利用集體建設用地建租賃房，既增加了城市租賃房供給，又開拓了集體組織增收渠道，被認為是一項惠及租客、農民，最終也讓城市受益的改革舉措。然而這項試點推行兩年後，廣州、上海、合肥等城市集體土地租賃房項目“瓜熟蒂落”，今年紛紛開工，同樣入選首批試點城市的南京卻還沒有大的動靜，規劃三塊地尚無一塊啟動。其原因何在、該怎樣推進？記者就此進行了探訪。

位置偏遠，規劃地塊沒一塊“實質性啟動”

“就是這片山洼子，太偏，房子建起來估計也不會有人來住。”棲霞區棲霞街道棲霞社區居委會主任林守香領著記者，來到交通繁忙的312國道邊，眼前一塊地三面圍著山、一面朝著國道，這就是計劃集體土地建租賃房的地塊之一——棲霞區南象山地塊。

南象山地塊長滿苗木和荒草，作為居委會主任，林守香自己也納悶，有關部門把租賃房用地選在這兒，一不靠園區，二不臨街道，周邊五福家園、攝山新城等保障房小區，好多房源還沒租出去。

和南象山地塊相比，浦口區林山村地塊“進展”要好一些。雖然距江北核心區有30多公里，但項目選在城鐵S3號線上，面積有30畝。浦口區安排開發區天浦園集團開發，成立了開發公司，並做了項目計劃書，但最終被“土地用途”卡住了——這塊地原為地鐵收儲用地，若用於建租賃房，得給地鐵集團交1.2億元。“這塊地本來位置較偏，建租賃房投資3.7億元，不算財務成本，靜態回報也得30年，如今還要再交一筆轉讓費，根本不具經濟可行性。”橋林街道有關負責人説。

而位於六合區雄州街道冶浦村的試點地塊土地性質還沒轉過來。“這塊地目前還是集體農用地，稻子剛割完。”冶浦村支書林慶祥説，用地手續正在辦，但讓他心裏沒底的是，六合租房市場並不活躍，這塊地建起來恐怕出租不易。而且，冶浦一年集體收入100多萬元，靠村子自身，根本無力開發。

他山之石，集體實力強配套設施好

按照原國土資源部、住房和城鄉建設部的“政策設計”，試點城市“租房需求較大，統籌考慮農民集體經濟實力”。而南京3塊試點地塊要麼位置偏遠，要麼經濟可行性差，所在村又全部是經濟薄弱村。

對此，相關規劃資源部門卻感到“委屈”。“集體土地建租賃住房，既要符合城市規劃，又要符合用地規劃，滿足這兩個規劃的地塊很難找。”浦口規劃資源分局有關部門負責人説，他們蒐羅了全區所有街道，最終才找到林山村這塊地。棲霞區規劃資源分局介紹，南象山地塊也是從全區十幾塊地塊中比選出的。

地難找，建的房子也不好租，讓南京有關部門左右為難。對此，其他城市是怎麼做的呢？

首批13個試點城市中，廣東有3個市入圍：廣州、佛山、肇慶。這不僅考慮到珠三角工業經濟強、流入人口多，還源於這裡的村集體留用地政策：拆遷時就給村裏預留了建設用地，用以壯大集體經濟。廣州開發租賃房的4塊地均為集體留用地，兩塊靠近白雲機場，一塊臨近廣州南站，可提供6400套租賃房，建租賃房發展集體經濟，村民很支援，村民代表大會表決通過。佛山市則一舉敲定了8個項目用地。

上海、杭州房價都不低，但也騰出集體土地建租賃房。1月18日，杭州市首個集體土地租賃房項目開工，地塊選在經濟強區的工業大鎮——蕭山區衙前鎮，外來人口是本地人口的1倍。6月3日，上海松江區泗涇鎮集體土地租賃房項目開工，這裡地處松江G60科創走廊，配有會客區、娛樂區、閱讀區、廚房就餐區、烘衣房，計劃建成集中居住、集中服務的長租公寓。

首批試點城市中還有合肥，房價水準、租房活躍度都不算高，但今年8月在包河經開區開工的集體土地租賃房項目，不但配套齊全，租客還享受“租售同權”待遇，在子女入學、社保、公積金服務等方面與購房落戶“同權”。

推動改革，讓農民共用城市化紅利

“對標這些試點城市，共同點是項目所在區域租房需求較大，村組集體經濟組織有建設意願、有土地儲備、有資金來源。”省自然資源廳土地利用處副處長鮑志良分析，南京租房市場很大，但適合開發租賃房的地塊並不多。

“鏈家自如房”客戶經理滕依霖介紹，南京租房市場活躍且性價比高的片區，當屬河西南、東山、城北和橋北，地處城郊接合部，地鐵直達，村組拆遷後集體經濟組織有一定實力。可這些片區房産用地出讓價多已高達一兩千萬元/畝，可開發地塊多已轉為城市建設用地。

對此，租房熱點片區的社區負責人“深有同感”。“我們集體賬上沉澱了1.5億元資金，不知道往哪兒投，聽説可以投資租賃房，到街道一問，集體土地都已收儲了。”東山街道泥塘社區書記陳燕説，按照南京留用地政策，他們社區可留100畝，可現狀是沒有地可以開發。

邁皋橋不僅是外來人口聚集地，也是小産權房“密集區”，隨著城中村拆遷改造，租房市場趨於緊俏。“90平方米的兩居室，前幾年每月房租一千四五百元，現在要兩千元。”興衛村村支書王少樂説，他們未被列入集體土地建租賃房試點，準備對總面積88萬平方米的小産權房改造，從中留下10萬平方米租賃房。

“租房熱點村（社區）的呼聲，足見這項改革的風向標意義。”鮑志良説，集體土地不經徵地環節直接入市，大大降低租賃房開發成本，可增加出租房供應量，減輕新市民生活壓力，村集體和農民也能獲得可持續的租金回報。有關專家甚至把這項試點稱為“第二次房改”。

今年初，自然資源部進一步擴大了集體土地租賃房建設試點城市名單，總數從13個擴至18個。“既然是試點，就應該允許探索。”雖然困難重重，南京有關部門表示，會想辦法積極推進這項工作。房産專家認為，租賃房項目降低了城市住房門檻，吸引年輕大學生和創業者加盟，有利於建設有活力和包容性的城市。土地用來建租賃房還是商品房，表面上是開發選擇，實質是對建立多層次住房體系的認識。只有不再糾結于“土地收益”，算大賬、算長遠賬，並努力讓村集體和農民共用城市化的紅利，這項改革才能真正落到實處。