11月14日，國家統計局官網發佈2019年1~10月全國房地産開發投資和銷售情況，1~10月，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%。10月房地産開發景氣指數為101.14，環比提高0.06點。

儘管各項數據及市場反應均顯示今年樓市金九銀十成色不足，但相較前幾個月仍小幅回暖。在銷售端，房企近期通過打折促銷、精品裝修變毛坯等方式下調售價，拉動銷量提升，“以價換量”效果得到明顯體現；而在供應端與投資端，房地産開發投資增速儘管有所回落，仍處於高位，新開工面積與竣工面積單月漲幅大增。10月經濟數據顯現出房地産市場在經濟下行壓力下的韌性。

房企積極推盤 銷售熱度回暖

商品房銷售面積增速今年首次由負轉正，數據顯示，1~10月，商品房銷售面積達133251萬平方米，同比增長0.1%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降11.5%，商業營業用房銷售額下降13.4%。

分地區看，西部地區銷售面積與銷售額增長速度領先全國，西部地區商品房銷售面積36786萬平方米，增長3.8%；銷售額26611億元，增長10.1%。中西部地區中部地區商品房銷售面積37960萬平方米，增長0.6%，增速加快0.1個百分點；銷售額27118億元，增長6.8%。而東北地區商品房銷售面積6090萬平方米，下降5.0%。東部地區商品房銷售面積52415萬平方米，同比下降2.1%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從近3個月的數據看，銷售價格下跌，銷售數據反彈，説明降價促銷是有效的。與此同時，9月以來，各地預售證發放節奏加快，供給端的活躍也刺激需求端的數據上升。“在持續8個月同比增幅為負的情況下，該指標首次變正，體現了銷售端其實韌勁依然存在。”嚴躍進稱。

根據國家統計局發佈的商品住宅銷售價格變動情況統計數據，10月商品住宅銷售價格漲幅穩中有落，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.1%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均回落0.2個百分點。

東吳證券研報指出，單月來看，10月銷售面積增速1.9%，銷售金額增速9.7%，單月銷售面積增速連續四個月為正，銷售數據要好于預期，而銷售數據好轉與房企加快推貨及中西部表現超預期相關。

“西部的重慶、成都、西安、昆明等熱點城市對於區域的帶動力不可小覷，從58安居客線上的數據來看，西部眾多城市的二手房掛牌熱度和用戶熱度也在全國排名前列，這一態勢預計在今年不會發生改變，” 58安居客房産研究院分院院長張波分析稱。

光大證券對於後續需求並不樂觀，研報指出，隨著房價大幅上漲預期扭轉，在“緊信用”前提下，購房需求邊際趨弱，2020年的銷售大概率回歸下行通道。

投資增速回落 竣工增速回升

二季度以來，從房地産信託收緊到境外發債監管，再到銀行專項檢查，房企融資渠道持續收緊，房地産開發投資亦受到影響。數據顯示，2019年1~10月，全國房地産開發投資109603億元，同比增長10.3%，仍保持高速增長，但增速持續回落，較1~9月回落0.2個百分點。

各地區投資增速均回落或持平，1~10月，東部地區房地産開發投資57615億元，同比增長8.4%，增速回落0.2個百分點；中部地區投資22822億元，增長10.0%，增速持平；西部地區投資24588億元，增長15.7%，增速回落0.5個百分點；東北地區投資4579億元，增長9.5%，增速回落0.4個百分點。

張波表示，全國房地産開發投資增速延續了自今年5月以來持續增速回落的趨勢，但東部和東北部地區的回落尤為明顯。東部地區由於投資額絕對值高，其增速放緩對全國平均水準産生明顯下拉作用，東北地區的降溫的速度高於上半年和2018年平均水準，直接顯示出房企在這一區域的謹慎度不斷提升。

嚴監管態勢下，近期樓市土地流拍與底價成交頻現，“地王”項目難覓蹤影。從數據來看，1~10月土地購置面積及成交價款同比繼續下滑，房地産開發企業土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%；土地成交價款9921億元，下降15.2%。但土地購置面積及成交價款降幅有所收窄，比1~9月分別收窄3.9個百分點、3.0個百分點。單月來看，根據光大證券測算數據，9月、10月土地購置面積成交小幅回升，同比分別上漲10.4%、12.8%。

光大證券研報指出，由於百城成交溢價率持續下行，當前一二線城市溢價率總體企穩，顯示價格已降至開發商的認可區間；新開工持續較高增長，房企土地儲備存壓；金融資源向頭部房企加速傾斜，中型房企仍有較強的規模擴張和排名提升訴求等原因，近期土地成交出現低位小幅回升。但由於市場各主體對於“房住不炒”有清晰認識，行業整體拿地策略較為謹慎。

從供應先行指標來看，新開工繼續增長，竣工拐點到來。數據顯示，1~10月房屋新開工面積185634萬平方米，同比增長10.0%，增速提高1.4個百分點；10月單月新開工面積同比增長23.2%，增速大幅提高16.6個百分點，創2018年9月以來新高。房屋竣工面積54211萬平方米，同比下降5.5%，降幅收窄3.1個百分點；10月全國房屋竣工面積同比增加19.2%，連續3個月轉正且增幅持續擴大。

太平洋證券研報指出，由於今年房企融資環境收緊，資金面的壓力迫使房企加速回款，而從開工到預售的成本佔總房款比例較低，抓緊開工推盤成為房企凈回籠現金流的渠道之一。

此外，有研究機構表示，新開工面積、增速持續大於銷售，將帶動中期開工未售庫存相應回升。嚴躍進指出，竣工數據反彈，意味著庫存也開始反彈，未來可銷售的樓盤和可交付的樓盤會增加。

市場韌性仍在走向“穩”字當頭

數據顯示，1~10月固定資産投資同比增長5.2%，增速比1~9月回落0.2個百分點。中天證券研報指出，建築安裝工程投資與房屋竣工面積的累計同比增速高度相關，佔全部固定資産投資完成額70%左右，由房地産竣工週期主要拉動的建築安裝工程投資貢獻了固定資産投資的主要韌性。十月經濟數據傳達出的信號為衰退預期導致的總需求不足和房地産行業的韌性。

多方表示未來房地産市場將延續平穩態勢，“市場降溫大背景下，整體穩定依然是2019年最後兩個月大趨勢。”張波表示，預計商品房成交量價亦不會出現明顯波動，但市場信心指數或延續下跌，從58安居客線上平臺的調研數據來看，購房者的信心指數10月環比下降4.2%，經紀人信心指數10月環比下降0.6%。

東吳證券預計，2020年政策將趨於平穩，政策嚴厲程度與市場熱度反向。房企表現將趨於分化，資産品質、持續性收入、融資成本和權益銷售增速將成為決定估值的關鍵指標。