2019年即將結束，南京各大板塊的樓盤紛紛開始年終衝刺！據不完全統計，截至發稿前，本週已有至少26家樓盤領取銷許，涉及河西、仙林、鼓樓濱江、青龍地鐵小鎮、九龍湖上秦淮等諸多板塊。因此南京商品房庫存也是一路上揚，過去四個月基本維持在4.3萬套以上，而今更是突破至4.8萬套。

（截圖來源南京網上房地産）

除了新房蓄水量逐步衝高，樓市已回歸理性，不是真正的性價比盤銷售週期必然延長。與此同時，南京房價格局也已悄然洗牌：河西6.2萬/㎡、城南4.3萬/㎡、仙林4萬/㎡、祿口2萬/㎡……買房人的置業門檻隨之提高。再加上11月房貸基準利率降息的影響，有業內人士指出，對於在南京等有顯著人口增量的城市來説，不論是剛需上車還是改善置換都是一個好時機。

值得一提的是，位於城東的網紅盤璟悅名邸自公開到開盤，就引發了城東居民的廣泛關注。項目預計近期加推最後的3號樓，共計120套收官房源，戶型建面約77㎡、122㎡，裝修交付。目前案場剩餘少量在售房源，均價26500元/㎡。其中建面約77㎡戶型總價約199萬起，入手門檻極低；建面約122㎡戶型擁有約5.4米寬廳，南向約6.5米超長陽臺，是板塊內改善首選戶型。

（示意圖）

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城東“價值洼地”正在崛起

對於大部分剛需來説，首次置業所能夠承受的總價在220萬以內，以戶型緊湊的小三房居多。據了解，在南京江南主城範圍內，總價220萬左右的區域以及樓盤，大致分佈在江寧上坊、淳化、祿口、龍潭、湯山、江寧濱江等區域。

從位置來看，相較于其餘板塊以及樓盤位置較遠、活著周邊配套有待發展，而璟悅名邸位於紫東地區，與大校場直線距離約4公里，與江寧東山商圈直線距離約5.4公里，與新街口直線距離約10.4公里，麒麟科創園就在近旁，正處於大校場+麒麟+萬達三大黃金商圈交匯處，多重配套利好凸顯。

（示意圖）

今年年初，南京市委首次提出“東部地區崛起”，打造創新之城、文旅之城、産業之城、生態之城。4月，“紫東”規劃綱要出爐，南京正式確定向東突圍，計劃當年實施項目282個。隨即，紫東地區內涌入了一大批想要抄底價值洼地的買房人，新房庫存銳減。大校場板塊更是主城最後一片可供大規模開發的土地。有業內人士分析，大校場片區層級應該會和河西中一樣，正常情況未來板塊內房價預計會在4萬元/㎡左右，或將成為又一個堪比河西奧體中心的存在。璟悅名邸（時代天樾）正位於兩個板塊的雙重輻射區，乘上紫東建設提速的特快車的同時，享受主城一線資源利好輻射。

交通上，璟悅名邸與地鐵10號線（規劃）二期東麒路站直線距離僅約1公里，且毗鄰規劃中的地鐵12、13號線大里村地鐵站，以及有軌電車1號線。其中，地鐵10號線工程可研報告已于近期得到批復，標誌著該項目前期工作取得重大階段性成果。

（地鐵規劃發展示意圖）

周邊5公里範圍內，商業、醫療等配套齊全。商業上，除了項目自帶約7.6萬方的商業，附近齊聚生鮮物流批發市場眾彩物流、南方時代購物廣場、23萬方的萬達廣場、20萬方的荔枝廣場（規劃中）和15萬方的新城吾悅廣場。往南，可到達三甲醫院江寧醫療服務中心、二甲醫院江寧中醫院。

此外，璟悅名邸所在地塊內還規劃有一所幼兒園，周邊已有東山小學直屬分校遠泰路小學、竹山路中學直屬分校覓秀街中學、東山外國語學校初中部南京東山外國語學校高中部等校區分佈。

（東山國際産業研發園土地規劃）

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總價199萬起，收官加推，爭藏不待

除了地段、配套、價格等因素外，在選房區內戶型往往才是買房人下決心的關鍵。通常，大部分首次置業的人會首選中小戶型，面積段在90㎡及其以下，兩房到三房不等。據悉，璟悅名邸預計收官加推3號樓，共計120套房源，戶型建面約77、122㎡，總價199萬起。其中，3號樓為景觀樓王，整個社區園林景觀設計為“一心十二園”，以五條平行帶，12個體驗塊，營造各種生活方式，滿足全齡段的活動需求。

（效果圖）

戶型上，從兩房到三房，兼顧了剛需、改善雙重需求。建面約77㎡有A1、A2兩種戶型，設計都較為方正，生活動線合理。其中A1戶型為三開間朝南，且入戶玄關設計，增加了收納空間，且儀式感十足；餐客廳一體化，視野開闊；衛生間乾濕分離，人性化設計。

（戶型示意圖）

建面約122㎡為三房兩廳兩衛，邊戶設計。

（戶型示意圖）

入戶玄關設計，且在衛生間、臥室、廚房附近設計多處收納空間，利用率高；雙臥室朝南，配置約6.5m通長陽臺，不僅可用作晾曬，也可觀景或搭建榻榻米，用作書房等，功能多樣；獨衛主臥設計，私密性強；開間約5.4米寬廳加開放式飄窗，視野開闊，尺寸感十足，可滿足四口之家對於公共空間的需求。雙衛設計，且銜接了動區與靜區，生活動線合理。

（樣板間實景）

此外，項目後期將引進萬科物業，以全天候貼心服務關注業主日常居家生活。優質物業同樣也是房産保值增值的關鍵，而且萬科物業正是南京樓市公認的“二手房價提振者”。

伴隨著新房庫存激增，以及主城門檻的提高，剛需被逐漸邊緣化，改善對居住環境也提出了更高的要求。璟悅名邸立足南京城東重心，享大校場+麒麟+萬達三大黃金商圈輻射，萬科物業加持，以“低門檻+大三房”的優勢在周邊板塊脫穎而出，未來價值可期。