中國網地産訊 近日諸葛找房發佈《2019年房地産市場年報》，報告指出，土地市場延續低溫，“優質”與“普通”土地行情兩重天。

一、土地供求規模相比去年基本持平，樓面價結構性回漲，土地市場延續低溫態勢

2019年1-11月重點城市住宅及商辦用地供應15.04億㎡，同比去年同期上漲4.1%，其中住宅用地供應12.17億㎡，同比上漲4.5%；成交建築面積為11.65億㎡，同比去年同期上漲2.4%，其中住宅用地成交9.49億㎡，同比上漲3.7%。土地供求規模相比去年基本持平，土地市場延續低溫態勢。

（一）整體供需不平衡，下半年以來供需規模同比去年明顯回落

整體來看，全年土地供應呈現小幅上漲，而成交自5月開始持續下滑趨勢，供需不平衡現象明顯。具體來看，受上輪週期及春節假期的影響，第一季度推出土地較少，此後供應量逐漸上漲，二季度開始全國土地市場活躍，供應增加，第四季度土地各城市在年度供應壓力下，供地節奏加快。但相較于去年同期，三季度以來供應規模有所不足。主要是受到上半年土地市場過熱，一些城市土地供應已經完成大部分年內指標。從成交情況來看，上半年市場熱度較高，土地成交規模明顯上升，下半年受熱點城市土地調控政策再次升級、房地産融資環境趨緊等因素的影響，市場再次降溫，進入到下調週期中。

從季度數據明顯可以看到，最近幾年土地市場的變化明顯加快，而且幅度明顯變小，這與當前多變且複雜的房地産市場形式相一致，同時也反映出房企在土地投資上更加謹慎和靈活，以銷定産。另一方面，房企融資環境趨緊，特別是土地端的規範和收緊，也影響了房企的拿地衝動。

（二）成交樓面均價結構性回漲，樓面價再創歷史新高

全國重點城市土地樓面價止跌轉漲，2019年土地成交樓面均價為4006元/㎡，同比上漲15.4%。土地成交平均溢價率在2016年達到47.17%的高峰之後，大幅下滑，2018年土地推出溢價率僅有13.77%。成交樓面價及溢價率雙雙下滑，2018年全國土地市場遇冷明顯。2019年樓面價受到成交結構性影響小幅回升，溢價率回歸至14.66%。

土地成交價格受到結構性影響較大，2018年三四線城市熱度提升，房企大量在三四線城市佈局拿地，導致樓面價明顯回落。到2019年房企在一二線城市拿地比例近30%，相比2018年的26%上升4個百分點。2019年房企戰略佈局逐漸回歸一二線城市，加上大量市區高價地塊的成交，推動樓面價和溢價率小幅回升。

（三）土地溢價率前高後低，流拍率持續攀升

從溢價率來看，2019年溢價率前高後低，整體處於近年來歷史最低點，年內來看，4月和6月出現兩個小高峰，分別達到23%和21.68%，隨后土地市場回歸冷淡，多幅地塊底價成交使得溢價率連續下滑，至12月溢價率回落到6.55%。

從流拍率來看，全年基本呈現前低後高的特徵，流拍率處於近五年來僅次於2018年來的歷史高點。受調控政策趨嚴、融資渠道收緊影響，房企拿地態度越發謹慎，下半年土地拍賣流拍現象明顯增多。總體來看，造成土地流拍有多方面的原因，主要是由於房企拿地節奏偏快，自身處於償債高峰期，加之下半年融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此拿地更加謹慎。其次，上半年各地持續收緊調控政策，房企對下半年市場預期轉冷，也一定程度上抑制了拿地衝動。

二、一二線穩中有升，三四線降溫，城市間分化加劇

（一）土地成交分化明顯，一二線成交穩中有升，三四線同比下跌

分能級城市看，2019年一二線城市成交規模同比小幅上漲，分別上漲4.21%、9.05%；三四線城市土地成交規模同比去年下跌6.71%，自2017年以來首次下跌。三四線城市上半年土地市場火熱，進入三季度之后土地市場逐漸降溫，主要是受到房地産市場預期轉冷以及房企資金面收緊影響，同時由於過去兩年三四線城市的突飛猛進，需求透支擔憂也加劇了土地市場的走低。

（二）各等級城市溢價率低位運作，二線、三四線流拍增多

從分等級城市溢價率來看，三季度以來各線城市基本呈現下滑趨勢。在市場調控、金融監管等多重因素的影響下企業拿地更加理性，土拍熱度明顯下滑。其中，一線城市溢價率最低，主要是由於缺乏優質地塊上市；三四線城市溢價率最高，在一二線熱點城市供地有限的情況下，部分經濟基本面表現良好的三四線城市仍然受到房企青睞。

從分等級城市看，一線城市流拍現象較少，三四線城市流拍現象最嚴重，尤其自下半年以來流拍率迅速上漲。二線城市流拍現象也在下半年逐漸增加，其中惠州、金華、合肥、大連等城市流拍嚴重，流拍率均在15%以上。土地遇冷趨勢已經從三四線城市逐漸蔓延至二線城市，範圍逐漸擴大。年底各線城市流拍率加速回升，原因在於年底企業資金收緊融資困難，從政策層面來看，在市場調控政策逐漸趨嚴，土地價格漲至高位以及商品住宅去化情況不佳的背景下，房企拿地更加謹慎。

從全國流拍率TOP100城市分佈來看，中西部地區城市流拍率較高，其中鄂州、張掖位居前二，流拍率分別達到28.57%、27.78%，平頂山市流拍率達到21.43%。東北地區土地市場熱度較低，綏化、松原、本溪等城市流拍嚴重，流拍率均達到20%以上。長三角土地市場熱度較高，但部分城市流拍現象也較為嚴重，像上海、杭州、南京等熱點一二線城市地塊受到熱搶，而像金華、嘉興、合肥等熱度一般的城市則流拍嚴重。另外，地理位置優越、整體素質較高地塊受到熱捧，而位置較偏、出讓條件較為嚴苛的地塊則大概率流拍，市場冷熱不均。除此之外，珠三角地區如莆田、惠州、潮州、肇慶等城市流拍較為嚴重，流拍率均在13%以上。

（三）三四線城市內部分化明顯、冷熱不均，經濟基本面優異城市仍受青睞

三四線城市整體表現冷熱不均，分化明顯。通過對比35個樣本城市2019年土地市場來看，部分城市土拍熱度仍在高位。如安慶、永州、邯鄲、常州、臨滄、莆田、十堰、洛陽、紹興、珠海、宜春等城市，平均溢價率均在20%以上，且土地成交量價同比去年齊升；淮北、廊坊、盤錦、秦皇島、日照、汕頭、宿遷溢價率也均達到10%以上，整體來看土地市場熱度仍較高。另外，部分城市成交價格和成交量同比雙雙下滑，溢價率低位運作，土地市場熱度明顯下滑，如本溪、撫順、鶴崗、銅川、松原、張掖等城市溢價率均在1%以下，德州、湖州、自貢、焦作、濰坊等城市溢價率也均在10%以下。

三、規模房企拿地權益比例上升，房企戰略佈局優化調整

（一）規模房企合作拿地權益佔比上升，高權益拿地提升企業利潤率

房企拿地權益佔比逐漸上升，尤其是萬科、保利等龍頭房企更加注重在拿地權益上的絕對優勢，以提升自身的利潤率，龍頭房企佔據絕對的市場份額，市場集中度進一步提高。從數據來看，萬科、保利、融創、旭輝、龍湖等房企權益比例明顯提升，恒大、碧桂園、世茂權益佔比基本持平。拿地權益比例的上升，要求房企本身有穩定強大的現金流能力作為支撐，萬科、保利等龍頭房企更易接受。

（二）房企佈局優質區域，長三角節點城市成為重點，環渤海、中西部下降明顯

從近三年同期的成交規模來看，各經濟圈中長三角、東北經濟圈成交面積小幅提升，2019年長三角住宅用地成交規劃建築面積35842萬㎡，相比去年上漲1%，長三角經濟圈成交規模持續保持高位；東北經濟圈住宅用地成交規劃建築面積為7611萬㎡，相比去年上漲1%；珠三角經濟圈表現穩定，2019年共成交規劃建築面積11571萬㎡，與去年基本持平；環渤海經濟圈以及中西部地區成交面積相比去年小幅下滑，環渤海地區下跌17%，中部地區下跌9%，西南和西北分別下跌4%和10%。

2019年以來規模房企加快在長三角區域佈局，今年政府工作報告中提出，將長三角區域一體化發展上升為國家戰略。作為“一帶一路”和長江經濟帶的重要交匯點，一體化發展的大概念出臺。且長三角區域一直以來具有經濟領先、人口規模龐大、交通融合度高等發展優勢，是規模房企爭相進駐的重點區域。目前來看，碧桂園、恒大、萬科三家龍頭房企均已在長三角城市群擁有廣泛佈局。長三角區域發展迅速，未來將會成為房企搶佔的重要區位。

2019年2月，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》併發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區域發展的核心引擎，繼續發揮比較優勢做優做強，增強對周邊區域發展的輻射帶動作用。這相當於是在珠三角城市群的基礎上納入了香港和澳門，珠三角的九個城市與兩個特別行政區，開啟了一體化發展的局面。粵港澳大灣區概念的提出，將對整個區域的房地産市場帶來新的活力和生機。

（三）房企拿地結構調整，逐漸回歸一二線城市

從城市分佈來看，2018年前三季度房企整體的土地投資仍相對聚焦在三四線城市，百強房企在三四線城市的新增土地投資建築面積佔比在60%左右。而隨著棚改貨幣化安置政策收緊、市場需求逐步疲軟，在三四線城市步入調整的預期下，2018年第四季度至今百強房企在三四線城市的拿地積極性逐漸減弱，投資力度明顯縮減，新增土儲建築面積佔比下滑近10個百分點。2019年二季度受整體土地熱度帶動，主城優質地塊大量供應，市場熱度小幅提升。

四、土地市場預測

從全國土地市場來看，2019年土地市場整體供需兩弱，樓面價結構性上行。溢價率降至歷史低位，流拍率逐漸走高。市場整體低溫運作。預計2020年市場受到政策及資金面影響，房企拿地熱情不高，市場將延續低溫態勢。

從各等級城市來看，城市間分化將進一步加劇，預計2020年一二線城市熱度不減，穩中有升，房企逐漸回歸一二線熱點城市，未來房企將會加大在一二線城市拿地力度；受到棚改政策逐漸退出以及部分需求被提前透支的影響，預計明年三四線城市土地市場熱度整體下降，土地市場逐漸轉冷，房企加速撤離三四線。

土地市場冷熱不均，區域分化的特徵將會越來越明顯。部分優質城市、優質地塊仍然搶奪激烈。如上海、杭州、南京等長三角熱點城市優質地塊仍然搶手，而一些經濟基本面較差以及區位偏僻、出讓條件嚴苛的地塊則無人問津，房企拿地更加理性。