“套路太深”“處處藏雷”“失去了安身之所，還要償還欠款”……僅僅兩年多，長租公寓的命運猶如坐過山車，從“爆紅”的風口急轉直下，成為“爆雷”的風口。

由於“甲醛超標”“租金貸爆雷”“資金鏈斷裂”等事件引發公眾信任危機，人們對長租公寓的評價也越發趨於負面。

長租公寓從“高光時刻”到“至暗時刻”，行業走向分水嶺。這一邊中小平台資金鏈斷裂、雷聲不斷，另一邊頭部平臺債臺高築，或將迎來資本狂歡。一些長租公寓沒在“長”字上下功夫，卻一頭扎進吹泡泡、講故事、圈地佔坑，讓人唏噓，更令人擔憂。

長租公寓“短”在哪？就當前“爆雷”爆出的問題看，“高收低租”和“高杠桿的租金貸”等快速擴張模式，是長租公寓的主要風險點。

國家號召發展住房租賃市場，大量的企業蜂擁而至，僅靠普通民房微薄的月租金，是難以養活這些企業的。於是企業不斷囤積可出租房源，在租金上利用時間差獲得資金池，並從中玩起了金融遊戲。

從根子上看，其實是租房市場的投資回報率，大大低於公寓運營企業的預期。市場供大於求後，大多長租公寓想保持微利都很困難，“低進高出”賺取差價的盈利能力，需要高效率的管理才能實現。

規模是需要資金支撐的。對於房租回報率過於樂觀的判斷，讓不少長租公寓企業採取了激進的投資策略，資産狂飆突進。為了擴大供給規模，搶佔區域市場，不惜哄抬租金，流血也要拿下房源。

部分運營企業信奉“贏家通吃”邏輯，錯把規模當壁壘，過於追求“規模化”“頭部效應”，勝過了對本身效率和穩定性追求。當把規模錨定為關鍵指標（ＫＰＩ）時，造成大量房源空置，出租率走低，運營風險和道德風險加劇。

猶如當年的網約車、共用單車、Ｐ２Ｐ等網際網路平臺的“燒錢”模式，看似快速佔領了市場，但風險“免疫力”極低。一旦外部環境有風吹草動，這些運營企業缺少資本支撐，只能面臨“爆雷”的結局。

租金不可能快速上漲，企圖從租賃市場“賺快錢”傷害很大。相較于一路高歌猛進的房價漲幅，房租雖然也是年年上漲、單邊上揚，但漲幅卻要低很多。

克而瑞研究數據顯示，長租公寓行業平均利潤水準僅在2%－4%，現金流回正週期至少需6年以上。業內估算，目前國內長租公寓租金回報率不足3%，北上廣深等地大約只有１.５％，遠低於運營企業融資成本，也低於發達國家普遍５％以上的租金回報率。

如此巨大的“剪刀差”讓中國的租房市場呈現出畸形的矛盾——一邊是“租不起房”的租客，一邊是“賺不到錢”的運營企業，還要承擔和消化競爭風險、擴張風險、資金鏈風險和入住率風險等，往往到頭來受損最嚴重的還是年輕的租客們。

對於“買不起房才會租房”的年輕人，房租價格高低固然重要，但更重要的是一個可以長期穩定居住的房源。

長租公寓最大的優勢就在於穩定，即使價格有所上浮，多數租客也能夠接受。運營企業沒有必要逞一時之“快”，而錯失“超過2億人口、年租金規模過萬億元”的發展機遇。

長租公寓“短命化”的結局，不免讓人唏噓不已。“１個多月６家關門”“一年多２３家相繼倒閉”……長租公寓頻頻“爆雷”不僅讓租客欲哭無淚，也讓運營企業自身不寒而慄。

一個行業過度金融化、過度依賴資本駛入“快車道”，必然會犧牲掉對“穩定”“安全”等一些底層需求。回歸最本真的商業邏輯，專注于自身業務，才能讓行業駛入正軌發展“長”下去。不可否認，市場化的長租公寓可以滿足用戶個性化的需求，可以豐富住房租賃市場的供給形式。

但是，住房問題不僅是一個市場熱點，更是一個民生痛點。住房租賃市場迫切需要在不斷規範中完善和發展，需要行業企業在化解傳統租房市場租期不穩定、資訊不對稱等問題上多下功夫，在為租客提供保質保量、不打折扣的服務上下功夫。

否則，租客給企業交了一年的房租，住了幾個月就被房東趕出來，這算哪門子的市場化服務和創新呢？（記者潘曄、楊紹功、鄧華寧、鄭生竹）