剛剛過去的2019年，國內房地産市場走勢如何？整體房價是漲是跌？南京樓市有哪些結構性問題需要警惕？在1月2日舉行的“正心築善·行穩致遠 2019南京房地産格局高峰論壇”上，國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松認為，儘管國內多城銷售勢頭看好，但是土地購置面積卻在下降，這一反常現象值得警惕。

去年國內多數城市房價漲約5%

由365淘房和網尚研究機構主辦的這次論壇上，鄧鬱松在《2020房地産市場形勢與全年樓市展望》的主題演講中開門見山，他指出2019年前11個月的銷售成績終於轉正，且過去三年的銷售創下新高。2018年下半年特別是第四季度，國內房地産市場曾出現過一段低迷時期，就整體而言，今年樓市出現了“小陽春”。

從國內信貸市場的角度上看，2019年總體呈上行的趨勢，不管是放款的時間還是其他環節，去年整體信貸環境較好，這也是2019年銷售情況保持較高水準的重要原因。而房價的總體漲幅比2018年要低，2019年大多數城市的總體漲幅在5%上下，從漲幅來看相對平穩，一線城市的漲幅要更低一些。

土地交易面積下降需警惕

從商品住宅的待售情況來看，鄧鬱松指出，南京樓市處於2015年以來的較低水準，去庫存取得了不錯的成效，新開工項目繼續保持較快的增長幅度。之前曾出現過兩個高峰，一個是2011年，一個是2013年，而最近兩年的新開工面積保持近10%的增長幅度。

“如果銷售行情不錯，土地購置面積應該是增加的，”鄧鬱松表示，但是實際情況並非如此。儘管銷售量和新開工面積表現不錯，但是土地購置卻在往下走，表明開發企業對未來的市場情況不是很樂觀，尤其是2019年的銷售水準還處在高位的情況下，土地購置呈現下降趨勢，這是之前從來沒有出現過的情況，這個指標非常值得警惕。

長效機制究竟應如何確立？

如何避免短期政策導致市場大起大落？什麼樣的長效管理機制才能促進房地産市場健康發展？鄧鬱松表示，不同的城市房地産發展水準差異很大，怎樣充分授予地方政府相應的授權，對整個市場健康發展是至關重要的。他還強調，建立長效機制應重視三個方面：完善資訊的監測體系、完善金融政策、土地與規劃的問題。

“從全球範圍來看，只要一個國家或者一個城市處理好金融政策與土地規劃政策的關係，基本上市場會相對比較平穩；如果處理不好，無論其他政策做得再好，市場都會存在很大的波動或者出現風險。”鄧鬱松表示，研究發現，國外發達的經濟體在實現了戶均一套房時，樓市將從以往的供不應求過渡到供求平衡。