隨著房地産市場調控的持續深入，北京樓市整體處於降溫態勢，新房、二手房的價格有所下調，但與此同時，豪宅市場的網簽數據卻大幅上漲。機構數據顯示，今年北京市場上總價在5000萬元及以上的豪宅網簽量，是過去兩年總和的2倍多，網簽總金額是2018年的4倍還多。

不過專家認為，從數據看的確是漲了，但這不代表豪宅市場一枝獨秀。這是怎麼回事？

01  何為豪宅？

何為豪宅？市場上沒有統一的標準，而隨著房價上漲，標準也會有所變化。有業內人士認為，當前北京市場的豪宅應該是單價10萬元/平方米、總房款2000萬元及以上的住宅，而能達到5000萬元及以上，則是更高標準的豪宅。

據中原地産數據研究中心統計，今年北京豪宅的網簽量、網簽金額等數據都高於過去兩年。數據顯示，從今年年初至12月2日，2000萬元及以上住宅和別墅共計網簽1419套，高於2017年的1227套和2018年的1111套；網簽金額為502.86億元，高於2017年的333.74億元和2018年的335.17億元。

5000萬元及以上的豪宅網簽數據增長明顯。數據顯示，截至12月2日，今年北京5000萬元及以上的住宅和別墅共成交176套，遠高於2017年的19套和2018年的63套，是過去兩年網簽套數總和的2倍多；網簽金額為154.13億元，簽約總金額是2018年的4.2倍，是2017年和2018年總和的3.2倍。

豪宅市場今年的成交均價也有提高。中原地産數據研究中心數據顯示，2016年-2018年及截至今年12月2日，北京2000萬元及以上住宅和別墅的成交均價分別為78995元/平方米、75429元/平方米、77539元/平方米、83572元/平方米；5000萬元及以上住宅和別墅的成交均價分別為89058元/平方米、109986元/平方米、92328元/平方米、95853元/平方米。

豪宅市場簽約數據的上揚，與北京今年整體的市場走勢不太一樣。據我愛我家(4.280, 0.00, 0.00%)研究院統計，除去今年10月，6月-11月北京二手住宅交易量一直處在1.2萬套左右/月；而在樓市交易火熱的2016年，當年的3月和9月，北京二手房單月交易量均突破3萬套。對比看，以二手房交易為主的北京市場，當前交易量已經較高點出現腰斬。

我愛我家研究院稱，截至今年11月28日，北京11月二手住宅成交均價為54338元/平方米，環比10月下跌0.83%，同比去年11月下跌1.69%，為今年3月以來最低。近三個月的整體價格水準回到了年初，市場有 “以價換量”的表現。

02  豪宅集中網簽

對於豪宅市場的表現，中原地産首席分析師張大偉在接受中新經緯（微信號：jwview）採訪時説：“從數據看的確是漲了，但這不代表豪宅市場一枝獨秀。今年豪宅市場比較平穩，之所以簽約數據會大幅上漲，則與限制簽約致使網簽時間過長有關。”

張大偉稱，從2016年開始，北京出臺了嚴厲的樓市調控政策，為防止高單價、高總價的住宅項目拉高統計數據，相關部門對豪宅實施了“限簽”政策，2016年-2018年購買的豪宅，其網簽流程受到了管控。到了2018年底至2019年初，樓市調控效果顯現，市場趨於平穩，豪宅的網簽窗口也逐漸放鬆，二三年前已經實際購買的項目，到2019年才通過政府網簽。最終的結果就是，今年的網簽量大幅上漲。

中原地産數據研究中心統計數據顯示，朝陽區東三環的一處高端住宅項目，今年的網簽量為99套，數量排在各豪宅項目前列。中新經緯3日從項目置業顧問處得知，該項目在2015年就已經開盤，大多數住宅在前幾年已經陸續完成銷售，至今還剩下一套7000余萬元的公寓仍在出售。

上述研究中心稱，2018年6月至2018年11月期間，北京5000萬元及以上住宅和別墅的網簽量只有1套，而2018年12月與2019年1月，分別達到了60套和61套，在之後的月份中，每月都有數套至數十套的網簽量。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也稱，網簽數據的上漲與放鬆網簽是有關係的，放鬆後，除了之前的項目能夠正式網簽，新的高價項目也能入市。同時，北京的改善與高端居住需求依然存在，也帶動了交易數據的上揚。

除了限制網簽的因素，業內也認為，購買豪宅所需要的資金量大，客戶籌措資金的週期本來就長，這也會導致簽約滯後。

03  高端住宅供應減少

調控以來，豪宅項目的成交量已經減少。克爾瑞研究中心撰文稱，2018年，北上廣深四個一線城市豪宅成交量均創近5年新低，甚至達不到2014年成交水準；北、上、廣三城當年豪宅成交套數分別為2156、3610和503套，約為2016年豪宅成交套數的三成。文章中，該研究中心將北京2018年的豪宅標準劃定為總房款在1445萬元及以上的住宅。

而在新增供應方面，北京當前絕大多數住宅用地在出讓時就已經限價，剛需和改善型項目佔據市場主流，豪宅的新增供應減少。從去年底開始，北京才出讓了少部分不限價地塊。張大偉稱，隨著北京土地供應指標的改變，高端項目的供應越來越少，現在在售項目都是企業四五年前拿的地，不少都只剩下尾盤。

“由於嚴格的限價，北京已經不存在豪宅增量了，告別了豪宅市場。”張大偉進一步指出。

嚴躍進對中新經緯分析稱，限價政策會使得高端住宅的供應減少，但由於北京地區高端居住需求旺盛，有可能會帶動存量和二手豪宅的交易，進而影響價格。克爾瑞研究中心稱，當前國內缺乏好的投資渠道，富豪在沒有好的投資項目的情況下，為避免通貨膨脹，可能會傾向購買高端物業，豪宅項目也更容易受寵。