高喊“2021年破千億”的德信中國（02019.HK），正面臨高息融資、負債攀升等問題。

11月12日，德信中國公告宣佈，發行于2021年到期的1億美元12.875%的額外優先票據。今年7月31日，德信中國就曾公告稱其將於2019年8月6日發行一筆于2021年到期的2億美元12.875%的優先票據。

長江商報記者注意到，這是德信中國自今年2月上市以來第二次融資，超12%的利率水準在業內不算低，也大幅超過公司之前的融資成本，2017年-2018年，公司借款的加權平均實際利率分別為8.33%和8.36%。

在體量擴張的道路上，德信中國較高負債或將成為隱患。截至今年上半年，德信中國總負債約482.97億元，較上年度末的427.41億元增長13%。其中，流動負債額約407.1億元，非流動負債額約75.87億元。德信中國總資産約579.21億元，資産負債率83.38%。

此外，德信中國的市場風險可能會更加凸出，根源則在於公司佈局過於單一，主要集中在浙江省，基本上缺乏調控抗壓能力。截至2018年11月30日，德信中國土地儲備總計約為693.39萬平方米，其中589.87萬平方米位於浙江省內，佔比達85.07%。在今年前6個月德信19塊新增土地儲備中，亦有12塊在浙江。

超IPO募資三倍資金拿地

德信中國是浙江省領先的綜合性房地産開發商，主要專注于住宅物業開發和綜合用途物業的開發、運營及管理。經過24年的發展，德信已經成為浙江省和長三角地區領先的綜合型房地産開發商，並進軍主要城市，同時也樹立了開發物業“杭派精工”的鮮明品牌。

2017年，德信中國首次躋身全國百強；2018年，德信中國被中國指數研究院授予中國房地産百強企業稱號，排名第63位。

今年2月，德信中國成為2019年首家在香港上市的房地産公司。根據年報數據，德信中國近三年來的資産規模正在不斷擴大。2016年-2018年，其流動資産總值分別為194.4億元、324億元、447.8億元，呈不斷上升趨勢。

德信中國曾公開表示，2018年要實現合約銷售350億元，2021年實現千億的目標。

千億目標下，德信中國加速擴張。上市後短短三天內，以豪擲36億元在土地市場上“狂飆突進”。3月1日，經過71輪激烈競拍，德信以13.78億元將溫州濱江商務區一塊地收入囊中。此前的2月27日，經過90輪競價，德信旗下公司以22.22億元競得了杭州良渚街道一幅地塊，溢價率高達30.55%。

長江商報記者注意到，德信中國IPO募資規模不過13.73億港元（約合11.7億元），買地斥資36億元已超IPO募資三倍。

資産負債率處行業高位

剛上市就用超過IPO募資三倍的資金拿地，德信中國財務安全亦面臨不小的考驗。

財報顯示，德信中國近三年的負債總額正在急劇飆升，兩年時間，德信中國的負債總額已從2016年的196.39億元飆升至去年的427.41億元，截至2018年，其資産負債率為86.15%，和同行業60%-70%合理區間相比，仍處於高位。

至2018年底，其總流動資産447.8億元，總流動負債約380.4億元。包括銀行貸款、信託融資等在內的即期借款約77億元，非即期借款44.2億元；借款總額約121.3億元。

德信中國此前曾坦陳，公司的負債率維持在較高水準，主要為公司的業務迅速擴張，致使外部借款增加所致。

從現金流來看，財報顯示，2015年-2018年度，德信中國經營活動産生現金流量凈額分別為27.99億元、-1.21億元、2.56億元和-29.52億元。今年上半年，其經營活動現金流轉正至9535.00萬元，主要是因預售新項目。

同時，7月24日，標普對德信中國的票據下調評級，稱其杠桿率仍保持高位。究其主因，標普認為：一是德信中國的土儲佈局集中杭州及長三角周邊地區，由於經營規模小，其他地方的市場份額有限；二是德信中國共有107個開發項目，其中38個為聯合營項目，其未並表聯合經營項目超50%難跟蹤；三是由於德信中國依賴高成本的非銀融資，佔2018年總債務的68%，這些非銀融資主要包括信託貸款（佔總債務的37%）以及項目股東貸款（佔比18%），且截止2018年短期負債達到63%。

高息融資利率超過12%

債務壓力下，德信加速融資。11月12日，德信中國公告宣佈，發行于2021年到期的1億美元12.875%的額外優先票據。德信中國表示，公司將使用額外票據發行的所得款項凈額為其現有債務進行再融資及用作一般公司用途。

長江商報記者注意到，這是德信中國自今年2月上市以來的第二次融資，超12%的利率水準在業內不算低，也大幅超過公司之前的融資成本，2017年-2018年，公司借款的加權平均實際利率分別為8.33%和8.36%。

業內認為，這樣的年息顯然高於行業的平均融資水準，如此高的年息依然可以接受則反映出企業希望用時間換空間的訴求，也從側面反映出中小房企對現金流的渴求。

德信中國高額融資的另一面是，中國房地産開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。克而瑞地産的研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，今年房地産市場行情確實在降溫，這對於很多房企來説，自然會帶來庫存壓力和資金壓力，最終都會對房企的經營和現金流等産生影響。類似企業現金流告負，客觀上也要求其積極管控財務風險，尤其是要積極做好應對，對於一些高息融資也需要更為謹慎。

此外，德信中國的市場風險可能會更加凸出，根源則在於公司佈局過於單一，主要集中在浙江省，基本上缺乏調控抗壓能力。

截至2018年11月30日，德信中國土地儲備總計約為693.39萬平方米，其中589.87萬平方米位於浙江省內，佔比達85.07%。德信中國有107個處於不同開發階段的物業項目，其中，28個位於杭州，26個位於溫州，18個位於湖州，5個位於台州，5個位於舟山，5個位於衢州，4個位於寧波，4個位於金華，4個位於徐州及2個位於南京，其餘項目位於麗水、常州、合肥、上饒、九江及武漢。由此，公司深耕浙江大本營的戰略可見一斑。

今年上半年德信中國加速擴張，截至2019年6月30日，德信共擁有122個項目，土地儲備為1225千萬平方米。其中，在今年前6個月19塊新增土地儲備中，亦有12塊在浙江。（長江商報記者 江楚雅）