5天144億奪3宗地 綠城北京瘋狂搶地釋放什麼信號?

來源:新京報 2020-02-19 13:30:50

2月14日,北京三宗地塊攬金196.8億元。僅僅4天之後,2月18日,北京土地市場繼續升溫,三宗地塊收金87.04億元。其中,擁有央企背景的綠城在這兩場土地大戰中表現強勁,以總價144.08億元奪得三宗地塊,且溢價率均不低。

新冠肺炎疫情之下,線下銷售停滯,房企大多面臨較大資金壓力,以綠城為首的房企們血拼北京土地市場釋放了什麼信號?

5天內,綠城斥資144億北京連拿三地

2月18日,北京迎來鼠年以來的第三次土地出讓,3宗不限價地塊分別位於通州臺湖、大興舊宮和採育,吸引18個競買主體共20家房企參與。

如果説4天前那場土拍讓眾人看到北京土地市場回暖的跡象,那麼今天這場土拍則讓北京土地市場掀起久違的熱潮:17家房企“血拼”臺湖地塊,綠城連下兩城,土地自持時隔一年後再次出現。

在為人矚目的通州臺湖地塊中,共有17家競買主體參與,分別為住總、越秀、中海、石榴、華發、卓越、旭輝、金地、龍湖綠城、平安、雅居樂、招商、世茂、中交、五礦、首開+保利。房企參與數量之多,在目前北京土地市場實屬罕見,而競拍過程,也很激烈,不足五分鐘,就到達13.48億的總價上限,進而轉入自持面積舉牌環節。

最終,綠城以13.48億元的總地價+7%的自持面積為代價競得該地塊,溢價率約為49.78%。值得關注的是,自2018年底以來,北京幾乎沒有地塊競拍到自持環節,如今再次出現,不可謂不引人關注。

但引爆今日下午土地競拍市場的是綠城連下兩城,而4天前,綠城剛剛耗資63.6億元搶地,有人説,綠城太“猛”了,長期關注土地市場的北京資深地産評論人澤龍直言,“真瘋了!”

在大興舊宮地塊的競價中,共有7個參與主體,綠城表現積極,一馬當先報價51.75億元,最終經過全程74輪舉牌,綠城以67億總價、34%溢價率將該地收入囊中。

再將時間軸拉回至4天前,12家房企逐鹿昌平東小口限價地塊,最終經過65輪競價,綠城以63.6億元的價格競得北京市昌平區東小口鎮HC-022、HC-027地塊,溢價率約為29.8%。

綠城拿下的三宗地塊,總價144.08億元,平均溢價率達到37.86%,而在2019年北京住宅地塊成交溢價率僅在10%左右。

新冠肺炎疫情之下,房企線下銷售遇阻,回款無望,資金鏈緊張,以綠城為首的房企北京搶地背後,透露哪些信號?在業內人士看來,既有著房企對於優質地塊的看重,又表明疫情之下房企分化,資金寬裕者開始補倉,還説明部分房企對於下半年市場回暖存在預期。 

綠城在京土儲不足,積極補倉

對於綠城,有業內人士表示,即便沒有這次疫情,連拿三宗地塊,且溢價率不低,也值得關注。因為之前,綠城在北京房地産市場並不高調,土地儲備也並不是很多。

2015年,在沉寂多年後,綠城重回北京土地市場,高姿態拿下門頭溝地王地塊,2017年,綠城以86億元、自持面積20%的代價拿下石景山五里坨地塊,一鳴驚人。不過此後兩年,綠城北京拿地數量屈指可數,而2019年更是一地未拿,而綠城此舉補倉意義較多。 

綠城方面在回復新京報記者採訪時表示,目前,北京在售項目均接近尾盤,適時增加土地儲備,有助於長遠發展。

合碩機構首席分析師郭毅認為,綠城早幾年拿的幾個項目,均進入順銷階段,此時也需要新項目注入。不過在她看來,綠城拿下三宗地塊,還有另外幾個方面的原因,一是地塊優質,二是符合綠城打造高端項目的邏輯,三是中交時代下的綠城,對於北京的戰略定位發生變化,加大北京投資的權重。

綠城2015年以來拿的幾塊地,都不太能代表其自身的産品力和高端屬性。西山燕廬位於六環周邊,對應剛改人群,不能發揮綠城在産品、客群上所能營造的價值;而西府海棠是限競房,産品打造亦受到各種局限。綠城今年所拿的三塊地,位置較好,限制較少,周邊有産業支撐,有打造高端産品的空間。”郭毅如是説。

公開資訊顯示,今天綠城拿下的通州臺湖和大興舊宮地塊,均在五環附近,且緊鄰亦莊經濟開發區,所以吸引了綠城在內的不少開發商參與,競拍過程激烈,也在意料之中。

中交時代的綠城,戰略定位有變

除了北京之外,綠城還在大本營杭州出手拿地。 1月10日,綠城以總價26.97億元競得杭州一地塊,折合樓面價28275元/平方米,溢價率17.41%。而在2月14日北京土地競拍中,綠城還參與了另外兩宗住宅地塊的競價,其中昌平東小口031地塊,綠城舉牌亦不手軟,搶地相當兇猛。

截至目前,綠城在2020年已耗資171.05億元拿地。事實上,雖然2019年,綠城北京一地未拿,但是其在全國納儲的動作不斷。

綠城官方披露,2019年(截至2019年12月29日),綠城共獲取土地73幅,土地投資額約856億元,新增貨值超2000億元,新增可售面積逾800萬平方米。拿地方式多元化,收並購項目比重顯著提高;項目類型進一步豐富,包括特色小鎮、TOD項目等;新增土儲地域分佈集中在寧波、杭州、西安、重慶等一二線核心城市,有助於提升抗風險能力,為企業長期穩定發展提供有力保障。

加速拿地背後,是綠城逐漸 “中交化”,其戰略也發生變化。正如上述郭毅所説,中交時代的綠城,對於北京的戰略定位發生變化。

眾所週知,2018年,張亞東接替老綠城人曹舟南任職行政總裁。2019年,宋衛平辭任董事會聯席主席及執行董事,張亞東接任,與此同時,綠城其他老將也逐漸離場,如今的綠城,中交的話語權越來越強,其戰略也與宋衛平時代不同。

“力爭三四季度實現開盤”

對於2020年的拿地規模,綠城透露,根據計劃,將全力實現新增土地貨值2500億元。這樣的話,將超過2019年的2000億元貨值。

不過,還需要指出的是,新冠肺炎疫情之下,房企“錢緊”也是事實,綠城財務是否能夠支撐其大規模拿地?

對此,綠城方面表示,目前綠城中國現金流資金充沛,財務安全穩健,銀行授信額度和資本市場已批債券額度都十分充裕,“綠城一季度拿地金額在正常計劃範圍內,並充分考慮了疫情對公司銷售的影響。力爭三四季度實現開盤,保證資金回籠,同時將考慮後續引入合作夥伴共同開發,降低權益出資比例,總的來説,資金壓力不會太大。”

(責任編輯:)
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