來源：國際金融報

房地産行業進入存量時代，如何盤活資産成為行業發展的重要課題。招商蛇口將目光投向了房托基金。

11月28日，由招商蛇口發起的招商房托基金正式開啟招股。上一次在港上市的由內地房企發起的房地産投資基金，還是14年前的越秀房投。

據披露，招商房托基金將在全球發售7.5億個基金單位，其中在香港公開發售7500萬個基金單位（可予重新分配），發售價在3.42港元-4港元之間。以此計算，招商房托基金募集總額最多約為30億港元，最少約為25.65億港元。

業績波動

招商房托持有的底層資産為位於深圳蛇口的五項物業，即新時代廣場、數位大廈、科技大廈、科技大廈二期及花園城，主要為寫字樓、購物中心。房託管理人為招商置地的間接全資附屬公司招商局置地資管有限公司。

對於商業物業來説，出租情況是一項關鍵的評價指標。2016年-2018年間，五項物業的平均租用率為89.9%、87.1%、90.4%，這也帶動了整體租金收益的波動，同期其租金收益分別為3.19億元、3.03億元、3.25億元。

圖片來源：招商房托全球發售文件

圖片來源：招商房托全球發售文件

截至2019年6月30日，招商房托旗下的五項物業平均租用率為81%，較2018年末有所下滑；其租金收益約為1.6億元，較2018年同期的1.51億元有所微漲。

有趣的是，租金收入呈整體上漲的態勢，但招商房托的盈利狀況卻不算十分理想。2016年-2018年，其溢利分別為3.48億元、7.25億元、10.99億元；截至2019年6月底，其實現溢利3.92億元，較2018年同期的7.87億元大幅下降逾50%。

造成招商房托業績出現如此波動的關鍵因素便是投資物業公允價值變動。據披露，截至2019年6月底，投資物業公允價值收益為3.82億元，而2018年同期的收益則高達9.23億元。

事實上，2016-2018年間，其物業公允價值增加收益分別為2.16億元、7.07億元、12億元。招商房托在上市申請中亦坦言，“物業重估已對前身集團的經營業績造成影響，日後亦可能導致招商局商業房托基金經營業績出現重大波動。”

不過，對於招商房托來説，能夠形成真金白銀收入的還是物業帶來的租金。

背靠大樹

除了現有物業租金收入的增長之外，新的優質商業物業注入是其業績增長的一項重要動力。

這也是招商房托強調對招商蛇口旗下物業優先購買權的原因之一。據報道，招商房託管理層在11月27日的媒體見面會上多次強調該優先購買權的重要性。

據招商房托披露，其可優先選擇的部分物業位於深圳，目前處於在建狀態，包括匯港二期、太子廣場、新時代廣場二期，分別可提供出租面積4萬平方米、6.61萬平方米、7.87萬平方米。

這只是招商蛇口所擁有物業中很小的部分。截至2018年12月31日，招商蛇口投資物業價值398億元，擁有28個綜合開發項目及9個商業開發項目；截至2019年上半年，投資物業價值增長至432.58億元，擁有可出租土地面積167.67萬平方米，出租率96%，擁有可出租物業總可出租面積317.61萬平方米。

事實上，越秀房托同樣是背靠越秀地産。截至2019年6月底，越秀房托旗下擁有的8個物業項目，5個位於廣州，其餘3個分別位於上海、武漢和杭州。其中，除了位於上海的項目之外，其餘7個物業項目皆由越秀地産注入。

此後，越秀地産進一步完善了運作模式。其在2018年底發起組建了一隻總規模50億元的商業孵化基金，即一號基金。據了解，該基金以增值型為主要策略，計劃主要投資于一二線城市核心區域有潛力的商業物業，參與商業物業項目孵化環節；待項目成熟後，將資産注入香港REITs或C-REITs，實現項目退出與基金收益。這其中，香港REITs指的便是越秀房托。

2018年底，一號基金投資了第一個項目，出資約27億元接手了越秀地産的廣州財富天地廣場；近日，一號基金又以13.52億元的總代價收入了南海越秀。值得一提的是，一號基金投資以上兩個項目時，皆處於虧損的狀態。有分析指出，剝離尚處於培育期的資産，可在一定程度上優化越秀地産資産負債表。

易居房地産研究院總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時指出，從現在整個地産行業角度來講，成立信託、基金的模式，可以使原開發商借此機會實現退出，同時也能在基金的介入下，為相應的商業地産等項目實現更好的融資，發揮管理效益，實現租金收益的提升。“這對於成立基金的地産商來説，也是一種新的投資模式”。

首創置業便已經開始了這種投資嘗試。11月27日，首創置業公告稱，其旗下的首金嘉創擬投資不超過9.4億元成立合夥基金，用於投資一線城市（主要為北京及上海）的商用物業，包括辦公樓等，並將進行主動管理以提升優化該等物業的價值。

在諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙看來，房地産投資信託基金在國外較為成熟，國內目前還在初步發展階段。隨著房地産行業逐步邁入存量時代，如何做好存量持有型物業資産的週轉和經營，對房地産開發企業的可持續發展至關重要，而REITs就是充分體現物業價值、盤活存量資産的有效途徑，也是房地産行業未來的新趨勢。