禁止“商改住”城市擴圍 機構:未來公寓市場將降溫

來源:中新經緯 2019-12-06 11:04:00

諸葛找房數據研究中心近日發佈專題研究稱,禁止“商改住”政策城市擴圍,自2017年3月北京出臺了針對商辦項目的調控政策之後,上海、廣州、深圳、成都、廈門、佛山等一線和部分熱點二線城市緊隨其後。未來,公寓市場依然以去庫存為主,預計短期內政策不會放開,且政策有可能從一線和熱點二線城市向其他城市蔓延,公寓市場將面臨降溫危機。

研究稱,自2017年3月北京出臺了針對商辦項目的調控政策之後,上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點二線城市緊隨其後,到2019年8月,廈門出臺最嚴“禁公寓令”,商改辦、商改住全部杜絕。緊隨而來的是11月15日,佛山出臺新政禁止商辦變公寓。綜合多地調控政策來看,不得擅自改變為居住用途,成為基本原則。對房地産開發企業違反規劃將商辦類房地産項目改為居住用途的,均採取“一經查實、嚴肅處理”的堅決態度。關於“商改住”和“商改辦”,每個城市的政策強度不一,政策限制公寓入市,公寓市場如何破局成為難題。

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2017年以來出臺商辦政策的主要城市分佈

政策:禁止商改住政策城市擴圍,未來收緊大勢所趨

研究稱,從出臺政策的城市分佈可以看出,以一線城市和熱點二線城市為主,長三角和珠三角區域集中分佈。住宅市場限購需求外溢導致公寓市場過熱從而推動調控政策的出臺,一線城市和熱點二線城市房地産市場發展迅速且調控政策相對更為嚴格,投資客更加看好。

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2017年以來各城市出臺限制商改住政策一覽

研究指出,從政策針對方向來看,規範商辦性質禁止改為居住用途成為各城市政策的基本條件,除此之外,北京還規定了最小分割單位不得低於500平方米以及二手商辦項目出售必須全額付款等條目;深圳、成都等地側重於供給端的産品設計管控上;北京和廣州在轉讓方面規定已購買的商辦物業不能轉讓給個人只能轉讓給法人單位。

另外,研究還提出,北京、廣州、上海等城市還出臺了鼓勵商改租政策,為商辦性質用房提供了另一條出路。“商改租”政策出臺的背後,是我國一二線城市大量商辦物業閒置的現狀。因為調控收緊等多種原因,商辦物業積壓情況嚴重。對於開發商來説,大量商辦物業房源空置積壓既是極大的資源浪費,又面臨極大的銷售壓力,因此“商改租”落地是順應市場需求的節奏。但在最終的執行過程中,各地均遇到了很多問題,目前實際推進並不順利,仍需執行政策進一步細化。

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公寓政策重點方向

研究分析稱,公寓調控政策的陸續出臺,非住宅類市場將迎來重大變化。住宅和公寓産品將會有明顯區別,未來商辦地塊必須以商辦進行銷售。同時,相關政策的出臺對於商辦市場來説也是一個大的利空。辦公産品本身去化艱難,以後商辦地塊不能做公寓産品,産品價值受抑制。商辦地塊與住宅地塊的地價進一步拉開。對於購房者來説入手要更加謹慎,裝修挑高式公寓等打擦邊球的産品,因其擅自加層、增加建築面積等違法行為,導致其存在一定風險;同時也使得開發商想佔小便宜、打擦邊球越來越難。

各城市走勢:政策影響市場活躍度,量普遍下跌

研究稱,政策出臺後,對當地的商住公寓市場或多或少有些影響,選取2017年出臺禁止商改住政策的北京、上海、廣州、深圳、南京、東莞六個城市,結合各城市的政策前後公寓市場的量價變化來判斷政策對公寓市場的影響。

成交量:不同城市影響分化,北京、上海遭到致命性打擊,廣州、深圳次之。北京、上海在2017年3月出臺政策後,2017年、2018年公寓成交大幅下滑,在成交面積方面,北京2017、2018年同比下降85%、97%。上海則分別下降94%、64%。從月度數據看,政策出臺的首月,也就是2017年4月,北京、上海公寓市場成交面積斷崖式下跌,環比跌幅分別為97.4%、51.1%,且之後成交一蹶不振,上海單月成交不足1萬㎡,北京則多月無成交。

廣州2017年3月限制商改住,並規定商改住只能售給企業,政策出臺首月,成交面積下滑嚴重,降至7.37萬㎡,環比大幅下降77.1%。2017年全年同比下降42%,然而,2018年12月,廣州公寓政策不再限制銷售對象,2018年12月銷售面積創2017年3月以來新高,全年降幅收窄,僅為13%。

深圳于2017年5月雖然限制商改住,但政策並未限制購買方,加之深圳住宅嚴重稀缺,公寓市場較為堅挺,在出臺後的首月,政策效應並不明顯,2017年公寓銷量繼續上漲,同比增速為66%。然而,一方面,由於政策的影響,部分購房者對商住公寓的升值空間存疑,另一方面,2018年深圳商住公寓5年限售,2018年成交面積較2017年下降46%。

南京、東莞的公寓政策的影響較為溫和,成交面積變化不是很大,尤其是南京,2017年、2018年商住公寓的成交面積同比下降分6%、2%。東莞于2017年10月出臺政策,2018年商住公寓成交面積同比下降18%,整體影響力度不大,屬於穩中趨降的局面。

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成交價格:價格影響滯後於量,除深圳外,其他城市價格不同幅度下跌。從成交價格走勢看,政策出臺後,價格上漲動力不足,除深圳價格呈現上漲趨勢外,其他城市價格均不同幅度下跌。其中,北京價格下降幅度最大,2019年前10月,北京公寓平均成交價格34013元/㎡,與2018年相比下降41.1%。上海的公寓市場自2017年起大力核查商改住項目,並針對"類住宅" 進行"拆墻、拆煤氣、拆上下水"的整改。2017年之後,上海公寓價格呈下跌趨勢。

南京、廣州、東莞2019年前10月平均價格較2018年分別下降6.6%、4.4%、4.4%。

深圳由於新建住宅項目稀缺,雖然政策擠壓了一部分需求,但價格仍較為堅挺,2019年前10月,深圳公寓平均價格為65196元/㎡,與2018年相比上升18%。

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影響力:政策影響市場活躍度,量普遍下跌。研究分析稱,綜上所述,禁止商改住政策影響了商住公寓市場的活躍度,購房者及投機者入手商住公寓更為謹慎。量的持續下降就會帶來價格的下降。整體來看,北京、上海受政策影響嚴重,對公寓市場堪稱是致命性的打擊,量價齊跌;再次為廣州。南京、東莞影響溫和,量價微跌。深圳因其市場具有特殊性,商品住宅嚴重缺乏,並且公寓市場有高端需求客戶帶動,市場在政策出臺後依然保持整體上漲。但對其他城市來説不具備借鑒意義。

研究分析指出,最近出臺政策的城市中,廈門由於政策較為嚴厲,違反可無償收回土地使用權,預計對公寓的成交量影響較大。佛山對商辦用地項目規劃建設方面加以限制,不得建設公寓産品,銷售過程中不得銷售該類産品,不得誤導消費者,並且要向購房者公示宣講商辦項目與住宅項目差異,並且明確提出商辦類項目是商水商電、配套上不得落戶上學等,預計將對市場産生較大衝擊。

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各城市商住公寓政策影響評級

典型城市商辦市場現狀及趨勢特徵

北京:政策出臺後,量價齊跌,商住公寓市場“一蹶不振”,生存艱難。

供銷情況:326政策效應顯著,成交斷崖式下滑。隨著住宅價格的上升,商住公寓産品因總價低、不限購等特徵逐漸成為商品住宅的替代品,2009年起商住公寓成交量逐漸上升,至2016年,商住公寓成交面積達到頂峰,全年成交402.9萬㎡,是2015年的2.8倍。然而,2017年3月26日,商辦新政規定在建項目不能售給個人,存量項目出售需具備購買住宅資格並全額付款,政策影響顯著,2017年後,商住公寓成交斷崖式下滑,曾經的火熱一去不復返,2018年市場更為冷淡,全年僅成交1.8萬㎡,2019年成交較2018年略微好轉,但遠低於政策之前的成交水準。

供應方面,政策出臺後,一方面,開發商入市商住項目更為謹慎,另一方面,新增土地不能建成商住公寓,因此供應也是寥寥無幾,2017年3月後,北京商住公寓供應僅新增7.99萬㎡,共647套,僅2017年11月及2018年6月迎來少許供應,分別是通州的合景中心及通州的萬科大都濱江。2019年0供應,公寓進入消化存量項目的時代。

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成交價格:政策後價格明顯下降,依然無法扭轉“有價無市”市場。326政策後,商住公寓的繁榮景象一去不復返,市場成交冷淡,價格上升動力不足。根據數據顯示,2017年、2018年商住公寓平均價格為分別為44675元/㎡、57863元/㎡,同比上漲50.1%、29.5%,主要原因是政策後,商住市場難以交易,一些遠郊區且品質低的商住項目被迫退市,甚至面臨大面積退房,部分優質商住項目艱難生存,2018年僅5個項目入市交易,且均位於通州區,因此拉高全市商住均價。2019年,經歷了一年多的政策消化,部分商住公寓嘗試性入市,然而,受限于交易條件成交並不樂觀,只能採用降價跑量,2019年商住公寓成交價格30900元/㎡,同比下降46.6%。

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庫存:隨著成交速度減慢,去化週期高達117個月。2018年,隨著公寓去化艱難,多個月份無成交,且供應少,僅2018年6月萬科·大都會濱江入市,然而去化不樂觀,庫存面積較5月上升,達142.7萬㎡,環比上升3.6%。隨後商住公寓進入持續低成交的局面,庫存穩中趨降。截止到2019年10月,庫存面積為135.5萬㎡,同比下降4.3%,去化週期116.9個月,同比下降91.8%。

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項目:326政策後市場有價無市,去化艱難,成交難求。2008年後,住宅價格攀升,低總價的商住公寓逐漸成為開發商香餑餑的項目,入市項目逐漸遞增,至2016年達到高峰,全年成交覆蓋216個項目,2017年,政策後全年成交項目123個,較2016年下降43%,2018年更是僅5個項目入市,且全部集中在通州區,2019年,入市項目增多,截止到2019年10月,成交共覆蓋27個項目。

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南京:政策影響力較溫和,市場規模天花板顯現,價格小幅波動

供銷情況:連續四年月均成交4萬方左右,市場規模天花板逐漸顯現。2017年3月,南京出臺商辦建築不得按照住宅套型設計的政策,隨著商辦類住宅被嚴控,該類産品未來上市量將大幅減少,南京市場上的公寓産品將越來越少。2017年3月政策出臺後成交量出現一波成交小高潮,成交6.7萬㎡,環比上漲144.6%,隨後幾個月成交依然居高不下。4月份公寓市場新增供應12.21萬㎡,環比上漲82.2%。究其原因在於,政策管制商住公寓産品後市場上這種産品將越來越罕見,吸引了大批投資者。2016年以來市場月均成交均在4萬㎡左右波動,市場規模天花板逐漸顯現,而政策後的成交量暴漲,也只是短暫現象。

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成交價格:2017年3月小幅上漲,價格波動幅度不大。從成交均價來看,波動幅度不是很大,2017年3月價格小幅上漲24.6%,2017年5月成交均價達到全年最高值25931元/㎡。南京針對公寓的政策相對而言較為溫和,政策規定將公寓的層高從4.8米限制到3.6米,主要影響的還是挑高公寓産品,從此loft等挑高公寓成為絕版。而在南京本就有大量小戶型住宅産品可以選擇的前提下,公寓産品的優勢不大。

  庫存:整體庫存量較大且去化較慢,2019年10月去化週期17個月。南京公寓市場整體庫存較大,且去化速度較慢。2017年商辦整治政策出臺後,市場庫存及去化週期呈現逐漸上升趨勢,2019年9月庫存達到79.61萬㎡,去化週期長達17.4個月。在南京購買公寓産品主要是投資用途為主,而貸款和利率要求高而投資回報率有限的弊端,使得公寓去化難度較大。

  廣州:330政策後成交斷崖式下跌,1219政策調控鬆綁後明顯回升,成交均價整體波動下滑

  供銷情況:政策出臺後成交迅速轉冷,但整體好于北上,政策調整放鬆後刺激市場升溫。由於住宅限購和投資需求等因素的影響,廣州公寓行情也隨之水漲船高。到2017年3月供應29.81萬㎡,成交32.13萬㎡,達到近幾年的最高值。為了調控和規範公寓市場,廣州出臺了330調控政策,政策的影響力度較大,明確規定了商辦公寓的購買人只能是法人單位,個人不能購買公寓。政策的出臺使廣州的商住公寓市場瞬間陷入冰點,成交量呈現斷崖式下滑。到2018年12月廣州發文通知“330政策”成交的房地産項目,商服類物業不再限定銷售對象,調控鬆綁後銷售面積明顯回升,當月成交20.65萬㎡。從18年12月開始,廣州公寓成交量突飛猛漲,在政策及開發商年底衝刺業績的影響下,成交量居高不下;除了今年2月網簽的慣性回落外,鬆綁之後,公寓的單月成交基本在10萬㎡以上。2019年成交量逐漸恢復至非調控期間水準。

成交價格:價格小幅波動,整體呈現下滑趨勢。從成交價格上看,2017年公寓成交均價為近幾年最高,2017年公寓調控政策的出臺在短期內對價格有小幅影響,價格小幅波動,2017年4月價格下降至19415元/㎡。整體來看從政策出臺後到2019年10月市場成交均價處於波動下滑趨勢。

庫存:庫存及去化週期在政策後明顯上漲,1219政策後庫存穩步消化。廣州市公寓存量較大,自2017年330政策出臺後庫存量逐漸走高,截止至2018年11月庫存量達到160萬㎡,去化週期將近29個月,去化週期明顯拉長。“1219政策”出臺後,市場反應積極,公寓庫存穩步消化。去化週期明顯回落,2019年10月去化週期回落至10.6個月。

市場預判:收緊政策預計持續蔓延,公寓市場面臨降溫危機

研究分析稱,受到住宅限購的擠壓,公寓産品由於不限購成為市場大熱。受政策限制沒有購房資格或者資金不足的購房者把公寓作為住宅項目的過渡産品,導致近年來公寓産品成交大幅上漲。而實際上,公寓和住宅産品在性質、配套、收費標準、稅費等方面都存在很大的區別。近年來商改住導致的問題層出,主要是交付後居住使用上的商水商電等基礎配套,以及無法享有教育、落戶的配套導致的業主維權等,公寓市場亂象不斷。規範商住公寓市場政策的出臺是大勢所趨。

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住宅和公寓産品的區別

2017年3月以來,以北京、上海為首的一線城市和熱點二線城市相繼出臺了商辦政策規範市場,首先,商辦項目産品設計、規劃、報批環節更加規範,從各地政策相繼出臺後可以看出當地供應和成交出現不同幅度的下滑。其次,政策的影響力度較大,擴展城市範圍廣,且可以預見政策調控延續時間較長,調控目標是打擊商住公寓産品,規範商辦市場。

研究認為,從公寓市場的新增供應方面來看,各地新政出臺後,不少預備推售的公寓項目紛紛暫停並延後,根據新政進行整改中。新政出臺前已有推售但後續仍有不少貨量的樓盤,同樣是處於政策消化中,再推售情況也難以預計。隨著政策的逐步強化,實際入市的項目將大幅減少,且去化情況也不會樂觀,未來將持續保持該狀態的可能性較大。

從公寓市場的去化情況來看,政策條件嚴苛的城市項目面臨嚴峻的去化難問題,出臺整治政策的城市整體成交均呈現不同幅度下滑,市場觀望情緒漸濃,已經購買商住公寓的業主可能會急於拋售,隨之而來的是不少項目將會逐步下調價格,以價換量。

目前市場上的商住公寓項目總體是過剩的,對該産品的嚴格規範使得開發商無法再鑽法律空子做商住公寓産品。雖然部分城市出臺了鼓勵商改租政策,但執行過程中缺乏配套政策,整體實行情況不甚理想。未來公寓市場依然以去庫存為主,另外,政策短期內預計不會放開,且政策有可能從一線和熱點二線城市向其他城市蔓延,公寓市場將面臨降溫危機。

(責任編輯:)
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來源:中新經緯2019-12-06 11:04:00
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