泰禾轉向效益“要成績”,負債降現金升,開啟發展新路徑

來源:中國網地産 2019-11-21 14:09:02

國慶節後,泰禾集團董事長黃其森罕見地出席了項目發佈會,在馮侖、海岩、春妮等好友面前,他言簡意賅地談了自己的經營體會,“偉大是熬出來的”。

這是他2019年第二次公開露面,不久之前的6月份,黃其森還面向媒體,一一解讀現金、負債、銷售等情況。在此之前,“現金、負債、銷售額”是外界談論泰禾的負面字眼,而經歷近半年的調整期後,泰禾迅速轉換發展路徑,從此前一家激進擴張型房企轉變為一家穩健效益型房企,尋求更為持續的發展路線。

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熬過千億陣痛,財務持續好轉,泰禾開始逆襲

這樣的調整,讓泰禾迅速調換到“安全地帶”。黃其森重點解讀的問題,也從經營層面轉向泰禾的管理團隊和模式塑造,比如泰禾的管理架構、泰禾的理想、泰禾的産品服務理念等。

轉變緣自今年泰禾一系列持續回轉的經營指標。在近期發佈的三季度報告中,泰禾傳遞出一個資訊:泰禾核心財務指標正在不斷好轉。

種種跡象表明,通過一系列戰略調整,泰禾集團正在逐步從“擴張型”向“效益型”轉變。“促銷售、抓回款、降負債”,成為泰禾集團2019年的主命題。

主動降速維穩,嚴控風險

早在2012-2014年,泰禾以800億的大手筆,在北京、福建等一二線市場集中買地。迅猛的速度,讓泰禾被扣上“冒進”的標簽。但與此同時,大規模拿地的策略,也讓泰禾的銷售業績得到持續釋放,使其在2017年跨入“千億俱樂部”。

2018年,隨著市場形勢的轉換,泰禾及時踩剎車,從積極擴張,轉變為採取審慎的土地投資策略。然而,隨著市場形勢持續低迷。2018年年底,泰禾集團的現金流和償債問題,成為外界最為關心的疑問。

負面輿論甚囂塵上。在2019年6月的發佈會上,黃其森通過多項明確的經營數據,回應了外界質疑。黃其森表示,“今年最後要兌付的債務不到100億,我們在手資金100多億,對泰禾這樣的體量已經沒有任何問題,不要説100多億,就算300多億有問題嗎?”

事實上,進入2019以來,泰禾將提高週轉、加強現金回款作為財務管控的重心,欲通過加快項目週轉、縮短開盤週期、嚴格考核項目回款等管理措施,嚴防經營風險。

泰禾開始由快轉慢,並打出了一系列組合拳,應對流動風險,如啟動搶收計劃,加大銷售優惠力度;轉讓多幅資産,保障現金流水準;放緩土地投資速度,穩健經營等。

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熬過千億陣痛,財務持續好轉,泰禾開始逆襲

與此同時,2019年,房企融資渠道均受到不同程度的收緊。為了加強風險管控,上半年,泰禾對100多家合作的大小金融機構集中梳理,通過債務置換的方式,最終確定20多家長期戰略合作夥伴。這個調整,為泰禾融資帶來更大保障。

2019年上半年,泰禾的資産負債率較2018年末下降2.28%,至84.6%;凈負債率較2018年末下降126.16%,至258.69%;有息負債大幅降至1104億元,較2018年末1376.2億元減少272.2億。

而進入三季度後,這種轉變在2019年三季報中體現得更為明顯,尤其是短期債務指標已得到大幅優化。截至到三季度末,泰禾的短期債務為320.31億元,比一季度末的461.23億元減少近140億元。泰禾的整體有息負債也持續減少至1042.3億元,較上一季度減少62億。

在現金為王的環境下,債務層面的優化將讓泰禾的長遠發展得到保障。據泰禾相關人士透露,到2019年年底,泰禾需要償還的到期債務實際上已經大規模減少,按照公司目前的銷售和回款情況來看,足以應對。

向“效益”要成績,現金流持續提升

2019年上半年,黃其森在內部會議上反覆強調,泰禾要儘快從“粗放經營”向“精細管理”轉變,要追求“有利潤的回款”,實現“有品質的增長”。這些經營管理思路的變化,反映到泰禾的管理中,則是從此前一味追求規模擴張,轉變到要向“效益”要成績。

黃其森面向媒體時指出,“今年我們最看重的是現金流回款,在考核上,原來是以簽約銷售額為重要指標,現在城市公司每個人的獎金是以回款來算賬的”

為此,黃其森為泰禾制定了2019年的回款目標,他提到,“我們更看重回款,希望不低於1000億元,到今年5月,差不多回款400億,還有200億在途。”

為了加快回款速度,今年以來,泰禾地産拋出了“泰禾1號搶收計劃”,北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4個高端改善類項目悉數加入“搶收”行列。

這種強勢的搶收策略,讓泰禾北京區域銷售額持續攀升。據克而瑞此前發佈的2019年北京市1-9月企業權益網簽榜單顯示,泰禾北京以118.5億元成交金額,名列北京房企權益榜第三名,是前十中唯一的民營企業。

熬過千億陣痛,財務持續好轉,泰禾開始逆襲

不僅僅在北京,泰禾在華東、福州等戰略重點區域,前三季泰禾也發起了搶收計劃。據了解,單是泰禾·廈門灣一個樓盤就以超100億元的銷售業績,成為全國文旅市場TOP3、住假市場TOP1。

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泰禾的一系列銷售舉措提升極大優化了現金流水準。截至三季度末,泰禾經營性現金流凈額增加至226.2億元,在此之前,其2018年經營性現金流為139.3億元,2019年上半年為202.2億元。

在形勢不明朗的2019年,泰禾的上述經營舉措,獲得了評級機構的認可。6月30日,全球三大評級機構之一穆迪上調泰禾集團評級展望,由“負面”調整為“穩定”,其調整主要基於泰禾實施的積極流動性管理方案。

據了解,今年四季度,泰禾多個城市項目也將陸續入市,包括北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院、泰禾·北京公館新品,以及上海、深圳、鄭州、濟南等多個城市也有多個新盤亮相或加倉銷售。

在2019年的最後兩個月,上述項目的入市,將對泰禾全年業績形成新的助力。而從長遠看來,經歷一段時間的陣痛後,黃其森也為泰禾制定了一個新的理想,“要把泰禾最終打造成一個華為、阿裏這樣偉大的企業,能夠成為地産第一品牌。”

無論是經營層面,還是管理層面,泰禾的改變正在發生。

(責任編輯:)
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