潤辰府|悅辰府,可能是年前僅剩入住江北核心區低密樣本的機會

來源:中國網地産 2019-12-19 10:08:01

有人説:

一流的地段配一流的房子,這叫門當戶對。

一流的地段配二流的房子,這叫資源錯配。

01

對標上海陸家嘴,純新盤填補江北CBD低密空白

這種資源錯配的情況,在南京房地産市場裏其實並不少見。

就拿江北新區關注度最高的江北核心區為例,整個片區被分為中央商務區、隧道口片區、江北新區研創園三個板塊。十三五期間,南京城市格局由跨江發展全面轉向擁江發展,江北核心區在規劃、産業集聚、城市建設等指標上直接對標上海陸家嘴。按板塊定位來講,江北核心區之於江北新區,就像是陸家嘴之於上海浦東新區。

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(區位示意圖)

近兩年來,江北核心區又迎來兩輪政策紅利,周邊居民身價再度上漲。

2018年12月底,南京確定了江南和江北兩個中心城區,而江北核心區就是江北新主城,中央商務區更是“新主城的核心”;
2019年8月,江北自貿區正式官宣!其劃定範圍基本涵蓋了江北核心區以及周邊部分板塊,且江北中央商務區基本被包括在內,“光環”臨身。

伴隨著江北第一高樓、亞洲第—地下城、健康城、金融城等配套逐漸開建、落地,江北新區CBD已初具雛形。然而,就是這樣一個“核心的核心”,在很長一段時間裏,區域內推出的住宅主要都是以高密度中小戶型為主,剛需風格濃,但新房價格卻是改善級別,二手房價格更高,屬於嚴重的錯配。

速遞菌曾參加過數次中央商務區開盤,從現場了解到,很多買房人十分看重板塊未來發展前景,但這些業主們大多表示以後還是選擇住主城的房子裏,而把中央商務區的房子囤著,或者是租出去。至於理由,也都大同小異:

(1)想住低密度的房子;

(2)想要更純粹的居家氛圍;

(3)想要成熟的生活配套。

據統計,以華潤國際社區、正榮潤江城等為代表的江北核心區1.0時代,住宅樓層高基本在25-33層,容積率2.5-2.7;以綠地海悅、揚子江金茂悅等為代表的2.0時代,住宅樓層高基本在17-26層,容積率2.47-4.61;以江與城等為代表的3.0時代,住宅樓層高基本在16-18層,容積率2.2。如今,江北核心區正在朝著以潤辰府|悅辰府、江畔都會上城等為代表的4.0時代過渡。其中,純新盤潤辰府|悅辰府脫穎而出,以遠低於江北市場上普遍大於3.0的容積率,受到了諸多買房人的青睞。據悉,項目售樓處公開當天,宣傳單頁被到訪客戶全部清空,熱度可見一斑。

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(現場圖)

對開發商而言,容積率決定地價成本在房屋中佔的比例,而低密度就意味著需要在建築密度、高度上做出犧牲。特別是地價持續走高後,願意與高額利潤背道而馳的,畢竟只是少數的房企。

02

高性價比低容積率,提振房産價值

國際經驗表明,容積率與舒適度息息相關。位於2到3,為改善標準,3到5時,為剛需標準;高於5則有較明顯的不適感。

那麼,在南京目前容積率為2.0及其以下的樓盤是一種什麼樣的存在呢?

以下是幾個關注度較高板塊的平均容積率(在售樓盤):

五橋板塊容積率在1.8-2.8左右,價格約2.7-2.9萬/㎡;

青龍地鐵小鎮容積率在1.7-2.3左右,價格約2.7-2.8萬/㎡;

河西南容積率在2-2.8左右,價格約3.7-3.98萬/㎡;

城南容積率在1.2-3.42左右,價格3-4.32萬/㎡;

祿口容積率在1.38-1.8左右,均價1.9-2萬/㎡。

不難看出,與潤辰府|悅辰府容積率相近的板塊,新房價格要高得多。而祿口、五橋板塊等容積率較低的板塊要麼處於較為偏遠的板塊,要麼目前配套發展較為薄弱。目前,江北核心區已有南京第一高樓、鼓樓醫院江北國際分院、南京一中高中部、地下空間、美術館、圖書館、地鐵4號線二期等諸多超級工程都坐落於此,未來享受繁華商業、多維交通出行、一站式教育資源及國際塔尖醫療設施等都市臻熟配套。

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(潤辰府效果圖)

容積率除了影響舒適度,也影響物業的保值升值。因為過高的容積率會降低舒適感,壓制房價。相反,容積率越低,它的價值和它所呈現的生活是能夠甩開市場上之中普通類型的産品。鏈家數據顯示,目前正榮潤江城、潤錦城二手房價格掛牌價在3.7萬/㎡左右,遠高於同區域內其餘小區二手房報價。

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(截圖來源於鏈家

03

全生命週期場景營造,純新盤首開在即

在高層疊起的江北核心區,你今年買到的低密住宅可能僅剩潤辰府|悅辰府了,甚至時間更久。

首先,容積率過高,代表著樓盤建築過高和過密,讓人感到壓抑。容積率越低,居住舒適度越高,綠地、景觀設計、樓間距等往往就越好。潤辰府|悅辰府擁有高達35%的黃金綠化率,營造多組團綠化格局,這意味著小區裏將擁有比其他小區更多的綠植,一步一景,如同於公園中漫步一般。項目還將景觀資源和活動空間的設計結合,打造全齡全時景觀,配置更有溫度的多功能互動配套。

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(效果圖)

同時,潤辰府|悅辰府建築密度低至20%,相應的每家每戶的日照時間也將延長15分鐘乃至更長,而疏朗的樓間距,既保障了室內的充足採光,也提高了生活的私密性。

其次,容積率越低,意味著這套房子佔有的土地面積越大,畢竟買房就是買土地。這樣還能減少社區內部公共空間及設備的使用率,使得車位比大大增加,在地面無車位的情況下,潤辰府|悅辰府保留了約1:1.24的全地下車位比,避免佔用居民的社區活動空間。

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(悅辰府效果圖)

據悉,項目預計近期首開10棟住宅,全部為18層小高層——潤辰府8棟,悅辰府2棟,主力戶型建面約99㎡。兩梯兩戶設計,對比市場上32層兩梯四戶的産品,電梯運作效率將是其的3-4倍。同時,專屬私家電梯門廳的配置,儀式感十足,這在片區內也是只有大平層才有的設計。

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(潤辰府效果圖)

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(悅辰府效果圖)

戶型上,邊戶打造的三房兩廳兩衛格局,三開間朝南,南北通透,適合三口之家居住。市面上,同樣具備“三房、兩衛”功能性的住宅大多面積約110㎡起步。餐客廳一體,客廳開間約3.7,進深約6.7米,活動空間較大;雙衛設計,提高生活的隱蔽性;獨衛主臥設計,主臥開窗面約2.4米,採光充足;南主臥、北次臥皆有大面寬飄窗,空間利用率高。

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(戶型示意圖)

以下均為樣板間實景圖:

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此外,從現場公示的裝修標準來看,項目後期交付含三大件“地暖+新風系統+中央空調”,硬裝選材採用科勒、摩恩、馬可波羅等知名品牌。後期物業將引進正榮物業,以全天候貼心服務關注業主日常居家生活。

在寸土寸金的江北核心區裏,難得不是低密,而是繁華中的低密。對標主城其餘板塊,潤辰府|悅辰府低密居住區兼具配套齊全、性價比雙重優勢,堪稱業界良心,或將成為該片區優質生活方式和劃分圈層的樣本。

參觀地址:潤辰府悅辰府行銷中心 

項目地址:南京江北核心區七里河大街與江北快速大道交匯處

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