樓市調控持續趨嚴、房企融資環境偏緊、項目去化率下降……2019年的全國房企正是在這樣的大背景下走過了十個月。也正是在這樣的背景下，百強房企的累計權益銷售規模仍實現了近5%的同比增長，“千億陣營”中仍有新面孔上榜。但同時，也有房企面臨巨大銷售壓力，資金鏈承壓，艱難度日。

單月業績 TOP50房企近6成環比下降

根據克而瑞近日發佈的《2019年1-10月中國房地産企業銷售TOP100》顯示，10月，TOP50房企中有近6成企業的單月業績環比下降，其中多數房企較9月的業績環比降幅在20%-30%之間。但同時，也有不少規模房企10月業績表現較為突出，單月銷售金額環比提升。

其中，恒大得益於在全國範圍的項目降價促銷，通過限時折扣、全員行銷等多重優惠活動實現了大量貨值去化。10月單月實現全口徑銷售金額930億元，在9月831億元的基礎上進一步環比提升11.9%。碧桂園10月單月也實現全口徑銷售金額850億元，環比提升近20%。而相比之下，萬科10月的促銷力度相對較弱，單月實現銷售金額443億元，環比降低10.1%，龍頭房企之間産生了截然相反的業績增長趨勢。

克而瑞研究認為，雖然部分規模房企通過大範圍的折扣促銷、並加大供貨及推案力度，10月銷售業績表現為環比上升，但市場整體並不如數據體現的這麼好，項目總體去化率並不佳。本月業績主要以高供貨量來實現，去化率實際並不如人意。

前十月規模 25家房企銷售金額超“千億”

克而瑞的數據顯示，碧桂園、中國恒大和萬科三家房企前十月銷售金額均超過5000億元，位列前三，分別為6655.4億元、5461.8億元和5199億元。

從累計業績規模來看，雖然近年來行業整體規模增速放緩，但百強房企截至10月末的累計權益銷售規模仍實現了近5%的同比增長，增速較上半年4%左右的水準略有提升。

根據榜單，1-10月份共有碧桂園、中國恒大、萬科地産、融創中國、中海地産、新城控股、龍湖集團、華潤置地、世茂房地産、陽光城、金地集團、旭輝集團、中南置地、金科集團、中國金茂、富力地産、中梁控股、華夏幸福、正榮集團、融信集團、遠洋集團、雅居樂等25家房地産企業的全口徑銷售金額超過千億元。相比前九月，本次“千億陣營”中增加了正榮集團、融信集團、遠洋集團和雅居樂四家企業。

目標完成率 49家房企均值近80%

根據中房網不完全統計，按照已公佈2019年銷售目標的49家房地産企業，結合克而瑞研究中心統計的全口徑銷售金額數據測算，已公佈銷售目標的房企前十月完成年銷售目標率均值為79.88%，相比前九月整體提升了9.11個百分點。

據不完全統計，已公佈銷售目標的49家房企前十月完成年銷售目標率均值為79.88%，相比前九月整體提升了9.11個百分點。其中，包括寶龍地産、龍光集團、佳兆業、世茂房地産、龍湖集團、中海地産等在內的11家房企銷售目標完成率已超過90%。另有華潤置地、新城控股、旭輝集團等14家房企銷售目標完成率在80%-90%之間，融創中國、金地集團、首創置業、花樣年、富力地産、遠洋集團等16家房企銷售目標完成率在70%-80%之間，藍光發展、榮盛發展、福晟集團等5家房企銷售目標完成率在60%-70%之間。綠城中國、朗詩綠色集團等表現略欠佳，前十月銷售目標完成率不到50%，分別為54.70%、49.85%。

總體來看，在行業增速放緩、調控趨嚴、整體項目去化率下降的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力。未來兩月仍需加速推貨入市，積極推盤去化、衝刺全年目標。

市場展望

未來兩月恐難大幅逆轉

克而瑞認為，10月，新房成交與土地市場延續了“金九”的低迷走勢，皆持續轉冷。重點城市新房成交量同比、環比分別下跌6%、10%，降幅較上月有所擴大，杭州、寧波、徐州等市成交顯著縮量。

從政策調控層面來看，10月中央政策步入“空窗期”，地方因城施策有收有放。天津、南京六合佈局鬆綁限購，呼和浩特落地限貸、限價，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的目標。“搶人大戰”漸趨白熱化，海南全線放開落戶，鄭州、南通給予高精尖人才購房補貼，宿州農業轉移人口在主城區購房享契稅減免。預計進入房企年底的業績搶收期，市場供應量或將迎來一波放量增長。但考慮到政策層面經“731”會議定調難有大規模、實質性鬆動，信貸層面依舊偏緊，LPR換錨後多城房貸利率穩中有增，加之持續低迷的行情進一步加劇市場觀望情緒。市場正處於加速轉冷的通道中，未來兩月成交頹勢恐難大幅逆轉。

融資

房企海外發債規模增五成

根據央行10月份發佈的《2019年三季度金融機構貸款投向統計報告》，2019年三季度末，房地産貸款餘額43.3萬億元，同比增長15.6%，增速比9月降低0.6個百分點，連續14個月回落；前三季度增加4.6萬億元，佔同期各項貸款增量的33.7%，與2018年全年水準相比低6.2個百分點。

億翰智庫的報告顯示，隨著國內融資難度的增加，境外成為房企融資的重點。截至10月，房企合計在海外發債規模超570億美元，相比2018年同期增長接近50%。自9月單月房地産企業海外美元債融資超過39億元外，10月已有累計11家房企發佈超40億美元海外融資計劃。與海外債融資增多相比，房企更關注自身的現金回款，尤其是在“金九銀十”兩個月份，促銷力度加大，銷售的增加則意味著未來回款的增長，而回款的增長是企業拿地最重要動力。

10月頭部房企受土地市場“銀十”影響，投資力度增加最為明顯，且全國大中城市土地成交溢價率略升至9.05%。但是鋻於融資難題，未來土地成交溢價率提升有限。與此同時，鋻於融資難度的加大，尤其是表外融資監管的加強，房企在投資拿地上更關注城市風險和資金鏈的安全。

融資渠道受限，企業要做出回款與投資之間的平衡，否則極易引起現金流斷裂風險。在這樣的情況下，具有雄厚背景的國企和資金更為充裕的大中房企拿地力度會更大，方式更為多元化。根據10月份對企業投資拿地的監測，億翰智庫發現，這類企業拿地更為頻繁。