業績掉隊 “綠巨人”跌倒?

來源:北京晚報 2019-11-21 14:53:19

高負債率、欠款風波、房地産銷售增長乏力,曾經的房企龍頭綠地集團,現在卻一路“掉隊”。按照克而瑞的統計,曾經與萬科恒大爭奪前三名的綠地集團,今年前十月以2555.5億元的房地産銷售額排名第七,與榜單前兩名相比,還不及他們各自的一半。截至今年11月18日,綠地控股報收6.51元每股,市值跌至792.1億元,這較2015年綠地上市以來的市值高點3000億元,蒸發了2000多億元。1992年成立的綠地,經過多輪體制變革,數年來不斷擴張。但如今,在風雲變幻的房地産市場,綠地似乎走進了一個怪圈。這不禁讓人疑問,曾經的“綠巨人”跌倒了嗎?

超高層模式受到挑戰 建築方因欠款停工

11月11日,很少在北京公開參加媒體活動的綠地集團董事長張玉良,出現在上海綠地董家渡項目推介會上。上海董家渡項目由綠地集團於今年2月14日從中民投手中以121億元收購而得,現被命名為綠地上海外灘中心,總投資800億元,總建築面積120萬平方米,是上海市中心濱江沿線最大的商務綜合體。

這個項目在被綠地收購之前,曾經是上海“地王”。如今,該項目被綠地內部稱之為今年“最重要的項目”,也是其“投資規模最大的項目”。“超高層建築幾乎是每天一層的建造速度。”張玉良稱,力爭兩年實現120萬平方米綜合體的全面交付。就在張玉良對上海外灘中心信心滿滿的同時,綠地在全國的多個超高層建築項目正在陷入困境。

據媒體報道,近日,中建三局集團有限公司向綠地控股集團有限公司發出“工程聯繫函”,函件稱武漢綠地中心因欠付鉅額工程進度款,已經全面停工。綠地集團方面沒有直接否認欠款停工一事,僅表示“各項施工仍在緊鑼密鼓穩步推進”。

從函件內容來看,項目涉及的相關分包單位達到41家,包括中建鋼構、南通豐潤、尚水建築、楊明建安、龍浩飛達、航宇勞務、湖北一安、成英鋼構等,主要是鋼構、機電、燃氣、電梯等方面。

公開資料顯示,武漢綠地中心是武漢市一座超高層地標式摩天大樓,總建築面積為40萬平方米,設計高度為636米,原計劃建成後能超過目前的中國第一高樓——632米的上海中心大廈。

建造超高層建築是綠地的拿手本領。公開數據顯示,從2005年起,綠地集團已建和在建超高層地標達35幢,全國300米以上的地標性建築,50%是由綠地集團投資建設。綠地通過超高層建築,不斷刷新多個城市的天際線。

和超高層建築光鮮的外表相比,綠地的資金鏈卻顯得捉襟見肘。此種開發模式下,綠地在全國多地均出現了拖欠供應商款項,遭到維權、起訴的事件。綠地集團旗下多家子公司,包括上海綠地建設(集團)有限公司、南通市綠地置業有限公司等在內,因拖欠工程款,已被列為失信被執行人。

在北京,綠地也屢屢成為被告。2018年9月,北京市密雲區人民法院就曾披露,2017年6月以來法院已經受理了綠地集團旗下北京京緯置業有限公司70余件訴訟案件。後者在明知密雲法院對相關案件具有管轄權的情況下,仍執意提起管轄權異議,該行為違反誠信原則,浪費了司法資源。因此對其罰款50萬元。

“工程款遙遙無期,綠地只能以房抵債,但房子多在偏遠郊區,難以變現。”記者採訪到的綠地一家合肥供應商表示。2016年之前,綠地集團一直是國內房企銷售榜前三。不過綠地集團卻屢被指“以品質換規模”,已有地標建築面臨停工或者爛尾風險,其商業模式和資金水準在市場上備受質疑。

第三季度銷售大跌 傳出“強制員工買房” 

在房地産主業方面,在市場下滑的背景之下,綠地控股今年第三季度銷售大跌。第三季度實現合同銷售面積630萬平方米,比去年同期減少42.1%,實現銷售金額668.68億元,比去年同期減少35.8%。

今年前三季度,綠地控股實現合同銷售面積2117.1萬平方米,比去年同期減少13.2%;實現合同銷售金額2345.53億元,比去年同期減少12.1%。中信建投的分析報告認為,業績下滑主要因公司年內所推貨值大多佈局于三四線,而今年三四線市場整體去化壓力較大的影響。

事實上,該數據遠低於綠地集團及其董事長張玉良的預期。2018年,綠地集團曾表示未來三年要確保房地産年銷售額超過5000億元,但2019年前三季度僅完成銷售目標的46.91%。

近日就有媒體報道了“湖南綠地強制員工買房”一事。報道稱,據綠地集團湖南事業部技術研發中心員工反映,其被部門領導要求在12天內購買一套綠地湖南的房産,以幫企業完成年底業績,否則將被公司“除名”。

可見綠地在銷售上所面臨的巨大壓力,通過全員行銷的形式成為迫不得已的選擇。

在房地産這個核心主業以外,在綠地控股描繪的業務版圖裏,基建、商貿、酒店旅遊等業務也是著力推動的重要部分。2018年10月12日,綠地控股就宣佈,集團正式重組成立“三大産業集團”,分別是綠地大基建集團、綠地商貿集團、綠地酒店旅遊集團,以通過推動“三大變革”來實現未來三年年均銷售規模保持在5000億元以上,形成一批300-500億元發展能級的重點事業部這一目標。

但目前來看,完成這一目標並不容易。

資産負債率高企 現金流大幅下降

近年來,綠地資産負債率開始快速飆升,至2015年第二季度末已攀升至88.21%,至今已連續4年超過88%的高壓紅線。截至今年三季度末,綠地控股的資産負債率88.29%,較年初下降了1.20個百分點,扣除預收賬款後負債率為81.50%,下降2.90個百分點。

大規模拿地進一步加重了現金流吃緊。2019年前三季度,綠地在全國共獲取82個土地項目,新增權益建面 2623.52 萬平方米,同比減少36%,權益地價649億元。中信建投的研究報告指出,從結構來看,綠地今年年內新獲取項目按建面口徑,一、二、三四線佔比分別為13%、12%、75%,相較2018年一線比例有所提升,二線下降,三線基本持平。

另據統計,2019 年至今綠地合計發行了6期合計21.5億美元的海外債。

數據顯示,綠地今年前三季度經營活動産生的現金流凈額為91.27億元,同比大幅下降70.53%。公司表示,變動原因在於工程款支付同比增加。加之投資活動産生的現金大額凈流出135.71億元的影響,前三季度綠地控股現金及現金等價物凈減少了21.52億元。

市場分析人士認為,一方面,綠地通過興建超高層建築地標、參與軌道交通大型公建等,在各地得以迅速打開局面,大規模擴張;但另一方面,激進擴張的很多項目,投資時間長,成本回收慢,吞噬其資金流,造成負債承壓。持續快跑做大規模擴張后,綠地不得不面對過快擴張帶來的後遺症。

北京市場折戟 巨量商辦項目擱淺

幾乎對於所有全國性房企來説,北京市場都是重中之重。在北京區域的佈局往往是房企極為重要的戰略,在北京市場取得的業績也更被看中。

總部在上海的綠地集團,也同多數全國性房企一樣,想把“北京份額”做大做強。無論從業績和地位上,張玉良期望中的京津事業部都要和上海事業部看齊。從2007年至今,綠地已“進京”12年,但已被其他房企遠遠甩在身後。

以商辦專家著稱的綠地在北京擁有大量待售及待開發商辦項目,其中綠地在2016年拿下的4宗大興生物醫藥基地地塊,就包含了大面積商辦産品。2017年,北京出臺商辦新政,一度火爆的商辦市場迅速降至冰點,手握巨大體量的商辦項目,綠地陷入窘迫的境地。

大量商辦項目擱淺,唯一一個住宅海珀雲翡因錯過窗口期而滯銷。綠地在北京也曾想豐富産品線,彌補住宅短板。綠地在2016年拿下大興黃村一地塊,創造了區域樓面價新高。綠地將這一地塊打造成旗下最高端産品係項目海珀雲翡,並於2017年底入市。不過,綠地並沒有抓住轉瞬即逝的推盤窗口期。從2018年6月開始,北京調整供地政策,大批限競房地塊涌出,隨後性價比較高的限競房的出現令定價在7.5萬元/平方米左右的海珀雲翡競爭力幾乎殆盡,想在北京住宅市場上“亮劍”的綠地徹底“啞火”。

在環京市場,幾年前樓市火熱之時,綠地在天津的盤龍谷、國寶21城等項目一度取得熱銷,為京津事業部貢獻了不少業績。但如今,環京樓市熱潮退去,綠地在當地的銷售也幾乎被“鎖死”。

就上述問題,記者致電綠地京津冀相關負責人,截至發稿並未收到對方回復。

(責任編輯:)
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