原標題：寧波正式出臺兩份文件 商品房預售資金須存入監管賬戶

目前寧波房地産市場多數是採用預售方式，房子還在造，購房者的購房款已經交給了開發商，這就讓很多購房者有種不安全的感覺，萬一開發商拿了錢挪作他用甚至卷款跑路了，那購房者豈不是兩頭落空了？

為了進一步規範房地産市場，杜絕這種情況的出現，寧波市住房和城鄉建設局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局 、 寧波市住房公積金管理委員會辦公室關於印發《寧波市商品房預售資金監管實施細則（試行）》和《寧波市存量房交易資金監管辦法（試行）》兩份文件，其中規定，房地産開發企業應當選擇在商品房預售項目所屬區縣（市）的商業銀行機構作為監管銀行，並以宗地為單位設立商品房項目預售資金監管賬戶，不得按預售批次分別與不同的監管銀行簽訂預售資金監管協議。

預售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款應當全部存入預售資金監管賬戶。

在預售過程中開發商出現相應違規行為，由屬地住建部門約談企業，暫停網簽，責令限期整改；拒不整改的，記入房地産開發企業不良信用記錄；造成損失的，承擔相應法律責任。

全文如下

寧波市商品房預售資金監管實施細則（試行）

第一條  為進一步規範全市商品房預售資金監督管理，預防和減少房地産交易風險，保障購房人合法權益，維護房地産市場正常秩序，根據《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》（浙建房〔2010〕72號），結合寧波實際，制定本細則。

第二條  市住房城鄉建設行政主管部門（以下簡稱“市住建部門”）負責對全市商品房預售資金監管工作的監督指導。區縣（市）、開發園區住房城鄉建設行政主管部門（以下簡稱“屬地住建部門”）具體負責轄區內商品房預售資金監管工作的監督管理。

中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局及駐區縣（市）辦事機構（以下分別簡稱“人行部門”、“銀保監部門”）負責轄區內商業銀行商品房預售資金監管工作的監督管理。

住建部門、人行部門、銀保監部門統稱為“監管部門”。

第三條  房地産開發企業應當選擇在商品房預售項目所屬區縣（市）的商業銀行機構作為監管銀行，並以宗地為單位設立商品房項目預售資金監管賬戶，不得按預售批次分別與不同的監管銀行簽訂預售資金監管協議。

海曙區、江北區、鄞州區行政區域內的商品房預售項目，可以在該三個行政區域內選擇一家商業銀行機構作為監管銀行。

商業銀行在商品房預售項目所在區縣（市）無分支機構的，房地産開發企業可以選擇該商業銀行在本市的市級機構作為監管銀行，商業銀行市級機構應當履行商品房預售資金監管職責，不得將監管職責委託、指定給所屬其他機構。

第四條  工程造價按照房地産開發企業提供的經具有專業資質的造價諮詢機構編制並簽字蓋章的工程預算清冊總額確定，但單位建安工程綜合造價不得低於市住建部門公佈的標準。

全裝修住宅商品房項目的工程造價應當包括企業申報的裝修工程造價。

第五條  房地産開發企業與按揭貸款銀行簽訂按揭貸款合作協議時，應當明確約定按揭貸款必須直接劃入項目預售資金監管賬戶。房地産開發企業應當將按揭貸款合作協議和預售資金監管協議上傳至預售資金監管系統報備。

房地産開發企業申請商品房預售許可時，應當向屬地住建部門提交已報備的預售資金監管協議以及按揭貸款合作協議文本。

第六條  屬地住建部門在發放商品房預售許可證前，應當對商品房項目的工程造價預算清冊、預售資金監管協議和按揭貸款合作協議文本等資料進行核查，並召集相關部門、房地産開發企業、建築總承包單位、建設監理單位、監管銀行、有合作意向的按揭貸款銀行，對商品房項目預售資金監管事項及相關責任進行交底，形成書面記錄。

房地産開發企業在銷售過程中增加、調整按揭貸款合作銀行的，應當在簽訂按揭貸款合作協議或調整後三個工作日內書面告知屬地住建部門。新增按揭貸款合作銀行的，房地産開發企業應將按揭貸款合作協議上傳至預售資金監管系統報備。

第七條  房地産開發企業應當在銷售現場公示經備案的預售資金監管協議、監管銀行、監管賬戶、按揭貸款銀行，以及監督舉報電話。

第八條  預售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款應當全部存入預售資金監管賬戶。

房地産開發企業使用POS機收取預售款的，只能使用與監管賬戶綁定的POS機。監管銀行應當配合、協助房地産開發企業收取售房款的相關工作。監管銀行應對監管項目開展不定期巡查，掌握監管項目的銷售情況。

房地産開發企業應當向監管銀行提交包括合同編號、網簽應收金額、網簽實收金額等內容的對賬清單（清單樣式見附件），監管銀行應當核對總額,並對售房款到賬總額進行蓋章確認。房地産開發企業申請辦理商品房預售合同備案時，應當一併提交經監管銀行確認的對賬清單。

按揭貸款銀行須按月向監管銀行報送按揭貸款發放清單（清單樣式見附件），不得將按揭貸款劃入非預售資金監管賬戶。

監管銀行應當按照商品房預售合同編號建立資金入賬臺賬，對按揭貸款劃入預售資金監管賬戶的情況進行跟蹤和監督，按月匯總監管項目的預售首付款、一次性付款、購房貸款到賬情況。

第九條  商品房預售監管資金範圍為監管項目工程造價的130%，監管項目有以該項目土地抵押擔保貸款的，土地抵押擔保貸款的本息也納入監管範圍。預售監管資金分為重點監管資金和一般監管資金。

重點監管資金實行動態監管。重點監管資金額度為預售監管資金每一支付時點至商品房交付條件具備時，剩餘工程造價的130%和土地抵押貸款本息餘額的總和。

一般監管資金是指超出重點監管資金額度的預售監管資金。

第十條  房地産開發企業可憑銀行出具的擔保期限涵蓋預售商品房項目建設工期以及竣工、交付，且單方不可撤銷的現金保函，替換同等額度的監管資金。現金保函應當明確兌付條件和兌付程式。

第十一條  監管資金按照預售資金監管協議和本細則的規定支出。預售資金監管賬戶資金餘額不得低於本細則第九條第二款規定的重點監管資金額度。

監管銀行根據建設監理企業出具的工程進度證明支付相應的工程款項。從預售資金監管賬戶監管資金中支付工程款項的，施工總承包單位為收款方。監管銀行支付工程款項，應當經過房地産開發企業、施工總承包單位、建設監理單位三方共同簽字確認，憑發票及相關材料劃入施工總承包單位賬戶；確需直接劃入分包單位賬戶的，發票及相關材料需經施工總承包單位簽章確認並提供分包合同。

從預售監管資金中支付非工程款項的，應當經過房地産開發企業、收款單位等有關各方簽字確認或按照相關規定，由監管銀行憑發票及相關材料進行支付。非工程款項累計支付總額不得超出項目工程造價的20%，已用於工程款項的貸款資金的歸還不屬於非工程款項的支付。

第十二條  監管銀行發現預售資金入賬情況異常，或者發現房地産開發企業申請支付工程款項與已完成的工程量或者工程進度明顯不符的，應當督促房地産開發企業或相關按揭銀行整改，並及時向監管部門報告。

第十三條  商品房監管項目具備交付條件後，房地産開發企業憑相關證明材料向監管銀行提出監管資金賬戶撤銷申請。商品房監管項目土地已抵押（不含在建工程抵押）的，房地産開發企業應當在土地抵押權登出後，方可申請監管資金賬戶撤銷。

房地産開發企業應當將監管資金賬戶撤銷申請同時報送屬地住建部門。

第十四條  房地産開發企業有下列情形之一的，由屬地住建部門約談企業，暫停網簽，責令限期整改；拒不整改的，記入房地産開發企業不良信用記錄；造成損失的，承擔相應法律責任：

（一）未在售樓處明顯位置公示本細則第七條規定資料的；

（二）未按規定及時將售房款存入預售資金監管賬戶的；

（三）指使按揭貸款銀行或者協同按揭貸款銀行將商品房按揭貸款劃入非預售資金監管賬戶的；

（四）提供虛假材料申請撥付商品房預售監管資金的；

（五）其他變相逃避商品房預售資金監管的行為。

第十五條  施工總承包單位、分包單位、建設監理單位隱瞞、虛構事實或者出具虛假證明材料，套取或者協助房地産開發企業套取預售監管資金的，由屬地住建部門依照規定處理並記入建築業不良信用記錄；造成損失的，承擔相應法律責任。

第十六條  商業銀行有下列情形之一的，由監管部門責令整改；情節嚴重或者造成嚴重後果的，按照相關規定採取行政處罰、暫停部分業務等監管措施；造成損失的，承擔相應法律責任：

（一）監管銀行未按要求控制實際重點監管資金額度的；

（二）監管銀行擅自撥付資金，或協助房地産開發企業挪用商品房預售資金的；

（三）按揭貸款銀行未按規定將預售資金劃入監管賬戶的。

第十七條  建立商品房預售資金監管系統，對商品房預售資金實施網路化管理。各商業銀行網路系統應當與監管系統進行數據對接，確保監管資訊實時傳輸，並提供相應的金融服務，監管部門應積極運用監管系統加強對資金監管工作的監督管理。

第十八條  購房人應當積極維護自己的合法權益，配合監管部門、銀行、住房公積金管理部門，將預售資金存入監管賬戶。

第十九條  2019年11月15日起申領商品房預售許可證的項目按照本細則施行。

寧波市存量房交易資金監管辦法（試行）

第一條  為進一步規範我市存量房交易市場行為，預防和減少房地産交易風險，維護買賣當事人合法權益，根據住建部等部門《關於加強房地産仲介管理促進行業健康發展的意見》（建房〔2016〕168號）、《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號）、《關於進一步規範和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）和市住建委等八部門《關於加強房地産經紀管理的實施意見》（甬建發〔2017〕10號）等文件要求，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  市住房城鄉建設行政主管部門負責對全市存量房交易資金監管工作的監督指導；區縣（市）、開發園區住房城鄉建設行政主管部門（以下簡稱“屬地住建部門”）具體負責轄區記憶體量房交易資金監管工作的監督管理。

中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局及駐區縣（市）辦事機構（以下分別簡稱“人行部門”、“銀保監部門”）負責轄區內商業銀行開展存量房交易資金監管工作的監督管理。

住建部門、人行部門、銀保監部門統稱為監管部門。

第三條  本市範圍內國有土地上的存量房交易，其交易資金監管適用本辦法。

第四條  本辦法所稱存量房交易監管資金指交易雙方當事人在存量房買賣合同中約定的房款（包括一次性付款、分期付款、首付款、按揭貸款等），定金、辦理存量房轉讓所涉及的稅費和房地産經紀機構的佣金由交易當事人自行約定是否納入資金監管。

第五條  由房地産經紀機構促成的存量房交易，交易當事人應選擇相應的提供交易資金監管服務的商業銀行機構（以下簡稱“監管銀行”）辦理存量房交易資金監管。房地産經紀機構及其從業人員不得直接或間接代收代管存量房交易資金。

自行成交的存量房交易，當事人可自願選擇是否辦理交易資金監管。

第六條  採取資金監管的交易雙方應當在存量房買賣合同網簽時約定以資金監管方式交割房款。買受人需申請個人購房商業貸款的，貸款銀行和監管銀行應為同一家銀行，在完成合同網簽後向貸款銀行申請取得貸款意向；申請住房公積金貸款的，在合同網簽備案後，提交住房公積金貸款申請。

貸款銀行、住房公積金管理部門應當在受理買受人貸款申請後七個工作日內明確貸款意向或完成貸款審批；申請組合貸款的，應在九個工作日內明確貸款意向和完成貸款審批，並及時將結果告知申請人。

第七條  自行成交的存量房買受人申請個人購房貸款時（含住房公積金貸款），貸款銀行或住房公積金貸款承辦銀行應當提醒當事人辦理交易資金監管，並提示自行交割房款的風險。

申請個人購房貸款（含住房公積金貸款）的買受人，必須取得貸款銀行的貸款意向或完成住房公積金貸款審批後方可辦理後續交易手續。

第八條  交易雙方當事人應與監管銀行簽訂交易資金監管協議，對交易基本情況、交易資金監管範圍和額度、監管賬戶開設、監管期限、資金到賬時間、利息、資金劃轉以及交易事項終止或協議終止時的資金劃轉、監管銀行責任、違約責任等內容作出具體約定。

第九條  交易雙方當事人以在監管銀行的個人結算賬戶作為交易資金監管賬戶，監管銀行應對賬戶資金進行凍結管理，資金的繳存和劃轉均應通過該賬戶進行。監管期間，雙方均應保持上述賬戶狀態正常。

監管賬戶存續期間産生的資金利息歸屬，由交易雙方當事人自行約定。

第十條  交易雙方當事人應當在買受人取得貸款銀行貸款意向、完成住房公積金貸款審批後的五個工作日內完成納稅並向不動産登記機構申請辦理不動産登記，逾期需重新申請取得貸款意向、住房公積金貸款審批。

第十一條  監管銀行應申請取得房産監管服務平臺使用許可權，並嚴格按照平臺使用規範進行操作；在辦理資金監管和貸款業務時應以網簽合同作為審核依據；嚴格按照資金監管協議即時劃轉交易資金。

監管銀行應向存量房交易當事人提供無償服務。

第十二條  存量房交易過程中，交易當事人應充分了解交易風險和交易資金監管內容。

房地産經紀機構及其從業人員應當在提供存量房買賣合同網簽服務時告知當事人關於資金監管的相關內容，協助當事人與監管銀行簽訂資金監管協議。

第十三條  監管部門與監管銀行應建立資訊互通機制，通過房産市場監管服務平臺實現住房資訊查詢、存量房交易資金監管協議網簽以及貸款業務辦理、監管資金劃轉等資訊共用。

第十四條  監管銀行在提供交易資金監管服務過程中，不得有以下行為：

（一）未按本辦法第六條規定辦理貸款意向申請的；

（二）未按本辦法第七條規定提醒當事人辦理交易資金監管、提示自行交割房款風險的；

（三）未按本辦法第八條規定與交易雙方當事人簽訂資金監管協議的；

（四）未按資金監管協議履行約定的；

（五）未按監管服務平臺使用規範進行操作的；

（六）違反本辦法第十一條第二款規定收取辦理資金監管的服務費用。

違反資金監管規定的，由監管部門責令整改；情節嚴重或者造成嚴重後果的，按照相關規定採取行政處罰、暫停部分業務等監管措施；造成損失的，承擔相應法律責任。

第十五條  房地産經紀機構及其從業人員在提供經紀服務過程中，不得有以下行為：

（一）未及時告知交易雙方當事人資金監管的相關內容；

（二）違反本辦法第五條第一款規定，直接或間接代收代管存量房交易資金及定金；

（三）借資金監管或貸款審批之名收取代辦服務費用；

（四）未經交易雙方同意指定監管銀行。

違反相關規定的，由屬地住建部門約談經紀機構負責人，責令限期整改；拒不整改或整改不符合要求的，暫停網簽，記入房地産經紀機構及其從業人員不良信用記錄，情節嚴重的取消監管服務平臺使用許可權、經紀機構備案資格；造成損失的，承擔相應法律責任。

第十六條  本辦法自2019年11月15日起施行，《關於開展存量房交易資金託管服務工作的通知》（甬建發〔2010〕90號）、《關於進一步加強存量房交易資金託管服務工作的通知》（甬建發〔2014〕27號）自本辦法施行之日起廢止。