2019年12月27日，中國社科院財經戰略研究院鄒琳華住房大數據團隊在2019年11月緯房指數監測分析的基礎上，結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，發佈了《中國住房市場發展月度分析報告（201912）》。本期報告同時也是中國社科院國情調研重大項目“房地産調控政策及其效果”階段性成果。

總體看，核心城市房價繼續小幅下調，“小陽春”或難以再現。

2019年11月核心城市房價平穩回調，房價波動性進一步降低。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年11月，核心城市房價比上月下降了0.24%，比上年同月上漲了1.9%。這也是2019年8月以來，核心城市綜合房價第四個月小幅下降。與2018年同期相比，核心城市房價的波動性顯著降低。

二手房成交量繼續回落至近三年平均值附近，成交量有所萎縮但並未降至冰點。2019年11月，10大重點城市二手住房成交量指數為138.39，比10月下降了8.62%，與2017年以來的二手房成交量指數月度平均值大體相等。可見，下半年二手房成交量雖然持續下降，但仍處於正常值區間。二手住房成交量還遠未進入有價無市的“冰凍區”。

十大城市二手住房成交量指數（2017年1月成交量=100）

製圖：中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組

隨著政策走勢的進一步明確和房價總體波動性的降低，2020年初房地産市場 “小陽春”現象或難以再度出現。

2019年初房價“小陽春”的出現，主要基於以下條件：一是2018年第4季度核心城市房價出現較快下滑，市場累積了一定的反彈動能； 二是2019年初住房調控政策進入真空期，市場各方樂觀推測調控政策可能轉向。目前，這兩項條件均發生較大變化。首先，2019年12月10日至12日舉行的中央經濟工作會議明確定調2020房地産政策，會議再次強調要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求全面落實“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理調控機制。2020年的房地産調控政策主線已經較為明朗，房地産市場借政策真空期進行預熱的可能性已經大為降低。第二，2019年第4季度房價總體穩中趨降，並未出現大幅下調，因而市場累積的反彈動能也很小。綜合看，2020年初，房地産市場總體不大可能再度出現明顯的“小陽春”現象。

分城市看，一線城市中深圳創新高北京仍下跌，2020下半年房價穩定難度可能加大。

一線城市緯房指數監測顯示，自2019年7月以來，一線城市房價走勢出現分化，深圳房價獨自持續上行，而北京、上海、廣州等城市繼續調整。其中，北京房價下調速度要快於其他一線城市。緯房指數顯示，由於2019年7月以來一線城市市場走勢的持續分化，2019年11月一線城市中深圳房價創出歷史新高，北京則進入2017年以來的新低。與2017年4月最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18.5%。廣州的市場走勢與北京非常相似，但是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以來，房價的漲跌幅度相對較小，繼續保持平穩調整的態勢。

如果一線城市市場走勢分化繼續加大，2020年下半年一線城市房價穩定的難度可能加大。在最近幾輪房地産小週期中，深圳往往領先於其他一線城市房價率先復蘇，因而具有一定的市場風向標意義。本次深圳房價再度率先上漲，對其他一線城市的房價預期具有一定的正向影響。如果2020年下半年深圳房價漲勢延續，其房價上漲態勢可能會逐步會傳導至其他一線城市。2020年下半年，一線城市房價穩定難度將加大。如果2020年下半年之前深圳房價漲勢消退，一線城市住房市場有望維持總體穩定。

分城市看，部分二三四線城市房價波動性仍較大。

在“房住不炒”的政策背景下，部分二三四線城市房價穩中有降。青島、濟南、中山、淄博、肇慶等少部分二三四線城市，近一年房價降幅大於9%，市場理性回歸、泡沫縮小，居民購房負擔降低。二線城市中，長沙房價水準相對較低，且近一年房價下降約5.99%，居民購房負擔也有所減輕。重慶、天津、武漢、石家莊、福州、鄭州等城市，近一年房價穩中略降，房地産泡沫擴張得到抑制。

部分城市房價波動性相對仍較大。緯房指數監測顯示，蘇州、南通、寧波、臨沂、唐山、宿遷、洛陽等城市近一年二手房價漲幅在12%以上。其中蘇州2019年11月房價環比下降1.74%，短期房價漲勢初步得到控制。

環京房地産市場仍然平穩。2019年11月，作為環京風向標的廊坊（燕郊）房價環比下降0.54%，同比上漲4.62%。

從租房市場看，核心城市住房租金較快下跌。反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數顯示，核心城市住房租金繼8月開始由漲轉跌之後，11月租金繼續較快跌。2019年11月，核心城市住房租金指數為101.67，環比下跌1.35%，同比下跌1.08%。2018年同期，核心城市住房租金也有類似的下降走勢，但2019年租房市場景氣度總體低於2018年。由於11月屬於租房市場淡季，住房租金較快下跌總體屬於季節性波動，同時也疊加了少部分經濟增速下行因素的影響。

一線城市儘管短期租金全部下跌，但總體向上趨勢仍然沒有改變。一線城市緯房租金指數顯示，2019年11月，4個一線城市住房租金出現不同程度的環比下跌。其中北京環比下跌1.5%,深圳環比下跌1.6%。但從近兩年的租金走勢看，剔除季節性波動，一線城市住房租金仍然呈現向上的趨勢。如果與2018年1月相比，深圳租金上漲了10.28%居一線城市首位,北京上漲了2.86%居一線城市末位。

報告認為，隨著“房住不炒”及“因城施策”的推進，多數城市房價趨於平穩或穩中有降，這也有利於居民住房水準的提高和宏觀經濟的平穩。但也有部分城市的市場波動性較大，房價仍具備一定的上漲動力。對於這部分城市，應進一步消除房價上漲的潛在動力，促進市場回歸理性。報告具體建議措施包括：

進一步清理部分城市現實仍然存在的住房去庫存政策，嚴格控制城市更新與棚戶區改造規模範圍，避免擴大短期供求矛盾；

探索建立限競房、共有産權房等低價住房供應制度，穩定居民房價預期，避免購房者因房價上漲集中入市；

進一步推進租購房同權，因地制宜清理購房優先入學、優先落戶等不合理政策，逐步建立租購並舉的市場體系。