11月24日，河南悅如資産管理公司發佈公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營，故接受並購重組。這已經是11月內爆出問題的第6家長租公寓。

01-超23家長租公寓年內爆雷 6成緣起資金斷鏈

圖為2019年長租公寓爆雷數量分佈

自2017年，第一家長租公寓企業爆雷以來，此類事件屢有發生。據不完整統計，2019年以來，至少有23家長租公寓爆雷。貝殼研究院數據顯示，截至目前，全國公寓門店關店率達到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規、物業糾紛成為公寓關店的主要原因。

圖為23家長租公寓爆雷原因分佈

據中國網地産不完全統計，在年內爆雷的23家長租公寓中，有超6成為資金鏈斷裂。以中擇房産為例，“高收低租”的經營模式導致其陷入債務壓力，從而致使資金鏈斷裂而無力經營，遺留下經濟糾紛和較壞的社會影響。

此現象在南京、杭州等長三角地區尤為突出。今年以來，杭州已有喔客、安閒居、德寓、東俊、國暢、素錦房産、中擇房産等7家長租公寓企業爆雷，南京有8家其他城市如上海、深圳、鄭州、西安各有分佈。杭州、南京由初創長租公寓新興地成為了爆雷重災區。

02-防範長租公寓爆雷風險 多地出臺對應政策

高投入緩回報的經營模式導致長租公寓擔負的風險較高，資本加持下短期內的高速擴張和較為浮躁的市場競爭容易引發爆雷。經濟學博士、空白研究院院長楊現領曾在採訪中表示“長租公寓行業本質上是一個資本密集型行業，前期需要投入巨大的資金獲取房源、裝修和改造，後期也需要源源不斷的運營和維護的投入。而與前期巨大投入形成反差的是，長租公寓是一個薄利的行業，行業凈利潤率不足5%，投資回收期通常要在8年以上。”

為了規範長租公寓市場，包括杭州在內的不少地區已對長租公寓加大了整頓與監管力度。

今年8月，南京市房産局、公安局、市場監管局、地方金融監管局等部門用2個月時間，依法嚴查“高進低出”、挪用租金等行為。

隨後，杭州開展為期1個月的住房租賃市場專項檢查工作，檢查內容主要包括嚴查是否存在租金貸合同套嵌、高收低租、虛假房源等問題。10月9日，杭州市住房保障和房産管理局發佈《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）（徵求意見稿）》，指出：住房租賃企業須在專戶中凍結部分資金作為風險防控金，其總額以出租人月租金總額的兩倍確定。

全國房地産商會聯盟主席顧雲昌認為目前租賃市場的發育仍不充分，應通過政策規範保障住房租賃市場健康發展，“應當建立住房租賃法規制度體系，將租賃內容納入長效機制框架，加強住房租賃立法，根據租賃機構屬性進行分類指導，以規範行業，避免其野蠻生長。”

03-幾家歡喜幾家愁 行業集中度將持續提升

長租公寓的爆髮式增長大概始於3年前。

2016年5月4日 國務院常務會議提出“租購並舉”，加快發展專業化租賃市場。同年的中央經濟工作會議上，也提出了要加快機構化、規模化的租賃企業發展。加之隨後兩年，“房住不炒”及“租購並舉”被一再強調，各地逐漸出臺人才引進計劃推進落戶優惠政策，促進了大城市人口流入和當地房屋租賃市場的發展。

據艾媒諮詢預測，2022年租賃人口將達到2.4億人。租賃市場並沒有衰減之勢，根據經濟學規律，作為購房替代品的長期租賃在商品房價格不出現明顯下降的情況下將會迎來可觀的市場。

除了萬科、龍湖、碧桂園、遠洋等大型房企跑步進場外，長租公寓也頗受資本市場青睞。據貝殼研究院數據顯示，包括已于11月5日登陸納斯達克的青客公寓在內，2019年內已有10家企業分別獲得共計239億元融資總額。

58安居客房産研究院首席分析師張波認為長租公寓的“群雄並起”已近結束，目前處於第二階段，即行業集中度提升的“寡頭之爭”，並且這一階段還將持續較長時間。長租公寓企業規模化之爭的背後邏輯在於頭部短期難盈利，但非頭部企業未來的生存發展空間較小。張波預計，未來2年到3年長租公寓市場中，頭部企業將佔據七成以上份額。