近日，58同城、安居客房産研究院分院院長張波發佈了2019年房地産市場的總結，及對2020年房地産市場的預測。

總結篇

如果用兩個字來形容2019年，那就是“穩定”，土地市場穩定、房産價格穩定、未來預期穩定，三穩的目標在2019年皆有清晰體現。同時，樓市調控政策指向性明確，全國降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的行業背景下，房價整體上漲態勢得到有效控制。

在房住不炒的調控主基調下，樓市的投機性需求基本離場，住宅回歸居住本源；

在“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”的方向指引下，金融側調控保持相對高壓，有力保障房産市場理性發展，防止投資過熱現象産生；

在租售同權的安居目標下，租賃房源供給不斷增多，租賃市場繼續蓬勃發展；

在因城施策的調控準則下，各地的調控精準度不斷提升，各城調控的顆粒度也愈加精細化。

調控不放鬆  房地産金融首當其衝

2019年全年樓市政策保持了相對穩定，因城施策的精準調控在各地都有所體現，如佛山取消樓市限價政策、東莞調整二手房交易個稅等，蘇州部分區域限售、大連、洛陽等地出臺限價政策。總體來看，政策放鬆的城市和地區較少，而大部分城市依然維持了調控高壓，尤其是開封、張家港兩地分別在7月、12月經歷了政策放鬆“一日遊”，導致各地調控放鬆更為謹慎。

2019年在市場流動性整體放鬆的環境下，房地産金融側卻愈加收緊，向市場傳遞出明顯信號。即房住不炒已從行業源頭入手，不但要控制房地産開發企業風險，同時通過金融側調控，有力提升房地産去産能化的節奏，2019年房地産金融側的調控來看，主要採取了三步走。

第一步“定調嚴控”，4月的“房住不炒”基調重申，7月政治局會議“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”，9月國務院常務會議明確要求，地方政府專項債券資金不得用於土地儲備和房地産相關領域等都是融資從緊的明確信號；

第二步是“嚴控信託”從5月開始監管部門就發文嚴防資金通過信託、金融租賃等方式進入房地産領域，7月監管部門約談房地産信託業務發展過猛的信託公司；

第三步“加大整治”，8月上銀保監會表示將在32個城市開展銀行房地産業務專項檢查，涉及土地儲備貸款、開發貸款。8月底銀保監會又發佈對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報，對中小銀行違規為房地産項目提供融資進行了批評。

“搶人”政策頻出   拉動樓市熱度提升

今年直接針對樓市調控放鬆的政策可謂鳳毛麟角，大量的放鬆體現在各地落戶政策放鬆、人才政策放鬆，這類政策對於樓市的確産生了間接性影響。

從放鬆人才購房限制政策來看，大都是提供了相應的補貼或直接降低或取消了人才的購房門檻，對於三亞、南京、天津、佛山、江門等放寬來看地于當地城市和區域的熱度提升起到了較為明顯的效果。但必須要看到，人才政策的真實目的依然還是以吸引人才為主旨，政策本身包含的內容也較多，人才購房只是其中一部分，因此不能將人才政策就等同於調控放鬆。

值得關注的是，各地的人才政策本身依然有著諸多值得推敲之處，一方面人才引進大都是學歷或職稱為主要標準，缺乏根據各城重點發展産業珠的專業性人才引入標準，這一點在部分二三線城市表現尤為明顯，換言之是2019年是“搶人大戰”，而非“引入對口人才”；另一方面不排除部分城市通過人才政策的方式起到調控變相放鬆的效果，尤其是將人口的門檻降得過低時，這一傾向體現尤為明顯。

2019年部分城市和地區人才政策情況

土地市場降溫  房企加速回歸一二線

2019年全年土地市場成交量顯現同比明顯減少，從土地購置面積的數據來看，上半年房地産開發企業土地購置面積8035萬平方米,同比下降27.5%，同比量減達近三成。下半年土地購置面積的整體有所回升，但從全年來看總體成交同比去年下滑的趨勢沒有改變，1-11月同比下降14.2%。

從實際拿地情況來看，房企圍繞重點城市群和核心都市圈的佈局力度明顯加強。大型品牌房企回歸一二線的趨勢較為明顯。深圳、北京土拍市場今年都呈現過火熱的局面，一線城市的優質地塊更是讓房企欲罷不能，6月，深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“吸睛”效果。與此相對應的是，三四線及以下城市是土地流拍集中地，從2019年土地流拍數量的情況來看，排名靠前的城市分別為金華市、濟寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的佈局意願度低，市場趨冷是這類城市土地降溫的重要因素。

值得關注的是，今年以來有部分房企開始暫停拿地，規避風險。一方面由2016-2017年的地王項目在很多城市都面臨著銷售困局，讓房企拿“地王”的衝動銳減；另一方面負債率過高的房企也在今年漸漸被動減少甚至暫停拿地動作。整體來看，房企在土地市場已明顯理性，拉動土地溢價率持續走低。

銷量繼續提升  商品房GMV向16萬億挺進

2019年1-11月商品房銷量情況

從統計局公佈的數據來看， 1—11月份，商品房銷售金額139006億元，增長7.3%，其中住宅銷售額增長10.7%，從數據來看前11個月銷售金額已接近14萬億，而去年同期僅12.9萬億。因此2019年全年破15萬億已無懸念，商品房的GMV已經邁向了歷史新高點。

房企在2019年也加快了銷售腳步，早在5月，不少房企已經開始加快推盤的力度，6-7月的市場推盤節奏以及促銷也是大於去年，下半年在樓市降溫的大環境下，房企“以價換量”的情形不斷增多，拉動樓市銷售量穩步提升。同時房地産銷售的分化也在不同城市中得到體現，包括深圳、上海臨港在內的熱點城市和地區，受大政策影響帶動了樓市熱度提升，但一些三四線城市甚至的二線城市則出現了市場降溫。

值得關注的是，目前行業整體集中度提升的步伐並未停止， 2019年新入千億陣營的房企數量預計在5家上下。從房地産開發行業的發展來看，商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規模增長已經趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響，衝擊千億的難度還將不斷提升。

房價保持穩定  降溫城市同比增多

2019年，對房價調控的壓力在上半年表現尤為明顯，住房和城鄉建設部上半年對6個城市進行預警提示的基礎上，又對新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。下半年房價上漲壓力較大的城市明顯減少，但深圳或是個例，由於市場熱度提升過快，12月深圳住建局明確表示，二手房小區上漲超5%，市民可以向區房地産主管部門投訴，在房價整體下行壓力較大的環境下顯得較為“另類”，但這也在另一側面體現出房價調控在各地重要性。

嚴調之下，樓市降溫，從統計局公佈的數據來看，2019年各月全年房價出現同比下行的城市不斷增多，今年11月有超過30個城市的二手房價格出現下跌，時隔56個月再次出現超過30個城市房價下調。從安居客線上二手房數據來看，2019年11月份新房線上均價為16599元/平方米，二手房掛牌均價為15410元/平方米。二手房相比1月僅微漲2%。其中一線城市的二手房普通出現房價下探趨勢，例如11月相比1月北京下降了2.5%，廣州下降了4.8%。二線城市中也不乏二手房價出現下行的城市，例如青島、濟南、杭州、三亞等城市年底相比年初的下滑趨勢都十分明顯。

租購並舉，建全租賃法律法規

2019年國家出臺的各項政策文件可以看出，國家繼續將發展住房租賃市場作為主要任務，支援城市住房租賃建設，整治租賃仲介亂象，規範房地産住房租賃市場平穩發展。

就地方城市政策而言，在“加快建立多主體供給、渠道保障租購並舉的住房制度”的大方針下，住房租賃政策更為細化，包括搭建租賃住房資訊平臺、大力發展人才公寓等，通過多渠道推進住房租賃市場發展。

分城來看, 一線城市的總體租房需求依然高於大部分新一線城市，北上深租房需求領先。新一線城市中，成都的租房需求居首位，排名全國第二，僅次於北京；其次為重慶、武漢等中西部城市。以深圳為例, 總體綜合實力較強，人才政策相對寬鬆，招聘活躍度高，吸引大量人口落戶與就業；但就租房成本而言，租金價格相對較高，居住壓力相對較大, 2019年租賃房源供應量排名第三，租房訪問量排名第四，租金價格排名第二。

波動依然，預期整體趨向平穩

從2019年統計局公佈的房地産開發景氣指數來看,變動已然很小,房地産開發市場在全國層面表現較為平穩,但在不同城市和區域之間的差異依然十分明顯,例如東北地區的降溫的速度較為明顯，2019年1-11月的增速回落0.6個百分點，不但低於2018年全年17.5%的水準，更是四個大區中最為回落速度最快的。不過由於東北區域房産投資在全國總佔比偏低，對於全國整體影響效果相對有限。從安居客購房者信心指數來看，全年的波動向下的特點非常明顯，“小陽春”之後就一路波動下行，直至11月稍有回調，購房者對於房地産未來的預期普遍走平，隨之投機性購房需求同步撤離。值得關注的是，年末一線城市的購房者心態回調的幅度較為明顯，二線城市則出現輪動性下滑，購房者心態分化在明年或將體現得更為明顯。從經紀人信心指數來看，全年呈現更為平滑的下行傾向，經紀人的心態波動性要小于購房者，但整體對後市普遍看平的態度更為普遍化。

預測篇

穩定之下 分化加劇  

日前，從2019年底的中央經濟會議和全國住房和城鄉建設工作會議傳遞出的信號來看，2020年房地産重點依然體現在落實房住不炒，保持樓市穩定，發展租賃體系等幾個方面。因此，2020年樓市的健康平穩發展，安居宜居的住房目標不會改變，房地産市場將呈現平穩運作的態勢。預計房地産調控總體保持從嚴，因城施策的方式會多樣化，房地産金融側收緊將常態化。在整體穩定之下，各類分化將在以下幾方面持續體現：

調控分化  房價成為調控鬆緊的“刻度尺”

從2020年的趨勢來看，由於調控政策並不會採取“一刀切”手段，因城施策依然是調控政策的前置性條件，因此，總體來看，2020年二手房市場整體波動性將繼續減小，春節前量價難有大起色，“小陽春”依然有望出現在各類城市，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存大。

值得關注的是，城市一二手成交量變化並非當前調控的主要“尺規”，房價才是判斷調控未來鬆緊度的“刻度尺”，換言之判斷一個城市可否放鬆的標準是房價下行壓力。因此，一線城市和熱點二線城市的政策放鬆難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房價上漲向下行壓力增大轉化，另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線，在供應量持續但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放鬆的概率會有所提升。值得關注的是，三四線調控放鬆的節奏會較為平緩，更多放鬆或在二季度以後逐步在市場體現出來。

分化之下  金融政策難言寬鬆

無論是從年中中共中央政治局會議要求來看，還是年底中央經濟工作會議的指示來看，堅持房住不炒，落實房地産長效管理機制，不將房地産作為短期刺激經濟的手段的目標非常明確，2020年不會放鬆對房企融資的定向嚴監管，房地産融資的寬鬆化很難實現，房企融資難預計依然會保持延續。值得關注的是，2020年房企“借新還舊”的現象的確普遍存在，一方面是由於2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力，另一方面由於融資難度增大，2020年融資成本的高企亦將持續。

值得關注的是，由於部分房企追求前期過度追求規模化，導致前期負債水準過高，在融資從嚴的大背景下，這類企業的風險度也在不斷提升。2020年降低負債水準，降低財務風險顯得較為重要，通過項目轉讓，項目合作的方式來減輕負債或成為市場常態。

城市分化   房企持續回歸一二線

2019年房企拿地總面積下跌預示著2020年土地市場也難言樂觀。同時棚改在2019年提前完成直接表現為三四線以下城市2020年需求側將出現一定比例下滑，同步拉動此類城市的土地降溫不斷呈現。

房企回歸一二線的重要原因在於需求側出現的變化，一方面是棚改結束，三四線以及下城市未來購房需求總量會出現較為明顯的下降，過於激進在三四線拿地未來的風險性會不斷提升；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來看，對於人才的吸引力遠大於三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱于二線城市，同步導致房企逐步退出三四線城市。

房地産開發行業的快速發展在過去二十年，逐步滿足了人們對居住空間和品質提升的需求，而後房地産的增量市場規模逐步減少也是于購房需求增速相匹配。後續房地産拿地面積下降的趨勢不會變，但並不代表房地産開發行業將快速萎縮，一方面商品房開發量減是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面各大城市舊城改造依然會給房企帶來很多新機遇。

房企分化  産品力成為競爭關鍵砝碼

從以往房企的競爭來看，多聚焦于規模化水準，這也導致了部分房企過於樂觀而盲目擴張。部分大型品牌房企通過規模化的確也形成了一定優勢，例如融資成本相對較低、融資難度相對較低、融資方式的多樣化等等，並且由於有品牌以及大量土儲做為保障，抗風險能力也會相對較高。

2020年商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，預計2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。

從全國住房和城鄉建設工作會議確定的2020年重點目標來看，著力提升城市品質和人居環境品質是重要一項，這也預示著對房企開發品質的監控力度會同步加強，在2019年不同城市的新建住宅品質問題不斷引起廣泛關注的情況下，2020年房企之間的競爭不會只圍繞于規模本身，房地産後調控時代精準把脈購房者的需求，才是重中之重，産品力將成為房企間競爭的關鍵砝碼。

走進二十年代  用戶需求也將不斷變化

除了對於居住品質的提升要求外，隨著大量95後00後不斷進入社會，用戶對於居住的要求也在不斷改變，一方面接受租房的人群比例佔比不斷增加，另一方面用戶對戶型的偏好也將不斷發展改變。從2018年以來，全國用戶二手房戶型偏好已經開始緩慢變化。從安居客線上用戶二手房的找房偏好來看，1居室和2居室偏好人群佔比縮小，偏好3居室人群佔比逐步上升，整體來看，2居室和3居室為全國用戶主要關注戶型。隨著房地産市場的穩定發展，生育政策的不斷放開，2020年預計3居室首改需求將會繼續穩步上升。

2018-2019年用戶二手房戶型偏好情況