大型交通工程關鍵節點旁低效土地可以用來做什麼？廣州交投集團給出了新答案：大型交通工程關鍵節點上蓋起了“空中花園”，兩旁的低效立交通過土地釋放再利用拔起高樓、建成社區……廣州交投集團通過創新模式節約集約用地，開發綜合社區，從而盤活資産、反哺城市交通建設。

文/盧夢謙、林煥生、劉洋 圖/魏雄鋒、高鶴濤

12月28日，2019年度全國國企管理年會在北京舉行。廣州交投集團的管理創新成果《大型交通工程關鍵節點多功能綜合社區開發模式》及應用案例廣州東圃立交蘭亭盛薈項目在全國國企申報的四千余項參賽項目中脫穎而出，獲得管理創新成果一等獎；作為廣州首例通過立交市政化改造盤活存量土地資源的模式，在全國也開創先河，具有較好的可複製標準，不僅為城市更新改造、存量土地盤活、城市空間治理提供了新思路，而且為推進廣州“四個出新出彩”、實現“老城市新活力”提供了新路徑。

案例 東圃立交蘭亭盛薈項目

蝶變 低效立交變綜合社區

廣州市天河區的東南側、廣州金融城的東北側，是廣州東南西環高速公路原東圃立交所在範圍，承擔著廣州市東部交通重要功能，聯繫廣州金融城、奧體中心片區、琶洲會展中心片區。而現在，那裏已通過立交市政化改造和城市設計，釋放約13萬平方米城市用地面積，並以大型交通工程關鍵節點多功能綜合社區開發模式建起了東圃蘭亭盛薈項目，因取消高速收費站而留下的低效立交發生了“大變樣”。

記者了解到，東圃蘭亭盛薈項目總佔地面積近13萬平方米，其中可建設用地面積9.13萬平方米，容積率為4.05，總建築面積為36.96萬平方米，除了建有可居住3500多戶、容納1萬多人的住宅樓，還有一系列如老人活動中心、幼兒園、社區中心等配套設施滿足片區的功能需求。

亮點 “空中花園”造舒適環境

6.5萬平方米大型交通工程關鍵節點上蓋的“空中花園”是一大亮點。據悉，項目跨越東環高速路段設置約500米長、100米寬開放性上蓋綠化平臺，住宅區設置大平臺與上蓋綠化平臺相連，不僅有效解決了大型交通工程關鍵節點兩側居民區互聯互通問題，同時給廣州東部增加約6.5萬平方米的綠化區域和豐富的文體設施，並且上蓋綠化平臺可以起到降噪、降塵、減震的作用，有效減緩東環高速對開發地塊帶來的環境影響，打造更舒適的居住環境。

東圃立交上蓋公園向社會開放，提供多項體育設施，包括足球場、網球場、籃球場以及800米環形跑道，為廣州金融城片區打造了一片高品質生活社區。

推進實施3步走 “全國首例”這樣煉成

盤活資源：交通設施用地調整為城鄉建設用地

盤活高快速路兩旁的土地資源並不簡單，涉及方方面面。在東圃蘭亭盛薈項目策劃階段，廣州交投集團前期分別開展了控規調整、城市設計、交通規劃、環境評估等可行性專項論證；在設計階段，又牽頭多部門開展聯合會審，落實策劃意圖和項目設想。以廣州市實施功能片區土地利用總體規劃調整為契機，東圃立交地塊規劃用途由交通設施用地調整為城鄉建設用地，為地塊開發提供了基本條件。

經過規劃主管部門的指導和審查，設計單位的多番溝通論證，廣州交投集團對地塊立交改造方案和項目規劃設計方案進行反覆調整優化，最終在2014年2月獲市規委會全票審議通過，用地性質由交通設施用地調整為城鄉建設用地，計容建築面積約35萬平方米，存量土地資源煥發出新價值。

提升價值：改造方案多次優化

在資源有限的情況下，能否加強土地利用，提升地塊開發價值？廣州交投集團提出優化東圃立交市政化改造方案，通過對上蓋綠化工程、住宅地塊詳細設計，優化立交方案增加凈用地面積；並通過提升住宅項目、綠化隔離帶地坪標高、公建配套設施在地塊內統籌設置等詳細設計和論證，形成了方案二次優化建議，優化後地塊計容建築面積調整為約37萬平方米，增加了約2萬平方米。

創新速度：“當年收儲、當年出讓”

在調整土地規劃期間，廣州交投集團也在緊鑼密鼓推進地塊交政府收儲工作。2014年5月9日，廣州交投集團與市土地開發中心簽訂地塊《收回國有土地使用權補償協議》。並且通過與市政府各相關部門的協同努力，高效完成了地塊收儲前期項目建議書、地質災害危險性評估、土壤污染調查和文物考古等專項報告審批工作。後陸續完成國有土地使用證登出、變更登記以及用地結案工作，至8月底地塊收儲工作基本完成。同年11月，東圃立交地塊成功掛牌出讓，開創廣州市“當年收儲、當年出讓”的新紀錄，成為廣州市國企節約集約利用土地的典範。

開發模式可複製 全省範圍內應用

低效立交用地“變身”功能齊全住宅小區，這在廣州甚至全國都是先例，究竟如何進行項目策劃以及推進實施？記者了解到，廣州交投集團組建專業團隊全程參與項目建設，在東圃立交地塊開發策劃、土地處置和清理、土地競拍及開發各方面均實現全方位跟蹤、保障，並著力推進項目開發具體實施工作和後續開發研究。

2007年，廣州東南西環高速公路取消收費納入年票制項目，收費站撤銷後的交通組織不能適應車輛高效通行的需要。是否可以盤活地塊，將土地資源再利用起來？2013年下半年，廣州交投集團結合東圃立交市政化改造研究，通過優化立交形式、完善立交功能實現立交從高速公路集中收費形式向市政立交轉變。通過交通改造優化，減少交通設施用地面積，釋放城市用地面積。

東圃立交市政化改造通過增加黃埔大道、中山大道的聯繫通道，減少了立交長距離繞行，縮短了前往珠江後航道、金融城核心區、琶洲會展中心等地時間，大大提高了交通疏導效率，提升了廣州市局部集散和交通服務功能。

記者了解到，廣東省記憶體有大量大型交通工程關鍵節點旁低效再利用的土地，土地釋放、再利用前景廣闊。東圃立交蘭亭盛薈項目開發中形成的大型交通工程關鍵節點多功能綜合社區開發模式具有較好的可複製標準。

據悉，對於大型交通工程關鍵節點旁釋放的土地資源進行再利用，除了建設住宅小區，還可以打造商業綜合體，具體根據片區規劃來決定土地作何使用。廣東省交通集團也參照該模式實施了廣深高速新塘立交節點綜合開發。

該模式後續將持續應用於廣州交投集團三滘立交市政化綜合改造、東曉南路至廣州南站連接線綜合開發項目以及其他增量項目中，為城市更新改造、超大城市空間治理做出新貢獻。

新思路助力可持續發展

在項目開發過程中，廣州交投集團整合資源，發揮各自所長。擇優選取房地産開發企業合作進行項目開發，整合合作方在資金、技術、人員等方面的優勢，確保項目的各分項工作高效推進，保障建設效果。

東圃蘭亭盛薈項目成功開發，實現了道路周邊用地優化、交通改善、土地增值、獲取收益等多項目標，為高快速路建設提供有力的資金支援。

該項目收益使得廣州交投集團企業信譽評級從AA提升至AAA，國際評級達A-，大大降低了國企融資成本，有效實現國有資産的保值增值，極大地支援了企業主業發展，為企業可持續發展提供了新思路。