1月32個大中城市二手房價環比下調

成交承壓下多家房企加大促銷力度

國家統計局2月17日公佈了1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，數據顯示，32個大中城市二手房價環比下跌，連續8個月有超過20個大中城市二手房價環比下調。業內人士認為，當前樓市拐點已現，市場分化持續。同時，1月國內樓市成交遇冷，2月份房價或持續下調。當前各地微調樓市政策以應對疫情影響，但疫情影響之下，房企資金鏈風險值得重視。

連續8個月超過20城市二手房房價下調

從1月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數來看，濟南、岳陽、韶關、瀘州等城市價格出現下降。呼和浩特、南寧、西寧、武漢、銀川、大理、唐山等城市漲幅較大，均超10%，但較2019年部分城市出現的20%的月度漲幅，已有所收窄。環比來看，天津、太原等15個城市新房價格環比下降。

國家統計局城市司首席統計師孔鵬介紹，初步測算，1月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；同比上漲3.8%，漲幅與上月相同。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

從1月70個大中城市二手住宅銷售價格指數來看，天津、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、海口、貴陽等19個城市同比下跌，唐山、西寧、大理等城市同比漲幅較高，其中，唐山二手房價同比上漲16.1%。環比來看，天津、石家莊、太原等32個城市二手房價下跌。二手房價環比下跌城市數量在1月份略有減少之後再度增至30個以上，且連續8個月有超過20個大中城市環比下調。

分城市線級來看，孔鵬介紹，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；同比上漲2.2%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。31個二線城市二手住宅銷售價格環比持平，上月為上漲0.1%。35個三線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

其中，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.9%和3.4%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個百分點，均連續9個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.4%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點，均連續10個月相同或回落。

中原地産首席分析師張大偉認為，新建住宅價格指數相對失真，另外部分城市的統計結構也有一定問題。連續8個月超過20城市二手房房價下調，表明樓市拐點出現，且之後疫情將影響全國大部分城市房價。

1月樓市成交遇冷 2月房價或再下調

在成交量方面，據中指研究院發佈的《中國主要城市房地産市場交易情報（2020年1月）》，受春節假期及疫情影響，1月樓市成交遇冷，明顯回落。中指數據顯示，1月監測的主要城市成交面積環比下降41.42%，20個代表城市環比均有不同程度下滑，同比則下降5.14%，大連降幅較明顯，為71.96%，南京次之，降幅近六成。同比來看，14個城市成交面積下降，福州、汕頭下降幅度明顯。

“從1月下旬開始截至日前，大部分開發商的成交量相比往年春節期間的成交量暴跌90%。市場基本陷入冰點，大部分售樓處逐漸進入封閉狀態。”張大偉認為，1月網簽數據與開發商發佈的銷售數據並不代表市場的真實、實時情況，滯後於市場真實表現，1月房價數據依然未反映出疫情影響，市場將在2-3月逐漸反映出疫情影響。

中指研究院發佈的調查報告認為，由於新冠肺炎疫情仍然持續，導致消費意願或購房需求降低，樓市交易“小陽春”難現。短期房地産市場調整壓力較大，整個一季度樓市的成交將明顯下滑。

張大偉預計，2月份或出現全國性的大面積降價現象。在統計數據中，1月武漢二手房環比下調0.4%，新建住宅上漲0.4%，預計2月份開始出現持續下調。如果政策不出現寬鬆，到3月份很可能出現大規模的房地産企業資金鏈斷裂。

多地穩樓市政策及房企自救並進

“46家房企今年上半年到期債務近5300億元。”“一家典型房企上半年貨幣資金僅能維持3個月。”日前，全聯房地産商會在《關於疫情後期促進房地産行業平穩健康發展的政策建議》中稱，建議政府“因城施策、因企施策”，穩定行業預期，幫助行業度過困難期，同時呼籲企業自救。

在政策方面，近日無錫、西安、深圳、浙江等多個省市密集出臺應對疫情的樓市支援政策，包括允許延遲土地價款繳納、稅費繳納延期、預售條件適度放寬、推進線上審批服務、信貸支援等，全面支援房地産開發企業應對疫情之下生産經營活動面臨的困難。

另外全國有30多個城市針對公積金政策出臺了在疫情下的寬鬆政策。

中金公司報告認為，各地政策主要集中于應對疫情衝擊下的行業資金壓力，有助於緩釋開發商現金流的風險、引導行業秩序逐步恢復。後續會有更多城市跟進，政策正向調整空間逐步打開。

不過，張大偉認為，多地發佈房地産政策的確一定程度上緩解了房地産企業的資金壓力。特別是減緩土地出讓金交付，對於很多之前拿地的企業有很大作用，預售資金的監管政策放開，對於企業資金壓力緩解也有很大作用。但目前的房地産政策基本都只對節流有一定的影響，對於房地産企業來説，最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復，房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。短期看，目前的房地産政策對房地産資金鏈的緩解影響不大，應該有更多城市出臺更多的穩定經濟、穩定房地産的措施。

在企業層面，多家企業也推出了較大力度的促銷政策，以求自救。根據恒大地産的文件，從2月18日起購房者可享恒大樓盤7.5折大優惠。富力集團宣佈，旗下所有在售全業態房源全部上線“富力好房”平臺，實現全程線上購房，並推出“全民行銷+網上售房+購房大優惠+無理由退房+差價補償”等一整套組合的創新行銷方式。業內人士預計，各大房企也會跟進促銷步伐。

此外，“線上售樓處”成為新潮流，房企行銷方式將迎轉變。據克爾瑞地産研究最新公佈的數據，全國兩百強企業中已有143家房企搭建了線上售樓處，其中前50內房企均設有線上售樓處，前100內房企有92家，佔比超9成。

中指研究院認為，隨著疫情逐漸被控制及消滅，被壓制的置業需求有望得到釋放。

在投資建議方面，華創證券報告認為，疫情對房地産開發、銷售形成負面影響，但優質房企的優勢將更加凸顯。川財證券研究所所長陳靂也表示，新冠肺炎疫情的出現，對行業基本面的短期影響較為顯著，全年來看對銷售確存負向拉動。但考慮到一季度數據佔比全年偏低，擾動幅度可控。近期陸續出臺的地方性支援政策只是邊際放寬的開始，後續全面落實“因城施策”可期。