機構:央媽話語“翻譯神器” 哪不會點哪

來源:中國網地産 2019-11-26 13:49:24

來源:保利投顧研究院

今年以來,央行屢屢擰開水龍頭,開閘放水:11月14日,央行按計劃實施第二次“定向降準”;11月18日,央行時隔4年首次降低逆回購操作利率;11月20日,LPR再次下調5個基點。

前言:為什麼要觀測房地産金融環境

有人説,房地産是典型的資金密集型行業,那麼房地産與金融又有什麼樣的關係呢?為什麼要研究分析房地産金融環境呢?

房地産企業最緊張的就是“錢貴錢賤”的問題了,錢的問題時時刻刻牽動著房企的神經。當“錢松”的時候,房企可以“任性”的拿地,“錢緊”的時候又面臨無米開鍋的境地。資金可謂是房企的生命線了。

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那麼,房地産的錢袋子究竟松了嗎?

想要回答這個問題,就需要我們建立起一個完整的房地産金融環境觀測體系,來看看錢是如何流動的,通過對各個環節及渠道的分析,看看房地産的真實流動性情況,從而幫助我們分析與判斷房地産的金融環境。

要構建一個完整的觀測體系,首先,我們需要了解房地産金融環境的傳導鏈條:

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簡單來説,央行向銀行及其他金融機構投放貨幣,貨幣再從金融體系傳導至社會的經濟運轉中來。在房屋交易市場中,貨幣通過各類資金渠道從房地産開發商(房屋供給方)、上下游行業及購房者(房屋需求方)中傳導。

在本期報告中,我們主要將從開發端及宏觀端來介紹房地産金融環境的觀測指標,幫助大家讀懂房地産金融環境指標,構建房地産金融環境的監測體系。

一、 開發端觀測指標體系

在房地産的開發端,我們可以從房企的各類資金渠道來分析房地産的金融環境,亦可以通過最終實際用於房地産開發的資金增量來判斷。

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二者的區別在於:

各類資金渠道獲取的資金可廣泛用於包括房地産開發、償還債務、補充流動性、收並購等各類用途。對於各類資金渠道的分析,可以更全面的了解房地産金融環境的整體情況及單一渠道的具體狀況。

而房地産開發到位資金則單指房企實際撥入用於房地産開發的貨幣增量數額。但是,由於房企獲得資金後,用於房地産開發尚需一定的時日,因此,房地産開發到位資金指標與房企資金指標存在一定的時滯性,且用途單一。

具體來看各指標:

房地産開發到位資金

可相對直觀的反映出各渠道的融資情況,結構包括:國內貸款、海外融資、股權融資、債權融資與銷售回款等。呈現了房地産開發投向的這部分資金的融資渠道來源及量值。

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我們將各渠道再細分來看,可以發現:房地産開發到位資金中的其他資金來源是以定金及預收款、個人按揭貸款為主(即銷售回款),且通常佔據開發到位資金總值的50%以上,是房企開發到位資金的主要渠道之一。

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貸款

通常,我們可以通過房地産開發貸款餘額這一指標來觀測房地産貸款指標,該指標是指銀行向企業發放的用於房地産或土地開發的貸款部分。

開發貸一直是房企相對穩定和主要的融資渠道之一,且融資成本相較其他渠道更低,特別是對龍頭房企來説,一般可在基準的基礎上有所下調。

但是近年開發貸審批嚴格,一般大型房企更容易獲得融資貸款。

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海外融資

近年在房企部分融資渠道收緊後,企業轉投境外,在海外交易所發行債券或海外上市等方式籌措資本。而房企海外融資的方式主要以發行海外債為主。

目前,海外債已成為房企融資的重要渠道,中資房企海外債募集規模已連續2年突破3000億元,截至2019年11月上旬,已超過4300億元大關。

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由於近年海外債規模呈爆髮式增長,風險積聚,發改委于2019年7月對房企外債申請備案的要求進行修改及限制,房企海外債的融資渠道有所收緊。

股權融資

通常指IPO、配股及定向增發等,多見於上市房企的融資行為。但由於程式複雜、審批嚴格、耗時長且門檻較高,房企選擇股權融資較少。且近年受房企IPO停滯、再融資政策影響,規模收縮明顯,股權融資渠道低迷。

債權融資

在債權融資渠道中,房企通常使用發行各類信用債的方式籌集資金,包括企業債、公司債、短期融資券等。(信用債小科普:指政府之外的主體發行的,約定了確定的本息償付現金流的債券)

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信用債是2018年下半年以來,增量最大的房企融資渠道,具備品種多、規模大、審批相對簡單的特點。其中,公司債發展最為迅猛,截至2019年11月上旬,房企公司債發行規模已突破2600億元。

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資産支援證券在2017年起出現爆髮式的增長,目前佔比超過10%,但近期亦有趨嚴的態勢,比如最近融創的一單長租公寓ABS因現金流及運營業績問題被上交所終止審查,這是年內首單終止審查的長租公寓類産品。

所以,哪怕站在風口上,也不是誰都可以起飛的,特別是在融資監管趨嚴的態勢下,仍需要看産品及企業自身情況。

債權融資—非標融資

非標融資是債權融資的一種,它與公司債等可公開上市交易的債權融資方式不同,它是非標準化的金融資産,通常不公開發行,且風險較高,主要以信託為主。

非標融資的發行條件及監管相較其他融資渠道更為寬鬆,因此,近年深受房企青睞。但正因為如此,風險不斷上升,銀保監會今年已多次升級監管措施,並對信託公司進行窗口指導,主動控制房地産信託規模,收緊信託渠道。

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非標融資2016年以來發展迅速,目前投向房地産的信託資金餘額已超2.8萬億元,但受非標融資渠道收緊的影響,增速或將明顯放緩。

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利率指標

除了對各類渠道資金量的監測,對於資金價格的跟蹤也同樣有助於我們對房地産金融環境的分析。不同的融資渠道由於差異性的發行和監管,融資利率也不盡相同。

通常來講,房企都會優先選擇利率較低的融資渠道,若一家企業頻繁的使用高利率的融資渠道融資,在一定程度上也可以反映出該企業擁有相對較高的資金需求和壓力,企業風險較高。

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此外,即使採取同樣的融資方式,不同企業間的成本也有較大差異。這主要取決於金融機構及投資者對企業風險的判斷。因此,通過對比不同企業的融資成本,也可幫助我們間接去判斷一家企業的經營狀況與風險。

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二、 宏觀金融環境觀測

宏觀端的觀測指標我們可以從兩個方向展開,一個是國內的各類宏觀金融指標,一個是週邊的環境觀測,特別是在今年外部環境複雜多變的情況下,外部環境的監控不可或缺。

週邊環境觀測

從過往的情況來看,美聯儲的貨幣政策對全球的經濟及金融政策走向都有著重要的影響,因此,對海外金融環境的觀測主要是對美聯儲聯邦基金利率及貨幣政策的跟蹤與分析。

美國聯邦基金利率的變動(加息/降息)在一定程度上對全球其他國家的利率具有影響。

這是由於在相對開放的貨幣金融環境下,國內的貨幣/匯率政策與國外(美國)的貨幣/匯率政策有內外制衡的情況。

例如美元加息強勢時,中美利差拉升,對我國的利率拉高/匯率貶值造成壓力。

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而美聯儲的貨幣政策主要由其每年召開的8次聯邦公開市場委員會(FOMC)決議,在召開會議後的一段時間,將會公開利率決議及會議紀要,其中記錄有對未來的貨幣政策觀點或新執行的貨幣政策。

貨幣供應量

指一國在某一時點上為社會經濟運轉服務的貨幣存量,由包括央行在內的金融機構供應的存款貨幣和流通貨幣組成。其中,廣義貨幣(M2)和狹義貨幣(M1)為常用的貨幣供應考量指標。

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當貨幣供應量大時,市場上的錢就多了,經濟也處於快速發展的時期,但同時由於較多的貨幣供應,也會帶來一定的通貨膨脹及資産泡沫的問題,因此,需要辯證看待。

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社會融資

是一定時期內實體經濟從金融體系獲得的資金總額,體現了社會的整體融資情況。社融可觀測流動性的結構差異,而房地産行業的絕大多數股債融資均在其統計範圍內。

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在一定程度上,社融也體現了經濟的活力、企業的投融資意願,是重要的經濟參考指標。當社融明顯增加時,代表企業融資行為增多,企業投資拓展意願增強,但同時也會帶來風險積聚的問題。

近年,社融結構呈現間接融資穩定,新增人民幣貸款穩定在70%左右,直接融資中債權融資回升、股票融資回落,表外融資等階段性波動、整體大幅回落的特點。

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SHIBOR

上海銀行間同業拆放利率(SHIBOR)是由全國銀行間同業拆借中心公佈的人民幣同業拆出利率,期限從隔夜至1年不等,被廣泛應用於金融體系內産品的定價。

SHIBOR一般可看作短期指標,可即時反映銀行間的借貸成本,從而體現市場資金面的流動性情況。

但由於貨幣從銀行等金融體系傳導至市場上仍需要其他傳導環節及時間,因此,SHIBOR的指標具備一定的參考意義,但不能代表實體經濟上的流動性情況。

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國債利率

在宏觀金融環境觀測中,通常使用國債到期收益率的指標,是指從當前開始持有國債至到期所能獲取的年化收益率,期限較SHIBOR更長,可反映長期的流動性情況,可視為中長期的利率指標參考。

由於國債為國家信用背書,風險極低,通常可視為無風險收益,因此,國債收益率被廣泛指定為金融産品的基準利率指標及參考指標。

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貸款市場報價利率(LPR)

由商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率,是目前各類新發放貸款的定價基礎。

早在2013年央行就已啟用LPR了,但一直未能廣泛應用。直到今年8月份,央行對LPR進行改革,並要求各銀行新發放的貸款主要參考LPR利率定價,在浮動利率貸款合同中採用LPR作為定價基礎,才使得LPR重新進入我們的視野。

目前,包括各類企業貸款、居民房貸及其他各類貸款都需參考LPR進行定價,因此,LPR也是我們觀測資金價格的重要參考指標之一。

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LPR最新公佈的利率來看,11月20日,5年期及1年期LPR均下調5個基點,自2019年8月改革後利率不斷下降,或將有效引導市場利率中樞的下降,降低實體經濟的融資成本。

貨幣政策工具

當前,我國主要通過央行運用貨幣政策工具實現貨幣調控目標,對貨幣政策工具的研究分析有利於我們對國內金融及貨幣環境進行相對前瞻性的判斷。

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三、 小結

綜合上面所講的各類指標分析,我們可以看到,在宏觀端,央行不斷放水並降低利率水準,但由於房地産開發端的各類融資渠道在定向收緊,因此,充裕的流動性並未傳導至房地産端,而是更多的轉向其他實體經濟,因此,才會造成央行不斷“放水”而房企一直喊“渴”的情況出現。

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