在“穩地價、穩房價、穩預期”的指引下，一方面，房地産行業整體規模穩中有升，但增速自2016年的34.8%，到2017年的13.7%，再到2018年的12.2%，已連續三年下滑；另一方面，房地産行業集中度加速提升，“大魚吃小魚”式的行業洗牌拉開帷幕。在這場較量中，房企銷售規模的分水嶺已提升至千億元，房企銷售千億元陣營的成員更疊成為外界關注的焦點。

房企銷售TOP3門檻升至6000億元

克而瑞研究中心近日發佈《2019年中國房地産企業銷售TOP200排行榜》，數據顯示，2019年共有34家房地産企業的全口徑銷售金額超過千億元。34家千億元房企為碧桂園、萬科地産、中國恒大、融創中國、保利發展、綠地控股、中海地産、新城控股、世茂房地産、華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、陽光城、金地集團、旭輝集團、中南置地、金科集團、中國金茂、中梁控股、華夏幸福、富力地産、融信集團、正榮集團、綠城中國、遠洋集團、雅居樂、奧園集團、祥生地産、佳兆業、榮盛發展、濱江集團、中國鐵建、藍光發展、美的置業。

其中，美的置業、中國鐵建、濱江集團、奧園集團和佳兆業5家企業為新晉“千億”房企。有趣的是，華潤置地（2430.0億元）以5億元的微弱優勢，成功擠掉龍湖集團（2425.0億元），躋身銷售前十強。華潤置地與龍湖集團銷售額同比增速分別為15.38%和20.85%。

據不完全統計，2016年至2018年，千億元陣營房企數量分別為12家、17家和30家。

此外，房企銷售TOP3的門檻已由2018年的5500億元提升至6000億元。其中，碧桂園、萬科集團和中國恒大2019年銷售額分別為7715.3億元、6308.4億元和6010.6億元。不過，TOP3的銷售增速分別為5.88%、3.94%和9.02%，同比增速已明顯低於千億元房企平均增速。儘管三家房企合計銷售額已突破兩萬億元，較上一年增加1160億元，但在千億元陣營總銷售額中佔比卻下滑3.4個百分點至24.5%。

業內人士認為，隨著房地産行業增量天花板見頂，行業集中化趨勢將更加體現于銷售額在1000億~3000億元的房企上。銷售額在1000億~3000億元的規模房企紛紛于2019年跑馬圈地和降價銷售，分食房地産行業的最後一波增長紅利。

新一代“並購王”世茂

世茂房地産（以下簡稱“世茂”）憑藉48%的同比增速排名第一，並以2600.7億元的銷售額成功進入房企銷售TOP10，排名較上一年上升兩位至第九名。

2019年，土地價格高位運作，樓市政策毫無放鬆，房企盈利空間不斷被壓縮。在此背景下，房企之間的收並購愈演愈烈。值得一提的是，憑藉頻繁的收購，曾經低調的閩係房企“老大哥”世茂一改往日謹慎風格，代替融創中國榮升新一代“並購王”。

其收購目標不僅包括泰禾集團、明發集團等閩係房企，還包括粵泰股份、萬通地産等其他區域的房企。據不完全統計，2019年年初至今，世茂在收購上已累計斥資近200億元。

日前，世茂又被爆出將聯合東方資産收購福晟地産70%的股權，目前已處於盡調階段。這筆交易的總值達2000億元，將超越“萬達融創富力”的632億元的“世紀交易”，成為中國房地産史上最大的房地産並購交易。

在密集並購背後，世茂提前完成了2100億元的2019年全年銷售目標，同時成功躋身房企銷售TOP10。與此同時，由世茂福建區域公司晉級而來的“世茂海峽”，也憑藉著逾900億元的銷售業績榮升為“中國第一地區公司”。

從目前有增無減的激進性並購和戰略佈局來看，瘋狂擴張的世茂將面臨著標的公司需鉅額資金持續輸血的尷尬局面。

值得注意的是，世茂近幾年在三四線城市的佈局尤為激進，其三四線城市新增貨值佔比已由2017年的13%暴增至2019年的51%。

在業內人士看來，2020年房企面對的將是同一個問題——還債。儘管2020年房企債務兌付規模較去年的6.1萬億元小幅減少0.2萬億元，但行業大洗牌或在2020年持續升溫。

（文中數據均來自公開數據）