過5輪競拍,成交金額66.6億元,溢價率僅為2.4%。而此次臺湖地塊成交的溢價率高達49.78%,成為迄今為止今年北京土地市場溢價率最高的成交地塊。據悉,2019年北京土地市場溢價率最高為42.42%,而2018年則為50%。

對於高溢價,張大偉認為,臺湖地塊樓面起價17910元/平方米,相比目前區域內在售限競房每平方米5萬元左右的售價來説,樓面價起價還是相對較低的,地塊總價又不高,所以參與企業非常多。如此來看,該地塊剔除自持部分,大約每平方米3萬左右的樓面價並不算高。

有業內人士進一步計算,以開發商可以出售的面積來算,今天成交的臺湖地塊樓面地價約為28844元/平方米。這個價格並不虛高,與周邊限競房的售價還有每平方米2萬元的價差,可以覆蓋開發的各類成本。

不限價吸睛,綠城一天“連下兩城”

最值得關注的是,2月18日,以34%溢價率成交的舊宮鎮地塊也被綠城拿下,總價為67億元。該地塊位於南五環和京臺高速的東南角,周邊有地鐵8號線瀛海站。

今年以來,綠城在北京市場的表現極為引人注目。2月14日,綠城剛剛拿下昌平區東小口鎮HC-022、HC-027地塊。當時爭奪場面也很激烈,經過65輪競價,以溢價率29.8%、總價63.6億元摘得。而今,在同樣激烈的土地市場爭奪戰中,綠城一天內連下兩城,其來勢不可小覷。

事實上,2月18日出讓的舊宮鎮地塊吸引了包括中海、招商、保利+首開、平安、世貿、金茂在內的實力派房企,競爭也是異常激烈。地塊起始價50億元,20多分鐘就輪番舉了74次牌。最終再次被綠城以樓面地價35632元/平方米收入囊中。

據中原北京統計分析,舊宮地塊之所以引起眾多房企拼搶,是因為舊宮已然是京城樓市熱點區域,該地塊所在區域前一宗成交的地塊是2019年10月電建+京能聯合體獲得,溢價率為34.24%。

不過,相較臺湖和舊宮地塊,同一天成交的大興區採育鎮DX10-0001-6004地塊則顯得比較冷清,由興創+住總以6.56億元底價獲得。據悉,早在2018年11月份,住總以2%自持、17.7億元的價格將大興採育01-0128A限競房地塊收入囊中。而今,又獲得同一區域的不限價地塊,住總持續深耕採育的意圖明顯。

事實上,據中原北京統計,從2017年起,大興地區成交地塊全部為限競房和共有産權房。今年2月11日成交的採育地塊也是3年來大興的首宗不限價用地。而從2020年已經出讓的地塊來看,不限價地塊佔主流。2020年以來,北京一共出讓了15宗住宅地塊,不限價地塊就有11宗。

在很多業內人士看來,2020年土地市場相較之前火熱,也與眾多不限價優質地塊的推出不無關係。

此外,張大偉分析稱,2月以來(截至2月18日),北京土地出讓金額已經高達363.89億,全國排名第一。從這麼多企業參與土地競拍來看,説明新冠肺炎疫情對於部分資金鏈壓力不大的企業,尤其是國企影響相對較小。

(責任編輯:)
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來源:新京報2020-02-20 12:23:22
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