在“房住不炒”和“因城施策”的大背景下，房地産行業週期呈現新的趨勢、城市風險呈現新的特徵、企業戰略呈現新的變化。展望2020年宏觀經濟走勢，預判房地産行業的發展，分享房企區域如何回歸經營核心，打造房企區域競爭力，億翰智庫主辦的2020中國房地産行業年度策略會華北站在北京召開。來自資本市場專家、行業專家和企業領袖為三百多位房地産行業精英分享行業思想、討論熱點話題，幫助企業在區域層面打造核心競爭力，穿越行業週期。

會議首先由億翰智庫董事長陳嘯天先生致辭，陳嘯天表示，不必看空房地産行業，房地産行業還將在國民經濟體系中發揮重大作用。同時，指出在房地産行業不景氣的週期中也存在需求下降的趨勢，豪宅市場將受到衝擊。從企業應對當前市場的角度看，企業一定要回歸核心，要看懂企業的核心業務是什麼，去鞏固這些核心業務的優勢。在回歸核心的問題上，房企要看關注四個事情，第一，戰略要清晰，把握好節奏，既要深刻理解宏觀政策的趨勢，也要及時明確競爭環境的變化，同時也要結合自身的優勢資源，明確大的戰略方向，把握戰略節奏。第二，明確核心，房企需要想清楚為什麼自己能夠在這個市場生存下來，利潤和現金流的核心是什麼？分析下來，還是住宅是大部分房企的利潤和現金流的核心。那這種核心優勢來源那裏？是投資、行銷、産品還是資本，房企就應該去鞏固這種核心優勢，去優化主業。第三是副業的優化，在經營過程中房企派生出很多副業，重新優化副業，不讓副業成為企業的包袱，這也非常重要。第四是要思考地産和産業的結合，在脫虛入市的背景下，地産和産業的結合是不以個人意志為轉移的，而房企主要思考的是，做産業如何同自身的現金流特徵、管理風格、文化基因等相結合。

華泰證券研究所副所長張繼強先生就2020年宏觀與市場展望發表了自己的觀點。第一，從全球經濟格局看，出現底部企穩跡象。第二，從資本市場看，股債都有結構性的機會，但都難以出現趨勢性行情。其三，在指標預判方面，經濟總量方面，實際GDP增速預計在一季度高開6.2%附近，後續平穩波動，但呈下行趨勢，全年維持6.0-6.1%。全年的CPI呈下行走勢，全年中樞超過3%。PPI可能“先低後高”，需要提防階段性上行風險。2020年地産投資增速下行至5%左右，基建投資上行至8%附近，且基建投資將在一季度發力顯著。基建投資新方向值得市場關注，資訊化基建和補短板基建，特別是補短板基建，包括城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施等更值得關注。第四，在政策方面，政策基調是穩字當頭，其一，積極的財政政策要大力提質增效，更加注重結構調整，堅決壓縮一般性支出，做好重點領域保障，支援基層保工資、保運轉、保基本民生。其二，穩健的貨幣政策要靈活適度是略偏松的提法，貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應更符合逆週期調節的大環境；降低社會融資成本等封殺利率大幅上行空間。第五，中國經濟同樣面臨機遇，特別是經濟結構無需悲觀，中國經濟還存在工程師紅利、城市集群、消費升級、地域級差等紅利值得挖掘，還存在較大的增長空間。

億翰每年發佈的年度策略報告，預測準確、價值高、在行業內的關注度高。億翰智庫執行總裁何慧發表了億翰智庫年度策略的主旨演講——《回歸核心，從核心向外擴張》。何慧認為在政策以穩為主的背景下，房地産行業目前存在著五大回歸，第一行業回歸“調節”，政府引導進入“保量去質”階段；第二政策回歸“箱體”，因城施策是主旨，局部小松有戲，全局大調無望；第三城市回歸“價值”，重區域聯動，輕城市輪動；第四消費者回歸“居住”：性價比、功能性需求將重回市場；第五企業回歸“經營”，現金流為核心，輕財務杠桿，重經營杠桿。在房企回歸核心優勢的基礎上，2020年房企的策略還要考慮從核心向外擴張，第一，立勢，立陣地之勢和立專業之勢；第二借勢，尋找最具合作精神的房企進行合作；第三合勢，在選擇合作夥伴時要做到取長補短與門當戶對。

資本市場如何從金融的角度看待房地産行業的發展，是行業研究備受關注的視角之一。國泰君安地産首席分析師謝皓宇，認為金融短週期和房地産庫存的兩大共振將對2020年房地産行業走勢造成影響。其一，以杠桿率提升所帶來的土地市場繁榮，本質上是將信用通過土地進行派生，其帶來的信貸和GDP之間的不匹配就是貨幣超發週期。其二，金融政策上要求控制杠桿率，特別是控制房地産企業的杠桿，就保證了土地市場的穩定。如果未來三到五年，土地市場穩定狀態持續，如果土地價格作為房企的核心利潤來源，土地價格的落幕也即房地産企業利潤率的落幕。其三，縮表初期的經濟數據是倒逼機制，2019年以來，庫存凈增加0.7億平方米。預計在2020年將開始造成影響使得倒逼機制失效。2020年的房地産的投資和開工均高位，房地産的投資將達到8%和開工將達到4%。其四，地産行業正在經歷供給側改革，但資産久期短，庫存可轉移，但這個過程會非常快，行業利潤率呈現快速下降再回升的耐克型修復。其五，在房價的影響因素方面，金融化比例明顯更低，經濟增長和需求影響因素明顯更多。

産城中國的總裁邱明華先生發佈了2020産城年度策略報告——《決勝之年，回歸行業本源》，他在演講中對2020年中國産城行業進行了展望，第一，2020年是産城投資的大年。一方面2020年重點城市工業用地計劃推出顯著增加；另一方面産業變革使得創新産業用地蘊含政策性機遇。第二，2020年是産城融資的小年。險資逐步入場但投向主要方向仍為國資，險資要價較高，民企缺乏退出渠道。第三，2020年是産城招商變革之年。産業補貼退場，區域産業投資基金將成為主要替代品，謀求與政府投資基金協同存在巨大機遇。工具招商成為行業發展趨勢。第四，2020是産城創新發展之年。一産園區與三産園區尚未構建成熟的模式，應基於政策作深度挖掘，嚴控開發風險。此外，邱明華先生認為産城行業也同樣需要回歸行業本源，塑造企業核心。在回歸核心的過程中，他認為五大趨勢需要注意：其一，園區由大而全，走向小而美，從以地産為基，到以服務産業為基；其二，特色小鎮有望成為産城的重要發展形式；其三，産城完全不等同於産業地産，謀求住宅+商業+産業 1+1+1>3的效果；其四，企業由戰術性創新走向戰略性創新，進行變道重構或延伸重構；其五，産城企業要積極塑造企業核心競爭力。

2019年最熱的莫過於物業行業，特別是在資本市場的表現非常亮眼。嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓在策略會上發表主題演講 ——《十大轉變看物業板塊上市IPO背後驅動力》。中國物業行業仍處於發展初期，未來發展潛力巨大，預計2021年物業行業營收將超萬億，藍海市場價值凸顯。同時，大批物業企業開始尋求資本化，主要原因是：其一資本市場對物業板塊看好；其二市場集中度的持續上升，頭部企業需要通過收並購加速規模擴張，需要進行上市，進入公開的資本市場，提高企業收入；其三，獲得上市融資後，可大力投入兼併收購活動，擴展增值服務；其四，物業上市可助力企業品牌、人才、服務和制度等多方面發展。已上市物業企業存在較為突出的優勢，其一在規模端，有更多資金加大收並購，進一步搶佔市場份額；其二在營收端，增值服務收入佔比加大，盈利能力穩步提升，促進企業良性迴圈；其三在品牌端，行業地位不斷提升，品牌溢價能力不斷提升；其四運營端，管理更為規範，社區管理更加高效，更加容易吸納人才，推動企業健康發展。

在論壇環節，來自華北區域的總經理和資本市場的專家圍繞著因城施策的政策及其對華北區域的影響，和房企區域策略方面這兩個問題也奉獻了非常精彩的觀點。

路勁基建華北區域總經理刁露女士認為，回歸企業的核心，最核心的還是要把産品和服務做好。對於一家企業想要把自己的做得好，其實應該放長遠看，而不是看未來兩三年，放長看五十到一百年的企業今天可能經歷的是歷史的一小段。每家企業最重要的，穩字當頭，把自己的事情做好，控制好自己的成本，給老百姓做出好的産品，對於路勁華北區域的經營來講也是控制好土地的成本，把産品做好，按照企業既定的目標，每年有業績的增長，穩步前行。

金科集團華北區域公司執行總經理李利霖先生認為，房企在華北區域要做好三件事。第一、要選好城市，每個城市的發展週期一定要踩得準。就整個北方市場的大勢來講，“京津冀一體化”、“振興東北老工業基地”是大的格局，我們要有選擇性地進入城市，進得去、留得住、能盈利，也要慎重地選擇項目。第二、要拿好地，拿地成本是開發成本當中最大的，我們不能為了拿地而拿地，如果判斷我們區域拿地的風險很大，應適當控制拿地節奏。另外，要研判區域內城市的輪動週期，錯峰拿地，堅決不拿高價地。第三、切切實實做好我們的産品。土地是不可再生的資源，要懷有敬畏之心，抱著做藝術品的心態去做産品，金科華北區域的每一個項目到底針對哪些客群，這些客群的屬性是什麼，需求是什麼，有哪些細節需求值得去研究。如何增強産品力，增強以後又可以挖掘産品的哪些附加值，還要不斷地創新和深挖。保證在市場下行的時候，金科的産品能夠保值，在市場上行的時候，金科能夠奉獻給消費者更多的爆點。

藍光發展京津冀區域總裁寇元虎先生認為：拿好地，按自己的盈利模式找好合作方，去做好産品，提供好服務，然後實現好的企業的自身運營效果，這些是最為關鍵的事情。對於華北區域的市場，寇元虎認為借助《易經》裏的一句話 “反者道之動”，已經不可能出現再壞的情況了。就房地産企業在華北區域的經營來説，打鐵還得自身硬。藍光主要是靠産品+服務，産品方面藍光的中式現代建築，類似于芙蓉景軒這樣的項目是比較優秀的典型。除了硬體的産品，房企需要凝聚更多的資本、資訊、人才，在這個基礎上實現好的産品+好的服務，再加上好的品牌，真正給業主人居生活的體驗，美好生活的體驗。