臨近歲末，惠州房地産市場成交量不斷上升。

據市場監測機構統計數據，在前期交易持續下行的行業背景下，當前惠州樓市交易不斷“翹尾”。自“金九銀十”成交量“翻身”，11月，在全市70余樓盤項目齊齊發力推售的基礎上，單月交易規模達到164.99萬平方米的“峰值”，但各縣區的不均衡表現並未縮減。

與此同時，從年中開始不斷引起市場關注的價格漲跌問題再度受到各方關注。在城市核心區數個項目備案價格上調的同時，多個項目紛紛下調價格，加大優惠力度進行推售。

如何看待這一市場行情？樓市相關專家認為，應呼喚樓市調控精準化施策的持續深化。關注到價格的變化，該專家認為分辨價格高低應該看市場的接受度和認可度，讓企業接受市場檢驗，從而更精準地定位自身的産品價值；針對市場不均衡發展，他建議深化調控，在堅持既有政策的基礎上不斷優化和完善監管體系，探索更加長效的規劃和措施，引導行業良性有序發展。

市場動態 歲末樓市供需兩旺

“現在的市場越來越看不懂了，看樓盤資訊各種提價漲價，但實地看房卻又會遇到不同的優惠折扣。”近日，署名為“驚鴻一瞥”的網友在“南方+”相關報道後臺留言表示很茫然，不知道是否應該出手置業。

關注動態市場表現，記者注意到，自今年5月開始，部分新取得預售許可證的企業項目在價格表現上對比前期出現了明顯波動。領地蘭臺府、禦水龍庭等樓盤分別取得500元—1500元每平方米的上浮表現，而富力惠林溫泉等項目則明顯下浮。

自此，惠州房價上揚的聲音便不絕於耳。隨著歲末市場供需兩端需求加強，金山湖、江北等較長週期未有新房源供應的城市核心區項目入市推售，這一表現逐步變得更加明顯。例如：位於金山新城的隆生西江花園、中海閱江府、鑫洲湖心島1號等均達到1.5萬元/平方米—1.6萬元/平方米。

如何理解這一行情表現？惠州樓市評論人、甲乙丙丁策劃機構創始人余鶴皋認為，市場的檢驗是最直觀和最有效的。他介紹，隨著當前市場調控機制的不斷完善和優化，在價格監製環節也不斷實現精準化，這也是市場活力的基礎。“至於價格是高還是低，最有效的檢驗者還是市場，客戶是否認可和接受，只有真正得到客戶認可的價格才是合適的價格。”

查閱惠州市住建局資訊交易板塊樓盤簽約情況資訊，以近期多次推售的隆生西江花園為例，截至目前，該項目于11月8日領取的預售許可證批次房源完成備案或簽訂預售合同的房源達到47套，佔總推貨數140套的1/3；而于10月24日推出的93套房源則超過半數規模。

反觀藍光雍和園、金盛麗景等其他項目，儘管在推售初期備受市場關注，但隨著市場環境的變化，樓盤不斷調整價格預期。同時通過“9折”“贈送停車位”等優惠方式以價換量刺激銷售進度。

“儘管金山新城區域項目價格對比水口、小金口、惠博沿江路等區域價格差距明顯，但有效的去化量也意味著消費者的認可，這也體現了供需市場的切實需求。”余鶴皋介紹，因地制宜地根據不同區域不同項目在價格上也進行分類指引，除了更好地引導不同客戶群理性選擇，也將有效助推開發企業更高效高品質發展。

交易表現  11月新建商品住宅網簽房源達15518套

再關注到階段性的交易表現，在“金九銀十”止住連跌的頹勢後，歲末市場表現出了上揚行情。

據惠民之家數據研究中心及時的市場監測數據顯示，惠州市場自今年4月開始，4—8月銷售房源規模分別為：12765套、12480套、12186套、12159套、10621套，銷售市場呈現出“四連跌”的下行勢頭。但隨著“金九銀十”的到來，市場打了個“翻身仗”，在這一週期銷售規模分別飆升至14220套（149.97萬平方米）、13984套（148.13萬平方米）的規模。

在剛過去的11月份則再迎新高位。據該中心統計，全市四區三縣新建商品住宅網簽房源達到15518套，面積規模則達到了164.99萬平方米，達到了年內的“峰值”。對比“金九銀十”的黃金週期，分別上漲幅度達到了9%、11%，同比去年同期的11974套成交數漲幅則達到了30%。

結合市場不斷深化的調控局面，鬆動的價格表現，階段性的交易上行是否意味著市場的新一輪漲幅？惠州房地産行業一位要求匿名的資深人士就直言市場的基礎面並未改變。“短中期內仍將是市場調控不斷優化完善和深化發展的行情。”

聚焦市場的上行表現，該行業人士認為不斷加大的推售是主因。他介紹，據相關機構的統計，僅在11月份，惠州就迎來了103張預售許可證的發放，共計75個項目推出了15270套新房，面積規模更是達到了1700.23萬平方米。“市場推出100套房意味著最大交易值也只可能是100套，但如果推出1000套房，即使只賣一半仍將達到500套。”該行業人士指出，當前的市場邏輯也基本類似，與此同時逐步增加的市場庫存也應引起重視。

儘管全市層面的市場行情快速上行，但各縣區不均衡仍備受關注。

根據統計數據內容可以看到，在11月，大亞灣區交易房源3915套再次位居縣區首位，環比上浮29%；惠城區的2951套成交則位列次席，比增規模更是達到了39%之巨；而縣域的龍門市場交易量則僅有269套，環比下降31%。在整體的漲跌表現上，惠城、惠陽、大亞灣和惠東環比上揚，而仲愷、博羅和龍門則出現了不同程度的下滑。

細化到不同的片區組團，東平和馬安交易量上漲形勢表現明顯，尤其是以被納入金山新城，當前還作為主打剛需的交易熱區馬安成交房源數量達到了799套，環比翻番領跑惠城市場；而處在新城中心區位置的金山湖成交則為568套，下滑15%，其他片區則由於推售房源規模有限保持相對平穩。

行業發展  精準施策引導行業長效有序發展

“各區域不同的銷售表現和推售表現，使得各片區市場也發生了根本性的變化，冷熱不均衡的差異化發展加劇。”余鶴皋介紹，結合企業推售表現，部分地區房子還是一房難求，而部分地區則是打折也艱難，部分縣區不斷加劇的庫存壓力更是值得警惕。

惠州樓市專家、同協房産負責人李雁豪在接受採訪時同樣表達了類似的觀點。他介紹，隨著市場調控的深化發展，當前的市場已經不斷凸顯出了調控的邊際效應，市場的表現也趨於平穩。他認為，不同區域面臨的發展利好和機遇不同，受到的關注度也不一樣，這也更加需要市場引導的精準化。

隨著今年以來，樓市調控“一城一策”在惠州不斷深化，惠州樓市調控施策也不斷實現精準化和差異化。針對不同地區和不同項目在價格監製機制上不斷優化，有效地從源頭上為行業注入活力，帶動市場的精細化發展。

“從目前的行業動態來看，價格機制的優化切實帶來了市場的活力，但隨著供需反轉局面的加劇，局部地區庫存的再現市場還將提出更高的要求。”李雁豪説，進入到調控深化週期，推動市場的良性發展還需要更加長效有序的措施和策略。

從惠民之家監測的11月份交易數據可看到，雖然單月銷售規模達到164.99萬平方米的年內最高位值，但同期供應的新房源規模也達到170.23萬平方米，月度新增的庫存房源規模5萬平方米左右。而在此前交易持續下行的市場週期，新增的庫存則更為明顯。據數據顯示，待售房源面積規模已達到了407.9萬平方米。

與此同時，新增的房源規模也在持續放大。

惠州市統計局統計的1—10月份房地産投資、銷售數據情況顯示，1—10月，惠州三縣四區房地産投資總額達到933.7億元，比增21%。即時的投資反映在建設規模上同樣明顯，關注到商品房施工情況，階段性的施工面積和新開工面積將分別達到8730萬平方米、1757.4萬平方米。

余鶴皋介紹，當前惠州正處在建設國內一流城市進程，隨著贛深高鐵、深惠城際不斷取得進展，以及金山新城、高鐵北站新城等新區建設，正吸引著珠三角、乃至全國範圍內的眾多創新創業機構和人才的進入，惠州受到的關注度是空前的。這對於城市而言是難得的機遇，對於房地産市場的發展同樣如此。

“雖然全市層面市場表現樂觀，但從區域發展的不均衡就可以看到各縣區、各片區組團的差異，如何做好引導和規劃將是關鍵。”余鶴皋認為，明確了調控與市場的長效相伴，那麼後續短中期的市場將如何發展，如何有序引導都將是值得關注的事情。

“結束了市場調控的‘草莽’週期，如何更加精細化施策引導行業長效高品質發展，無疑將成為題中之義。”他説。

■相關

惠州持續整治房地産市場

突擊檢查4縣區21家仲介門店，現場查處違規行為

“惠州堅持調控的決心是堅定的，也有足夠的信心維護市場的平穩健康發展。”在此前的採訪過程中，惠州市住房和城鄉建設局相關負責人如是表示。他指出，一方面，不斷因地制宜精準施策釋放市場活力，另一方面，嚴厲打擊行業的違法違規行為。

隨著市場調控措施的不斷優化，行業專項整治行動也不斷加碼。日前，該局牽頭聯合市公安局、市市場監督管理局、市城鄉管理和綜合執法局等多部門組成聯合檢查組。以“不打招呼、直奔現場”的方式深入惠陽、大亞灣、惠東、博羅等縣區，突擊檢查了21家房地産仲介機構。

記者了解到，該次整治行動聚焦房地産仲介機構亂象，重點整治發佈虛假房源資訊、違規收費、惡意剋扣押金租金、惡意詐騙、威脅恐嚇承租人等違法違規行為。檢查組相關負責人坦言，針對企業的違法違規行為，檢查小組將予以嚴厲打擊，查處一批違法違規行為、曝光一批違法違規案例、取締一批“黑仲介”。

在整治過程中，檢查組發現各縣區的市場仲介均存在行業備案不全、從業人員未辦理實名登記、未辦理資訊卡等現象。同時在房源公示環節也存在虛假房源資訊。檢查小組均予以指出並現場下發整改通知書，要求縣區主管部門跟進整改情況。

在惠陽區、大亞灣區，仲介門店加盟“德佑”品牌情況引起注意。在加盟的仲介機構中，多家門店的房地産經紀資格（備案）證備案名稱與實際店名不符。與此同時，該仲介門店在交易環節，將買賣資金上交網際網路平臺進行託管，存在資金安全問題，消費者權益難以得到有效保障。

在縣域市場檢查環節，檢查組在惠東縣城的惠州市飛鴻房地産發展有限公司等多家門店發現存在交易自建房、小産權房的行為，受檢的仲介機構大部分均未進行行業從業資質備案。惠東房管局相關負責人表示，該局在近期整治行動中均已進行了查處和要求整改，後續將及時跟進，確保企業合法合規有序經營。

在博羅龍溪檢查過程中，惠州市吾居房地産經紀有限責任公司臨時關門逃避檢查的行為也受到了檢查組的重點關注。店舖沒有公示資金監管項目，以及企業的經營方式均存在風險，檢查組要求縣主管部門加強監管，引導企業規範經營。

“不打招呼、完全採取隨機突擊檢查的形式進行，更加直觀地發現了行業經營存在的一些問題，後續部門之間也將加強溝通，更加有序和有效地應對新階段的行業變化。”檢查組成員、市住建局相關負責人表示，該局將深化研究，與時俱進地優化監管手段，穩定市場的發展。

值得注意的是，截至當前，惠州全市共有備案經紀機構2449家，從業仲介人員25433人。“行業的經營形態本身就是比較散的，要管理好還有待各項機制的不斷完善。”市房地産仲介行業協會相關負責人介紹，市民在房産交易中要審慎，要查看仲介機構有沒有在工商部門註冊，是否在主管部門備案，工作人員是否佩戴了資訊卡，以免造成不必要的經濟糾紛和損失。

該負責人介紹，自6月以來，該局已牽頭組織開展了多次整治住房租賃仲介機構亂象工作。截至目前，排查住房租賃仲介機構數量達到2112家，查處的未按規定備案的住房租賃仲介機構數量42家，其他違法違規機構2家，均在整改期限內完成整改。

■延伸

單月93.9億元

土地市場交易創紀錄

多房企進駐馬安中心區，金山新城建設提速

與樓市交易市場同步熱鬧的，還有沉寂許久的惠州市土地掛牌交易市場。隨著近年來，二手土地市場流轉告一段落，市場對於優質的掛牌土地需求迫切。6月初，經歷了近半年的“地荒”真空期，雅居樂耗資17億連拿兩宗地佈局小金口掀開了土地交易潮。

隨後的市場有驚喜、也有意外。離開惠州市區市場多年的萬科攜手中天重新歸來，佈局高鐵北站新城片區。而作為金山新城重要組團的河橋片區多宗土地掛牌卻紛紛遭遇流拍。

11月，金山新城規劃的重要居住組團橋東馬安片區迎來多宗土地掛牌交易，總計規模更是超過100億元。

11月21日，掛牌編號為GP2019—33的土地進入最終競價階段，平安不動産旗下子公司深圳市創應企業管理有限公司最終以20.34億元的底價競得。根據掛牌土地資訊，該宗地位於惠城區馬安中心區LJL—38—10—01，使用權面積112864.16平方米，計算指標用地面積123234.97平方米，最大規劃建築面積369705平方米，折合樓面地價為5501.7元/平方米。而同日競拍的GP2019—34商業地塊則無人應價，遭遇流拍。

緊隨其後，11月22日，還是在馬安中心區，掛牌編號分別為GP2019-35、GP2019-36兩宗地塊出讓。最終GP2019-36為旭輝集團旗下的惠州昌煌實業有限公司以20.32億元底價競得，GP2019-35地塊則遭遇流拍。

根據市公共資源交易中心土地與礦業網上掛牌系統資訊，旭輝集團競得宗地位於馬安中心區LJL-39-06，宗地使用權面積98544.59平方米，計算指標用地面積119176.16平方米，最大規劃建築面積則達到369445平方米，折合樓面地價5500元/平方米。

隨後的11月25日同樣迎來兩宗土地出讓。經過競拍程式，掛牌編號分別為GP2019-37、GP2019-38的兩宗地均被中交地産旗下的中交城市投資控股有限公司以底價摘得，總成交價達到37.97億元。據地塊資訊顯示，兩宗地計算指標用地面積共22.25萬平方米，最大規劃建築面積達到69.02萬平方米，折合樓面地價同樣也為5500元/平方米。

經計算發現，在11月份，僅在馬安片區的土地交易規模就達到45萬平方米，建築面積更是達到143萬平方米規模，成交金額總計達到78.6億元。值得關注的是隨著地塊的出讓，企業同期配建的市政配套設施也將得到完善，1間九年一貫制學校、1間初中學校、1間小學、3間幼兒園，以及片區的路網建設等，將有效帶動片區居住環境的完善。

“隨著多宗土地的成功出讓，金山新城，乃至惠州城市的提質發展也將邁上一個新臺階。”惠州土拍市場研究專家介紹，無論是對於馬安中心區而言，還是整個金山新城的建設啟動，平安、旭輝、中交等大型企業的進駐將帶動開發進程提速，加快建設步伐。與此同時，從掛牌出讓環節的規劃和配建指標資訊來看，政府通過精細規劃也將確保城市建設的細化和完善、區域配套和路網建設等。

再關注到全市層面，據記者監測三縣四區公共資源交易中心資訊統計，在整個11月，惠州全市總掛牌商住土地數量20宗，其中15宗順利成交，另有5宗遭遇流拍，總交易土地面積規模64.2萬平方米，成交金額更是達到93.9億元，均打破既有市場的紀錄。