反覆8個月後，李芳（化名）放棄了在豬年換房的打算，經紀人周偉（化名）最終也沒能掙著這筆佣金。沒“上車”的換房人，讓成交鏈條不能由點成線。不出意外的話，2019年北京二手房的年成交量將在14.4萬套以內，不僅總量低於2018年，月成交峰值也低於去年同期。縱觀全年，觀望與等待，是北京二手房市場的關鍵詞。

資金門檻困住換房人

總結自己的2019年，李芳用了三個等字：等待房價下降，等待利率下跌，等待政策機會。“不等不行啊，手頭的現金不夠”。

李芳屬於有“賣小買大”需求的改善型購房人，名下有一套45平方米的一居室，想換成80平方米的兩居室，以方便父母到北京小住。今年4月，躲過“小陽春”，李芳就開始有重點關注身邊的兩居室。頭5個月，周邊區域的二手房價格降得不算明顯，從9月開始，經紀人隔陣子就能推薦一兩套房源，一直到最近，每週都有低價格的房子挂出來。

“我看了兩套，業主倒是誠心賣，價格也能談，可再看我的房子，價格也得跟著降。”李芳原本認為，小戶型是較為抗跌的，可伴隨著二手房價格整體向下，影響也波及到了她的一居室，換房資金依然不夠。

“房價雖然降了，可利率和政策都沒放鬆，現在的首付對換房來説門檻依然挺高。”李芳説，身邊有不少朋友和她一樣，想換房卻沒法“上車”，只能選擇繼續等等看。

“等著客戶下決心”

李芳沒有換房，為她服務的經紀人周偉自然沒能成單，更別提從中提成、拿佣金。

“想換房卻遲遲沒換的業主，可不止一兩位。”周偉苦笑著説。

現在的他，與其説是二手房經紀人，更像是京津冀置業顧問，只要能成交，新房與二手房他一起賣。翻開他的朋友圈記錄，從東二環到北五環，從張家口到廊坊、霸州，哪有房子賣，哪就有他的身影。多數時間，周偉在朋友圈分享的都是熱賣、抄底、創紀錄這些喜慶的字眼，可只有他自己知道，隨時而來的常常是“勞而無功”的一天。

“即便是老客戶，也變得很挑剔。”周偉講了個故事。有一位客戶，首套房就是經他手買的，看了兩次便爽快簽了約。9月的一天，這位客戶找到他説考慮換房，讓他幫忙留意著點兒。“從9月到12月，一有合適的房子我就推薦，十幾套下來，沒一套看中的。”客戶告知的理由，不是戶型差、單價高，就是裝修老、有租戶。有一次，什麼都挺合適，又説覺得太折騰，“客戶在等房，我等著客戶下決心。”

今年市場整體更冷

有人説，2019年的二手房市場復刻2018年，呈現出先揚後抑再揚的走勢。然而，比較成交數據後，記者發現，2019年的市場要更冷一些。

從成交量看，今年不如去年。從峰值看，今年賣得最好的月份是3月，網簽16051套；2018年賣得最好的月份是5月，網簽18096套。從波谷看，同樣是2月賣得最差，今年只網簽6091套，比去年少1270套。

從持續時間看，今年的“小陽春”明顯更短。2018年3月到5月，北京二手房市場走出一波小高潮，月成交量從11156套到18096套。而今年，僅出現了3月一個月的短暫回溫後，成交就見放緩。

“對改善型客戶來説，市場選擇多了，六七百萬元的預算，新房也有不少，這麼激烈的競爭是過去沒有的。”周偉透露，現在小戶型業主開始降價，有一套60平方米的房子，業主剛從339萬元調到325萬元。

“每到年關，總會有業主著急變現而降價賣房，因此才有年末小高峰之説。雖然今年降價業主比去年多，幅度比去年大，但效果並未更好。”周偉坦言，目前的回溫只是市場的正常波動，也許適應平淡才是未來經紀人的基本素質。